પ્રોપર્ટી પર કેપિટલ ગેઇન ટૅક્સ

પરિચય

મૂડી લાભ એ એક સંપત્તિના વેચાણથી મેળવેલ નફો છે જે સમય જતાં મૂલ્યમાં વધારો કર્યો છે. આ સંપત્તિ સ્ટૉક્સ, રિયલ એસ્ટેટ અથવા કલાકૃતિમાંથી કંઈપણ હોઈ શકે છે. મૂડી લાભની ગણતરી ખરીદીની કિંમત અને સંપત્તિની વેચાણ કિંમત વચ્ચેના તફાવત તરીકે કરવામાં આવે છે. જો વેચાણની કિંમત ખરીદીની કિંમતથી વધુ હોય, તો રોકાણકારે મૂડી લાભ કર્યો છે.

ભારતમાં મૂડી લાભ કર શું છે?

સૌથી વધુ માંગવામાં આવેલ ઇન્વેસ્ટમેન્ટમાંથી એક રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી છે, મુખ્યત્વે કારણ કે તમે ઘરની માલિકી મેળવો છો. જો કે, કેટલાક રોકાણકારો જ્યારે તેઓ બાદમાં પ્રોપર્ટી વેચે છે ત્યારે પૈસા કમાવવાના લક્ષ્ય સાથે આવું કરી શકે છે. યાદ રાખવું મહત્વપૂર્ણ છે કે, આવકવેરાના હેતુઓ માટે, રિયલ એસ્ટેટને મૂડી સંપત્તિ માનવામાં આવે છે.

મિલકત પર લાંબા ગાળાનો મૂડી લાભ કર અથવા મિલકતના વેચાણ પર મૂડી લાભ કર એ એક વર્ષથી વધુ સમય માટે ધારણ કરવામાં આવેલી મિલકતના વેચાણથી મેળવેલ નફા પર ચૂકવવામાં આવતો કર છે. લાંબા ગાળાનો મૂડી લાભ કરની ગણતરી અધિગ્રહણ અને સુધારાના સૂચવેલ ખર્ચને કાપ્યા પછી મિલકતના વેચાણમાંથી મેળવેલા નફાના આધારે કરવામાં આવે છે.

અન્ય નાણાંકીય અને બિન-નાણાંકીય સંપત્તિઓ પર લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ પર કર 20% થી 12.5% સુધી ઘટાડવામાં આવે છે. બીજી તરફ, લાંબા ગાળાની સંપત્તિઓના વેચાણ પર અગાઉ ઉપલબ્ધ ઇન્ડેક્સેશન લાભને હવે દૂર કરવામાં આવ્યો છે. તેથી, 23 જુલાઈ, 2024 પછી કરેલી લાંબા ગાળાની સંપત્તિનું કોઈપણ વેચાણ માત્ર ઇન્ડેક્સેશન લાભ વગર 12.5% ના કર દરને આકર્ષિત કરશે.
 

એસટીસીજી અને એલટીસીજી માટે પ્રોપર્ટી પર મૂડી લાભ કર

કેન્દ્રીય બજેટ 2024 મુજબ, નાણાંકીય વર્ષ 24 અને 25 માં નીચેના ફેરફારો લાગુ થાય છે. 

-માત્ર બે હોલ્ડિંગ સમયગાળો હશે—12 મહિના અને 24 મહિના- લાંબા ગાળાની અને ટૂંકા ગાળાની સંપત્તિઓને વર્ગીકૃત કરવા માટે. નોંધ લો: 36-મહિનાની હોલ્ડિંગ અવધિ હવે અમલમાં નથી.
-બધા સૂચિબદ્ધ સિક્યોરિટીઝ માટે બાર મહિનાની હોલ્ડિંગ મુદત છે.
-કોઈપણ સૂચિબદ્ધ સિક્યોરિટીઝ જેને એક વર્ષથી વધુ સમય સુધી રાખવામાં આવી છે, તેને લાંબા ગાળા તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે.
-અન્ય તમામ સંપત્તિઓ 24 મહિનાના સમયગાળા માટે રાખવામાં આવે છે. તેના પરિણામે, એક વર્ષથી વધુ સમયગાળા માટે રાખવામાં આવેલી સ્થાવર પ્રોપર્ટીને લાંબા ગાળા તરીકે ઓળખવામાં આવશે.
-એસટીસીજી હજુ પણ પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર આવક સ્લેબ દરો પર કરને આધિન રહેશે.
-અન્ય નાણાંકીય અને બિન-નાણાંકીય સંપત્તિઓ 20% લેવીના બદલે 12.5% એલટીસીજી કરને આધિન છે.
-લાંબા ગાળાની સંપત્તિઓના વેચાણ પર પહેલાં આપવામાં આવેલ ઇન્ડેક્સેશનનો લાભ દૂર કરવામાં આવ્યો છે. પરિણામે, જુલાઈ 23, 2024 થી શરૂ, રિયલ એસ્ટેટના વેચાણ માત્ર 12.5% કર દરને આધિન રહેશે (ઇન્ડેક્સેશનના લાભ વગર).

ઇક્વિટી અને ડેબ્ટ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ પર ટૅક્સ

ઇક્વિટી ફંડ્સ અને ડેબ્ટ ફંડ્સના વેચાણથી મળતા લાભની સારવાર અલગ-અલગ હોય છે. ઇક્વિટી ફંડ એ કોઈપણ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ વાહન છે જે તેના પોર્ટફોલિયોનો એક મોટો ભાગ બનાવે છે - સ્ટૉક્સમાં 65% કરતાં વધુ.

આથી ડેબ્ટ મ્યુચ્યુઅલ ફંડના લાભો પર સ્લેબ દરો પર ટૅક્સ લગાવવામાં આવશે અને ફાઇનાન્સ બિલ 2023 માં તાજેતરના ફેરફાર મુજબ, હોલ્ડિંગ અવધિને ધ્યાનમાં લીધા વિના ટૂંકા ગાળા તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવશે. જેનો અર્થ છે કે ઇન્ડેક્સેશનનો લાભ તમારા પર ગુમાવવામાં આવશે. જો ડેબ્ટ મ્યુચ્યુઅલ ફંડને એપ્રિલ 1, 2023 પહેલાં 36 મહિનાથી વધુ સમય માટે રાખવામાં આવી હોય તો તેને લાંબા ગાળાની મૂડી સંપત્તિઓ માનવામાં આવી હતી.

આનો અર્થ એ છે કે લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ કરનો લાભ લેવા માટે, તમારે ન્યૂનતમ ત્રણ વર્ષ માટે આ ભંડોળમાં રોકાણ કરવાનું ચાલુ રાખવું જોઈએ. મૂડી લાભ તમારી આવકમાં ઉમેરવામાં આવશે અને જો તેઓ ત્રણ વર્ષની અંદર રિડીમ કરવામાં આવે તો તમારા આવકવેરા સ્લેબ દ્વારા ઉલ્લેખિત દર પર કર આપવામાં આવશે.

મિલકતમાંથી લાંબા ગાળાના મૂડી લાભની ગણતરી

24 મહિનાથી વધુ સમયથી માલિકીની રિયલ એસ્ટેટ વેચવાથી લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ મળે છે. અગાઉ જણાવ્યા મુજબ, ઇન્ડેક્સેશન લાભ પછી જુલાઈ 22, 2024 ના રોજ અથવા તેના પહેલાં કરેલા ટ્રાન્સફર માટેના દરો 20% હશે. તે બિંદુ પછી કરવામાં આવેલા ટ્રાન્સફર માટેનો કર દર 12.5% હશે, કોઈ ઇન્ડેક્સેશનના ફાયદા વગર. તમારું એલટીસીજી જે કરને આધિન છે તે વિવિધ મુક્તિઓનો લાભ લઈને વધુ ઘટાડી શકાય છે.

વધુમાં, જો જુલાઈ 23, 2024 પછી જમીન અથવા ઇમારત વેચવામાં આવે છે, તો કરદાતા પાસે ઇન્ડેક્સેશન લાભ સાથે 20% પર અથવા 12.5% પર ઇન્ડેક્સેશન લાભ વગર કર ચૂકવવાની પસંદગી હશે, જો જુલાઈ 22, 2024 ના રોજ અથવા તેના પહેલાં જમીન અથવા માળખું પ્રાપ્ત કરવામાં આવ્યું હતું.

મિલકતમાંથી ટૂંકા ગાળાના મૂડી લાભની ગણતરી

રોકાણ કેટલા સમય સુધી રાખવામાં આવ્યું હતું તેના આધારે, મિલકતો પર મૂડી લાભની બે શ્રેણીઓ હોય છે. 24-મહિનાના માર્ક પહેલાં કરવામાં આવેલા કોઈપણ ટ્રાન્સફરને પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ટૂંકા ગાળાના મૂડી લાભ તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે, જ્યારે 24 મહિના કરતાં વધુની કોઈપણ માલિકીના સમયગાળાને લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ માનવામાં આવે છે.
શૉર્ટ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન = પ્રોપર્ટીનું વેચાણ મૂલ્ય - (સંપાદનનો ખર્ચ + વેચાણ દરમિયાન થયેલા ખર્ચ + સંપત્તિ સુધારણાનો ખર્ચ) એ તેની ગણતરી કરવા માટે ઉપયોગમાં લેવામાં આવતો ફોર્મ્યુલા છે.

-વેચાણ મૂલ્ય: જ્યારે કોઈ રોકાણકાર કોઈ ચોક્કસ સંપત્તિ વેચે છે ત્યારે તેને સંપત્તિના વેચાણ મૂલ્ય તરીકે ઓળખવામાં આવે છે.

-અધિગ્રહણનો ખર્ચ: વિક્રેતા દ્વારા પ્રથમ કિંમત પ્રોપર્ટી ખરીદતી વખતે ચૂકવવામાં આવે છે જ્યારે તેને પ્રથમ વખત ખરીદવામાં આવે ત્યારે તેને અધિગ્રહણનો ખર્ચ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. રહેઠાણની પ્રોપર્ટી ખરીદવા સંબંધિત તમામ ખર્ચ, જેમ કે બ્રોકરેજ ફી અને અન્ય સંબંધિત ખર્ચ, ઘણીવાર ખરીદીના ખર્ચમાં શામેલ કરવામાં આવે છે.

-કરપાત્રતા: રોકાણકારની આવકવેરા સ્લેબ દરના આધારે, બે વર્ષથી ઓછા સમયમાં પૂર્ણ કરેલી સ્થાવર સંપત્તિઓના વેચાણ પર કરનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવશે. ઉદાહરણ તરીકે, જો 30% ટૅક્સ બ્રૅકેટમાં કોઈ વ્યક્તિ ₹ 6,00,000 ના મૂડી લાભ માટે પ્રોપર્ટી વેચે છે, તો જ્યારે તેઓ તેમના આવકવેરા રિટર્ન ફાઇલ કરે ત્યારે તેમને ₹ 1,80,000 ની ચુકવણી કરવી પડશે.

પ્રોપર્ટી પર લાંબા ગાળાના મૂડી લાભો પર કર મુક્તિ

એક સંપત્તિ પર એલટીસીજી ભારતમાં કરવેરાને આધિન છે, પરંતુ આવકવેરા અધિનિયમ કર જવાબદારીને ઘટાડવામાં મદદ કરવા માટે કેટલીક છૂટ પ્રદાન કરે છે. જો વેચાણમાંથી આવક ચોક્કસ સમયગાળામાં ચોક્કસ નિર્દિષ્ટ સંપત્તિઓમાં રોકાણ કરવામાં આવે તો આ છૂટ ઉપલબ્ધ છે. આવકવેરા અધિનિયમની કલમ 54 હેઠળ ઉપલબ્ધ સૌથી સામાન્ય છૂટ છે, જે કરદાતાઓને એલટીસીજી કર જવાબદારી પર મુક્તિનો દાવો કરવાની મંજૂરી આપે છે જો તેઓ બે વર્ષની અંદર અન્ય રહેણાંક સંપત્તિ ખરીદવા માટે વેચાણની રકમનો ઉપયોગ કરે છે.

પ્રોપર્ટી પર કેપિટલ ગેઇન ટૅક્સ: મુક્તિઓ

શું તમે 30% ઇન્કમ ટૅક્સ બ્રૅકેટમાં છો અથવા વધુમાંથી એક છો? – જો તમારી આવકવેરાની જવાબદારી ચોક્કસ રકમથી વધુ હોય તો તમારે વધારાની ફી ચૂકવવી પડી શકે છે. તેને સરળ રીતે મૂકવા માટે, આવકવેરા સરચાર્જ એ એક વધારાનો કર છે જે કરદાતાઓ કે જેઓ ચોક્કસ રકમ કરતાં વધુ કમાઈ શકે છે તેમણે ચૂકવવો જરૂરી છે.

સમૃદ્ધ લોકો ગરીબ લોકો કરતાં આવકવેરામાં વધુ ચૂકવે છે અમારા વહીવટ દ્વારા અમલમાં મુકવામાં આવેલી સરચાર્જ જોગવાઈને આભાર. વધુમાં, તે સરચાર્જીસ પર ટેક્સપેયર્સના નાના રાહતનો ચોક્કસ વર્ગ પ્રદાન કરે છે.

કલમ 54 હેઠળ કર મુક્તિઓ ઉપલબ્ધ છે

આ કલમ જણાવે છે કે જો કોઈ મૂલ્યાંકનકારી રહેણાંક સંપત્તિ, લાંબા ગાળાની મૂડી સંપત્તિ વેચે અને અન્ય રહેણાંક સંપત્તિ ખરીદે તો કર મુક્તિ માટે પાત્ર હોઈ શકે છે. કલમ 54 માટે લાયકાત મેળવવા માટેની જરૂરિયાતો નીચે સૂચિબદ્ધ છે.

-આ લાભ પ્રાપ્ત કરી શકાય તેવી એકમાત્ર સંસ્થાઓ લોકો અથવા HUF છે. વ્યવસાયો આ વિભાગમાંથી નફા મેળવવામાં સક્ષમ નથી.
-કરદાતાનું ઘર એક લાંબા ગાળાની મૂડી સંપત્તિ હોવી જોઈએ જે તે વેચી રહી છે.
-એવી ભલામણ કરવામાં આવે છે કે વેચાણ માટેની પ્રોપર્ટી એક નિવાસી ઘર હોય. આ સંપત્તિમાંથી પ્રાપ્ત આવકને ઘરની શીર્ષકથી આવક હેઠળ વર્ગીકૃત કરવું જોઈએ.
-ટ્રાન્સફરની તારીખથી એક વર્ષ પહેલાં અથવા વેચાણ અથવા ટ્રાન્સફરની તારીખથી બે વર્ષ પછી નવી રેસિડેન્શિયલ હાઉસ પ્રોપર્ટી ખરીદવા માટે ઉપયોગ કરવો જોઈએ. નવું ઘર બનાવતી વખતે, વ્યક્તિ પાસે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવા માટે - ટ્રાન્સફર અથવા વેચાણની તારીખથી ત્રણ વર્ષ સુધીનો લાંબો સમય છે.
-ખરીદેલી પ્રોપર્ટી ભારતમાં સ્થિત એક ઘર હોવી જોઈએ.

કલમ 54F હેઠળ કર મુક્તિ

-જો નિવાસ સિવાયની કોઈ સંપત્તિ વેચવામાં આવે છે, તો સેક્શન 54F લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ પર ક્લેઇમ કરી શકાય છે.
-સંપૂર્ણ મુક્તિ પ્રાપ્ત કરવા માટે, સંપૂર્ણ ચોખ્ખા વેચાણ નફોનું રોકાણ કરવું આવશ્યક છે.
-જો સંપૂર્ણ ચોખ્ખા વેચાણના નફાનું રોકાણ ન થાય તો છૂટ પ્રમાણમાં આપવામાં આવે છે. આ કિસ્સામાં, નીચેની બાબતો મુક્તિ આપવામાં આવશે:
-છૂટ: ચોખ્ખી વેચાણની રકમ / મૂડી લાભ x નવા ઘરનો ખર્ચ
-જૂની સંપત્તિ વેચતી વખતે, કોઈ વ્યક્તિને એકથી વધુ નિવાસી ઘર ધરાવવાની પરવાનગી નથી.
-જો વ્યક્તિ તેની ખરીદી અથવા નિર્માણના ત્રણ વર્ષની અંદર નવી સંપત્તિ વેચે છે, તો મૂળ સંપત્તિના વેચાણના બે વર્ષની અંદર અન્ય સંપત્તિ ખરીદે છે અને તે નવું ઘર નથી, અથવા મૂળ સંપત્તિના વેચાણના ત્રણ વર્ષની અંદર નવું ઘર બનાવે છે અને તે નવી નિવાસી સંપત્તિ નથી. આ પરિસ્થિતિમાં, મુક્તિ આપનારા મૂડી લાભ લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ કરને આધિન રહેશે.

કલમ 54ઇસી હેઠળ કર મુક્તિ

મૂડી સંપત્તિઓના વેચાણથી મળેલા નફા મૂડી લાભ કરવેરાને આધિન છે. જો કે, આ કરને ટાળવા માટે ચોક્કસ સંપત્તિઓમાં લાભનું રોકાણ એક વ્યૂહરચના છે. સામાન્ય રીતે, આને મૂડી લાભ છૂટ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. અમે કલમ 54ઇસી હેઠળ પ્રદાન કરેલી આવી છૂટ વિશે શ્રેષ્ઠ વિગતમાં જઈશું. 

(તાજેતરનું બજેટ 2024 અપડેટ): એફએમ નિર્મલા સીતારમણે બજેટ 2024 માં 15% થી 20% સુધીના ટૂંકા ગાળાના મૂડી લાભ પર કર વધારવાનું સૂચવ્યું છે. વધુમાં, 10% ના બદલે, ફાઇનાન્શિયલ અને નૉન-ફાઇનાન્શિયલ મૂડી સંપત્તિઓ બંને પર લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ હવે 12.5% કરને આધિન રહેશે; વધુમાં, લાંબા ગાળાના મૂડી લાભો માટે કર મુક્તિ સીલિંગ ₹ 1.25 લાખ સુધી વધારવામાં આવી છે.

સેક્શન 54 ઇસી હેઠળ ઇન્કમ ટૅક્સ ઍક્ટ મુક્તિ માટે પાત્ર બોન્ડ:
-રાષ્ટ્રીય રાજમાર્ગ પ્રાધિકરણ ઑફ ઇન્ડિયા (NHAI) બોન્ડ્સ, 
-પાવર ફાઇનાન્સ કોર્પોરેશન લિમિટેડ (PFC) બોન્ડ્સ, 
-ઇન્ડિયન રેલવે ફાઇનાન્સ કોર્પોરેશન લિમિટેડ (આઇઆરએફસી) બોન્ડ્સ, અને 
-ગ્રામીણ ઇલેક્ટ્રિફિકેશન કોર્પોરેશન લિમિટેડ (REC) બોન્ડ્સ.

કેપિટલ ગેઇન બોન્ડમાં રોકાણ કરતી વખતે એલટીસીજી મુક્તિ મેળવવા માટેની મહત્વપૂર્ણ માહિતી:
-કર મુક્તિ માટે પાત્રતા મેળવવા માટે સ્થાવર મિલકત વેચવાની તારીખના છ મહિનાની અંદર રોકાણ કરવું આવશ્યક છે.
-આવા રોકાણને રિડીમ કરવું માત્ર પાંચ વર્ષ પછી શક્ય છે. બોન્ડ્સને એપ્રિલ 2018 પહેલાં ત્રણ વર્ષની અંદર રિડીમ કરી શકાય છે.
-રોકાણ મુક્તિ માત્ર સ્થાવર સંપત્તિના વેચાણથી લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ માટે માન્ય છે, જેમાં ઇમારતો અને જમીન બંનેનો સમાવેશ થાય છે.
-મુક્તિ ₹50 લાખ મર્યાદા સુધી આપવામાં આવે છે.

કલમ 54B હેઠળ ઉપલબ્ધ કર મુક્તિઓ

એક ખેડૂતમાંથી બીજા ખેતરમાં આવતા ખેડૂતનું લક્ષ્ય એ જમીનનો બીજો યોગ્ય ભાગ શોધવું છે, જે તેમાંથી પૈસા કમાવવા માટે નહીં. જો તેમને કૃષિ જમીનના વેચાણથી મૂડી લાભ પર આવકવેરા ચૂકવવાની જરૂર પડે તો આવા ખેડૂતને મુશ્કેલીનો સામનો કરવો પડશે. તેથી, આવકવેરા અધિનિયમની કલમ 54B હેઠળ, જે ખેડૂતો એક કૃષિ જમીન વેચે છે અને બીજી ખરીદે છે તેઓ મૂડી લાભ મુક્તિ માટે પાત્ર છે. આ ખેડૂતોને મદદ કરવા માટે કરવામાં આવે છે.

ઇન્કમ ટૅક્સ ઍક્ટ સેક્શન 54B હેઠળ છૂટ ફાઇલ કરવા માટે કોણ પાત્ર છે?
એક કરદાતા જે નીચેની તમામ જરૂરિયાતોને સંતુષ્ટ કરે છે તે કલમ 54B હેઠળ મુક્તિનો દાવો કરી શકે છે:

1. કરદાતા એચયુએફ અથવા વ્યક્તિગત હોવા જરૂરી છે. કોર્પોરેશન, એલએલપી અથવા ફર્મ કલમ 54 હેઠળ મુક્તિનો લાભ મેળવવા માટે પાત્ર નથી.
2. કરદાતા દ્વારા વેચાતી કૃષિ જમીન ટૂંકા ગાળાની મૂડી સંપત્તિ (24 મહિના પહેલાં વેચાતી જમીન) અથવા લાંબા ગાળાની મૂડી સંપત્તિ (24 મહિના પછી વેચાયેલી જમીન) તરીકે વર્ગીકૃત કરી શકાય છે.
3. વ્યક્તિ, તેમના માતાપિતા, અથવા HUF, જેમ કે પરિસ્થિતિ હોઈ શકે છે, ટ્રાન્સફર કરતા બે વર્ષ પહેલાં કૃષિ હેતુઓ માટે વેચાતી કૃષિ જમીનનો ઉપયોગ કરે છે.
4-કરદાતા પાછલા ખેતરના જમીન વેચવાના બે વર્ષની અંદર નવું ખેતર જમીન ખરીદે છે.
5. ભારત નવા ખેતરોનું સ્થાન હોવું જોઈએ.