प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स

परिचय

कैपिटल गेन एक ऐसे एसेट की बिक्री से अर्जित लाभ हैं जो समय के साथ वैल्यू में बढ़ोत्तरी करता है. यह एसेट स्टॉक, रियल एस्टेट या आर्टवर्क से कुछ भी हो सकता है. कैपिटल गेन की गणना खरीद कीमत और एसेट की बिक्री कीमत के बीच अंतर के रूप में की जाती है. अगर बिक्री कीमत खरीद की कीमत से अधिक है, तो निवेशक ने पूंजी लाभ प्राप्त कर लिया है.

भारत में कैपिटल गेन टैक्स क्या है?

सबसे अधिक मांगने वाली इन्वेस्टमेंट में से एक एक रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी है, मुख्य रूप से क्योंकि आपको घर का मालिक होना पड़ता है. हालांकि, कुछ निवेशक बाद में प्रॉपर्टी बेचने पर पैसे कमाने के लक्ष्य के साथ ऐसा कर सकते हैं. यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि, इनकम टैक्स के उद्देश्यों के लिए, रियल एस्टेट को कैपिटल एसेट माना जाता है.

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स या प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स एक वर्ष से अधिक समय के लिए होल्ड किए गए प्रॉपर्टी की बिक्री से अर्जित लाभ पर भुगतान किया गया टैक्स है. लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की गणना अधिग्रहण और सुधार की इंडेक्स्ड लागत को कम करने के बाद प्रॉपर्टी की बिक्री से अर्जित लाभ के आधार पर की जाती है.

अन्य फाइनेंशियल और नॉन-फाइनेंशियल एसेट पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स 20% से 12.5% तक कम हो जाता है. दूसरी ओर, लंबे समय के एसेट की बिक्री पर पहले उपलब्ध इंडेक्सेशन लाभ, अब इससे दूर कर दिया गया है. इसलिए, 23 जुलाई, 2024 के बाद किए गए लॉन्ग टर्म एसेट की कोई भी बिक्री केवल इंडेक्सेशन लाभ के बिना 12.5% की टैक्स दर आकर्षित करेगी.
 

एसटीसीजी और एलटीसीजी के लिए प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स

केंद्रीय बजट 2024 के अनुसार, निम्नलिखित बदलाव राजकोषीय वर्षों 24 और 25 में लागू होते हैं. 

-केवल दो होल्डिंग अवधि होगी—12 महीने और 24 महीने - एसेट को लॉन्ग-टर्म और शॉर्ट-टर्म के रूप में वर्गीकृत करने के लिए. ध्यान दें: 36-महीने की होल्डिंग अवधि अब प्रभावी नहीं है.
-सभी लिस्टेड सिक्योरिटीज़ के लिए बारह महीने होल्डिंग टर्म है.
-एक वर्ष से अधिक समय तक रखी गई कोई भी लिस्टेड सिक्योरिटीज़ को लॉन्ग-टर्म के रूप में वर्गीकृत किया जाता है.
-अन्य सभी एसेट 24 महीनों की अवधि के लिए होल्ड किए जाते हैं. इसके परिणामस्वरूप, एक वर्ष से अधिक समय के लिए रखी गई स्थावर प्रॉपर्टी को लॉन्ग-टर्म कहा जाएगा.
-एसटीसीजी अभी भी प्रॉपर्टी की बिक्री पर इनकम स्लैब दरों पर टैक्स के अधीन होगा.
-अन्य फाइनेंशियल और नॉन-फाइनेंशियल एसेट 20% लेवी के बजाय 12.5% LTCG टैक्स के अधीन हैं.
-लॉन्ग-टर्म एसेट की बिक्री पर पहले दिए गए इंडेक्सेशन का लाभ हटा दिया गया है. इसके परिणामस्वरूप, जुलाई 23, 2024 से शुरू, रियल एस्टेट की बिक्री केवल 12.5% टैक्स दर (इंडेक्सेशन लाभ के बिना) के अधीन होगी.

इक्विटी और डेट म्यूचुअल फंड पर टैक्स

इक्विटी फंड और डेट फंड की बिक्री से लाभ का इलाज अलग-अलग होता है. इक्विटी फंड कोई भी इन्वेस्टमेंट वाहन है जो इसके पोर्टफोलियो का एक बड़ा हिस्सा बनाता है - स्टॉक में 65% से अधिक.

इसलिए डेट म्यूचुअल फंड से प्राप्त लाभों पर स्लैब दरों पर टैक्स लगाया जाएगा और होल्डिंग अवधि के बावजूद शॉर्ट-टर्म के रूप में वर्गीकृत किया जाएगा, हाल ही में फाइनेंस बिल 2023 में संशोधन के अनुसार. जिसका अर्थ है कि इंडेक्सेशन लाभ आपके लिए खो जाएगा. अगर डेट म्यूचुअल फंड अप्रैल 1, 2023 से पहले 36 महीनों से अधिक समय के लिए होल्ड किए गए थे, तो उन्हें लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट माना जाता था.

इसका मतलब यह है कि लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स का लाभ उठाने के लिए, आपको न्यूनतम तीन वर्षों के लिए इन फंड में इन्वेस्ट करना जारी रखना चाहिए. अगर आपको तीन वर्षों के भीतर रिडीम किया जाता है, तो पूंजी लाभ आपकी आय में जोड़ दिए जाएंगे और आपके इनकम टैक्स स्लैब द्वारा निर्दिष्ट दर पर टैक्स लगाया जाएगा.

प्रॉपर्टी से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना

24 महीनों से अधिक समय से स्वामित्व वाला रियल एस्टेट बेचने से लॉन्ग-टर्म कैपिटल लाभ मिलता है. जैसा कि पहले बताया गया है, इंडेक्सेशन लाभ के बाद जुलाई 22, 2024 को या उससे पहले किए गए ट्रांसफर की दरें 20% होंगी. उस बिंदु के बाद किए गए ट्रांसफर की टैक्स दर 12.5% होगी, जिसमें कोई इंडेक्सेशन लाभ नहीं होगा. आपका एलटीसीजी जो टैक्स के अधीन है, उसे विभिन्न छूट का लाभ उठाकर कम किया जा सकता है.

इसके अतिरिक्त, अगर जुलाई 23, 2024 के बाद भूमि या इमारत बेची जाती है, तो करदाता के पास इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20% पर या बिना इंडेक्सेशन लाभ के 12.5% पर टैक्स का भुगतान करने का विकल्प होगा, बशर्ते जमीन या संरचना जुलाई 22, 2024 को या उससे पहले प्राप्त की गई थी.

प्रॉपर्टी से शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन की गणना

इन्वेस्टमेंट कितने समय तक हो रहा था, इसके आधार पर प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन की दो कैटेगरी होती है. 24-महीने के अंक से पहले किए गए किसी भी ट्रांसफर को प्रॉपर्टी की बिक्री पर शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन के रूप में वर्गीकृत किया जाता है, जबकि 24 महीनों से अधिक की कोई भी स्वामित्व अवधि को लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन माना जाता है.
शॉर्ट टर्म कैपिटल गेन = प्रॉपर्टी की बिक्री वैल्यू - (अधिग्रहण की लागत + बिक्री के दौरान किए गए खर्च + एसेट में सुधार की लागत) इसकी गणना करने के लिए इस्तेमाल किया जाने वाला फॉर्मूला है.

-सेल वैल्यू: किसी इन्वेस्टर को मिलने वाला पैसा जब वे किसी एसेट को बेचते हैं, तो प्रॉपर्टी की सेल वैल्यू के रूप में जाना जाता है.

-अधिग्रहण की लागत: पहली बार खरीदते समय विक्रेता प्रॉपर्टी के लिए भुगतान करता है, जिसे अधिग्रहण की लागत के रूप में जाना जाता है. आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने से संबंधित सभी लागत, जैसे ब्रोकरेज फीस और अन्य संबंधित लागत, अक्सर खरीद की लागत में शामिल होते हैं.

-टैक्स योग्यता: इन्वेस्टर की इनकम टैक्स स्लैब दर के आधार पर, दो वर्षों से कम समय में पूरी होने वाली स्थावर प्रॉपर्टी की बिक्री पर टैक्स का आकलन किया जाएगा. उदाहरण के लिए, अगर 30% टैक्स ब्रैकेट में कोई व्यक्ति ₹ 6,00,000 के कैपिटल गेन के लिए प्रॉपर्टी बेचता है, तो उन्हें अपना इनकम टैक्स रिटर्न फाइल करते समय टैक्स में ₹ 1,80,000 का भुगतान करना होगा.

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स छूट

प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी भारत में टैक्सेशन के अधीन है, लेकिन इनकम टैक्स एक्ट टैक्स लायबिलिटी को कम करने में मदद करने के लिए कुछ छूट प्रदान करता है. अगर बिक्री से आय निर्दिष्ट अवधि के भीतर कुछ निर्दिष्ट एसेट में इन्वेस्ट की जाती है, तो ये छूट उपलब्ध हैं. उपलब्ध सबसे सामान्य छूट इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 के तहत है, जो टैक्सपेयर्स को एलटीसीजी टैक्स लायबिलिटी पर छूट का क्लेम करने की अनुमति देता है, अगर वे दो वर्षों के भीतर अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने के लिए सेल प्रोसीड का उपयोग करते हैं.

प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स: छूट

क्या आप 30% इनकम टैक्स ब्रैकेट में हैं या उच्च ब्रैकेट में से एक हैं? – अगर ऐसा है, तो आपको अतिरिक्त शुल्क का भुगतान करना पड़ सकता है, अगर आपकी इनकम टैक्स लायबिलिटी एक निश्चित राशि से अधिक है. इसे आसानी से डालने के लिए, इनकम टैक्स सरचार्ज एक अतिरिक्त टैक्स है जो किसी विशिष्ट राशि से अधिक अर्जित करने वाले करदाताओं को भुगतान करना होगा.

समृद्ध लोग गरीब लोगों की तुलना में इनकम टैक्स में अधिक भुगतान करते हैं, हमारे प्रशासन द्वारा लागू किए गए सरचार्ज प्रावधान के लिए धन्यवाद. इसके अलावा, यह अधिभार पर कुछ करदाताओं को मामूली राहत प्रदान करता है.

सेक्शन 54 के तहत टैक्स छूट उपलब्ध है

यह खंड कहता है कि अगर वे आवासीय प्रॉपर्टी, लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट बेचते हैं और अन्य आवासीय प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो निर्धारिती टैक्स छूट के लिए पात्र हो सकता है. सेक्शन 54 छूट के लिए पात्रता प्राप्त करने की आवश्यकताएं नीचे दी गई हैं.

-इस लाभ को प्राप्त करने वाली एकमात्र संस्थाएं लोग या HUF हैं. बिज़नेस इस सेक्शन से लाभ नहीं उठा पा रहे हैं.
-करदाता का घर एक दीर्घकालिक पूंजी एसेट होना चाहिए जिसे यह बेच रहा है.
-यह सुझाव दिया जाता है कि बिक्री के लिए प्रॉपर्टी एक आवासीय घर हो. इस प्रॉपर्टी से प्राप्त राजस्व को निवास प्रॉपर्टी शीर्षक से आय के तहत वर्गीकृत किया जाना चाहिए.
-ट्रांसफर की तिथि से एक वर्ष पहले या बिक्री या ट्रांसफर तिथि के बाद दो वर्ष का उपयोग नई रेजिडेंशियल हाउस प्रॉपर्टी खरीदने के लिए किया जाना चाहिए. नए घर का निर्माण करते समय, व्यक्ति के पास परियोजना को पूरा करने के लिए अंतरण या बिक्री की तिथि से तीन वर्ष की लंबी विंडो है.
-खरीदी गई प्रॉपर्टी भारत में स्थित घर होनी चाहिए.

सेक्शन 54F के तहत टैक्स छूट

-अगर आवासीय निवास के अलावा किसी अन्य एसेट को बेचा जाता है, तो सेक्शन 54F को लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर क्लेम किया जा सकता है.
-पूरी छूट प्राप्त करने के लिए, पूरे नेट सेल प्रॉफिट को निवेश किया जाना चाहिए.
-अगर पूरे नेट सेल प्रॉफिट इन्वेस्ट नहीं किए जाते हैं, तो इसके अनुपात में छूट दी जाती है. इस मामले में, निम्नलिखित में छूट दी जाएगी:
-छूट: शुद्ध बिक्री की आय/पूंजी लाभ x नए घर की लागत
-किसी पुरानी एसेट को बेचते समय, किसी व्यक्ति को एक से अधिक आवासीय घर के मालिक होने की अनुमति नहीं है.
-अगर व्यक्ति अपनी खरीद या निर्माण के तीन वर्षों के भीतर नई प्रॉपर्टी बेचता है, तो मूल एसेट की बिक्री के दो वर्षों के भीतर एक अन्य प्रॉपर्टी खरीदता है और यह नया घर नहीं है, या मूल प्रॉपर्टी की बिक्री के तीन वर्षों के भीतर एक नया घर बनाता है और यह नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी नहीं है. इस परिस्थिति में, कैपिटल गेन को छूट दीर्घकालिक कैपिटल गेन टैक्स के अधीन रहेगी.

सेक्शन 54EC के तहत टैक्स छूट

कैपिटल एसेट की बिक्री से अर्जित लाभ कैपिटल गेन टैक्सेशन के अधीन हैं. हालांकि, इस टैक्स से बचने के लिए विशेष एसेट में लाभ को इन्वेस्ट करना एक रणनीति है. आमतौर पर, इसे पूंजीगत लाभ छूट के रूप में जाना जाता है. हम सेक्शन 54EC के तहत प्रदान की गई एक छूट के बारे में बड़ी जानकारी प्राप्त करेंगे. 

(हाल ही के बजट 2024 अपडेट): FM निर्मला सीतारमण ने बजट 2024 में 15% से 20% तक शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स रेट दर्ज करने का सुझाव दिया है. इसके अलावा, 10% के बजाय, फाइनेंशियल और नॉन-फाइनेंशियल कैपिटल एसेट पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन अब 12.5% टैक्स के अधीन होंगे; इसके अलावा, लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन के लिए टैक्स छूट की सीमा ₹ 1.25 लाख तक बढ़ा दी गई है.

सेक्शन 54 ईसी के तहत इनकम टैक्स एक्ट में छूट के लिए पात्र बॉन्ड:
-भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (एनएचएआई) बांड, 
-पावर फाइनेंस कॉर्पोरेशन लिमिटेड (PFC) बॉन्ड, 
-भारतीय रेलवे वित्त निगम लिमिटेड (आईआरएफसी) बांड, और 
-ग्रामीण विद्युतीकरण निगम लिमिटेड (आरईसी) बांड.

कैपिटल गेन बॉन्ड में निवेश करते समय एलटीसीजी छूट प्राप्त करने के लिए महत्वपूर्ण जानकारी:
-टैक्स छूट के लिए पात्रता प्राप्त करने के लिए स्थावर प्रॉपर्टी बेची गई तिथि के छह महीनों के भीतर इन्वेस्टमेंट किया जाना चाहिए.
-ऐसे इन्वेस्टमेंट को रिडीम करना केवल पांच वर्षों के बाद ही संभव है. अप्रैल 2018 से तीन वर्ष पहले बॉन्ड रिडीम किए जा सकते हैं.
-इन्वेस्टमेंट में छूट केवल स्थावर प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन के लिए मान्य है, जिसमें बिल्डिंग और लैंड दोनों शामिल हैं.
-यह छूट रु. 50 लाख की सीमा तक दी जाती है.

सेक्शन 54B के तहत उपलब्ध टैक्स छूट

एक किसान का लक्ष्य जो एक कृषि क्षेत्र से दूसरे कृषि क्षेत्र में जाता है, उससे पैसा न कमाने के लिए एक और उपयुक्त भूमि का टुकड़ा खोजना है. अगर उन्हें कृषि भूमि की बिक्री से पूंजीगत लाभ पर इनकम टैक्स का भुगतान करना पड़ता है, तो ऐसा किसान कठिनाई का सामना करेगा. इसलिए, इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54B के तहत, कृषि भूमि के एक टुकड़े बेचने और दूसरा खरीदने वाले किसान कैपिटल गेन छूट के लिए पात्र हैं. यह इन किसानों की मदद करने के लिए किया जाता है.

इनकम टैक्स एक्ट सेक्शन 54B के तहत छूट फाइल करने के लिए कौन पात्र है?
एक करदाता जो नीचे दी गई सभी आवश्यकताओं को पूरा करता है, सेक्शन 54B के तहत छूट का क्लेम कर सकता है:

1. करदाता को एचयूएफ या व्यक्ति होना चाहिए. कॉर्पोरेशन, एलएलपी या फर्म सेक्शन 54 के तहत छूट का लाभ प्राप्त करने के लिए पात्र नहीं हैं.
2. करदाता द्वारा बेची गई कृषि भूमि को शॉर्ट टर्म कैपिटल एसेट (24 महीनों से पहले बेची गई भूमि) या लॉन्ग टर्म कैपिटल एसेट (24 महीनों के बाद बेची गई भूमि) के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है.
3. व्यक्ति, उसके माता-पिता या HUF, जैसा भी मामला हो, ट्रांसफर से दो वर्ष पहले कृषि उद्देश्यों के लिए बेची गई कृषि भूमि का उपयोग करता है.
4-टैक्स पेयर पिछले फार्मलैंड को बेचने के दो वर्षों के भीतर नया फार्मलैंड खरीदता है.
5. भारत नए कृषि भूमि का स्थान होना चाहिए.