फॉर्म 26QB: प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS

भारत में प्रॉपर्टी खरीदना एक महत्वपूर्ण फाइनेंशियल निर्णय है जिसमें विभिन्न कानूनी और टैक्स दायित्व शामिल होते हैं. प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन के दौरान सबसे महत्वपूर्ण आवश्यकताओं में से एक प्रॉपर्टी खरीद पर टैक्स कटौती (TDS) है, जैसा कि इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के सेक्शन 194-IA के तहत अनिवार्य है. यह प्रावधान यह सुनिश्चित करता है कि प्रॉपर्टी की बिक्री पर टैक्स देयता स्रोत पर काट ली जाती है और सरकार के पास जमा की जाती है.

प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस को सुव्यवस्थित करने के लिए, इनकम टैक्स विभाग ने खरीदारों के लिए रिपोर्ट करने और कटौती किए गए टैक्स का भुगतान करने के लिए फॉर्म 26QB शुरू किया है. हालांकि, फॉर्म 26QB ऑनलाइन भुगतान, फॉर्म 26QB की देय तिथि और फॉर्म 26QB फाइलिंग प्रोसेस के बारे में जागरूकता की कमी से अक्सर दंड और अनुपालन संबंधी समस्याएं होती हैं.

इस गहन गाइड में, हम बताएंगे कि फॉर्म 26QB क्या है, इसका महत्व, विस्तृत चरण-दर-चरण फाइलिंग प्रोसेस, मुख्य समय-सीमा, गैर-अनुपालन के लिए दंड और विशेष परिस्थितियों जैसे NRI के लिए फॉर्म 26QB, जॉइंट प्रॉपर्टी खरीद पर TDS और प्रॉपर्टी की किश्त के भुगतान पर TDS. इस गाइड के अंत तक, पहली बार खरीदने वाले को भी प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस के तहत अपने टैक्स दायित्वों की स्पष्ट समझ होगी.
 

फॉर्म 26QB क्या है?

फॉर्म 26QB, रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर TDS की आसान कटौती और डिपॉजिट की सुविधा के लिए इनकम टैक्स विभाग द्वारा शुरू किया गया एक अनिवार्य ऑनलाइन चालान-कम-स्टेटमेंट है. सेक्शन 194-IA के तहत, जब कोई व्यक्ति ₹50 लाख या उससे अधिक की कीमत वाली अचल प्रॉपर्टी (कृषि भूमि को छोड़कर) खरीदता है, तो उन्हें कुल बिक्री पर विचार करने से 1% TDS काटना होगा और इसे सरकार को भेजना होगा.

यह टैक्स कटौती यह सुनिश्चित करती है कि विक्रेता बिक्री से प्राप्त आय पर अपने कैपिटल गेन टैक्स दायित्व को पूरा करता है. 50 लाख से अधिक की प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस काटना और जमा करना खरीदार की जिम्मेदारी है, ऐसा न करने पर जुर्माना लगाया जा सकता है.
 

फॉर्म 26QB की प्रमुख विशेषताएं

• ₹50 लाख से अधिक के ट्रांज़ैक्शन के लिए मान्य: अगर प्रॉपर्टी की कुल बिक्री ₹50 लाख या उससे अधिक है, तो प्रॉपर्टी खरीदने पर TDS अनिवार्य हो जाता है.
• खरीदार और विक्रेता दोनों का अनिवार्य पैन विवरण: फॉर्म 26QB फाइल करते समय दोनों पक्षों का PAN (पर्मानेंट अकाउंट नंबर) प्रदान किया जाना चाहिए. अगर विक्रेता अपना पैन नहीं देता है, तो 1% के बजाय 20% की उच्च दर पर टीडीएस काटा जाएगा.
• प्रत्येक खरीदार-विक्रेता कॉम्बिनेशन के लिए अलग फॉर्म 26QB: अगर प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन में कई खरीदार या विक्रेता शामिल हैं, तो खरीदार और विक्रेता के प्रत्येक कॉम्बिनेशन के लिए एक अलग फॉर्म 26QB फाइल किया जाना चाहिए.
• ऑनलाइन बैंकिंग या ऑफलाइन चलान के माध्यम से TDS भुगतान: कटौती की गई TDS राशि का भुगतान नेट बैंकिंग या डेबिट कार्ड के माध्यम से या अधिकृत बैंक पर ऑफलाइन भुगतान के लिए ई-चालान जनरेट करके किया जा सकता है.
• फॉर्म 26QB देय तिथि अनुपालन: कटौती की गई टीडीएस को महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर जमा किया जाना चाहिए, जिसमें कटौती की जाती है. देरी से भुगतान करने पर देरी से भुगतान के लिए फॉर्म 26QB जुर्माना लग सकता है.
• फॉर्म 26QB स्वीकृति नंबर जनरेट करना: सबमिट करने के बाद, खरीदार को एक स्वीकृति नंबर प्राप्त होता है जिसका उपयोग फॉर्म 26QB चालान स्टेटस चेक करने और अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए किया जा सकता है.
• फॉर्म 16B जारी करना (TDS सर्टिफिकेट): टीडीएस जमा होने के बाद, खरीदार को टैक्स कटौती के प्रमाण के रूप में विक्रेता को फॉर्म 16B (टीडीएस सर्टिफिकेट) जारी करना होगा. यह सर्टिफिकेट भुगतान के 15 दिनों के बाद ट्रेसेस वेबसाइट से डाउनलोड किया जा सकता है.

अचल प्रॉपर्टी पर टीडीएस को समझकर और उसका पालन करके, खरीदार कानूनी जटिलताओं, जुर्माने से बच सकते हैं और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन प्रोसेस को आसान बना सकते हैं.
 

फॉर्म 26QB फाइल करने के लिए चरण-दर-चरण गाइड

दंड से बचने और सेक्शन 194-IA के तहत प्रॉपर्टी खरीद नियमों पर टीडीएस का अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए फॉर्म 26QB को सही तरीके से फाइल करना आवश्यक है. प्रोसेस को आसानी से पूरा करने के लिए इस विस्तृत चरण-दर-चरण गाइड का पालन करें.

चरण 1: ऑफिशियल पोर्टल पर जाएं
https पर टिन प्रोटीन (पहले एनएसडीएल) की वेबसाइट पर जाएं://www.protean-tinpan.com और 'ई-पेमेंट' पर जाएं: 'सर्विसेज़' मेनू के तहत ऑनलाइन 'सेक्शन' पर टैक्स का भुगतान करें.

चरण 2: प्रॉपर्टी खरीदने पर TDS चुनें
'प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS (फॉर्म 26QB)' चुनें, जो आपको फॉर्म 26QB फाइलिंग पेज पर ले जाएगा. यह सेक्शन विशेष रूप से ₹50 लाख से अधिक के अचल प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर TDS की रिपोर्ट करने के लिए डिज़ाइन किया गया है.

चरण 3: ट्रांज़ैक्शन का विवरण दर्ज करें

• सभी आवश्यक जानकारी सही रूप से भरें, जिसमें शामिल हैं,
• खरीदार का पैन और विक्रेता का पैन: सुनिश्चित करें कि दोनों PAN विवरण सही हैं, क्योंकि गलत जानकारी के कारण फॉर्म 26QB सुधार की आवश्यकताएं या अस्वीकृति हो सकती है.
• प्रॉपर्टी का पूरा पता: सेल डीड के अनुसार सटीक लोकेशन और एड्रेस का उल्लेख किया जाना चाहिए.
• बिक्री पर विचार करने की राशि: प्रॉपर्टी की कुल खरीद वैल्यू दर्ज करें.
• TDS राशि: 50 लाख से अधिक की प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस के रूप में कुल बिक्री विचार के 1% की गणना करें.
• भुगतान विधि: ऑनलाइन भुगतान के लिए नेट बैंकिंग या अधिकृत बैंक के माध्यम से ऑफलाइन भुगतान के लिए ई-चालान चुनें.

चरण 4: फॉर्म सत्यापित करें और सबमिट करें
सबमिट करने से पहले, सभी विवरणों को ध्यान से रिव्यू करें. फॉर्म सबमिट करने के बाद, एक यूनीक फॉर्म 26QB स्वीकृति नंबर जनरेट किया जाता है, जिसका उपयोग फॉर्म 26QB चालान स्टेटस को ट्रैक करने के लिए किया जा सकता है.

चरण 5: भुगतान करें
आप नेट बैंकिंग, डेबिट कार्ड या UPI का उपयोग करके फॉर्म 26QB ऑनलाइन भुगतान के साथ आगे बढ़ सकते हैं. अगर ऑफलाइन भुगतान किया जा रहा है, तो चलान फॉर्म डाउनलोड करें, अधिकृत बैंक पर जाएं और भुगतान पूरा करें.

चरण 6: TDS सर्टिफिकेट डाउनलोड करें (फॉर्म 16B)
सफल भुगतान के बाद, खरीदार को टैक्स कटौती के प्रमाण के रूप में विक्रेता को फॉर्म 16B (TDS सर्टिफिकेट) जारी करना होगा. इसे भुगतान के लगभग 15 दिन बाद ट्रेसेस वेबसाइट से डाउनलोड किया जा सकता है. प्रॉपर्टी की बिक्री पर टीडीएस के लिए क्रेडिट का क्लेम करने और इनकम टैक्स फाइलिंग के लिए विक्रेता को इस सर्टिफिकेट की आवश्यकता होती है.
 

फॉर्म 26QB फाइल करने की देय तिथि को समझना

जुर्माने से बचने के लिए प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर समय पर टीडीएस जमा करना महत्वपूर्ण है. फॉर्म 26QB की देय तिथि महीने के अंत से 30 दिन है, जिसमें TDS काटा गया था.

उदाहरण के लिए,

• अगर मार्च 15 को प्रॉपर्टी खरीदी गई थी, तो टीडीएस को अप्रैल 30 तक जमा किया जाना चाहिए.
• अगर ट्रांज़ैक्शन कई किश्तों में किया गया था, तो प्रत्येक भुगतान के लिए अलग से TDS कटौती और फॉर्म 26QB फाइलिंग की आवश्यकता होती है.

देरी से भुगतान करने पर ब्याज शुल्क और जुर्माना लगता है, जिससे समय-सीमा का पालन करना महत्वपूर्ण हो जाता है.
 

फॉर्म 26Q के लेट फाइलिंग या नॉन-पेमेंट के लिए दंड

सेक्शन 194-IA के अनुसार रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर TDS का पालन न करने पर गंभीर फाइनेंशियल जुर्माना लग सकता है, जिसमें शामिल हैं,

• टीडीएस की देरी से कटौती: अगर खरीदार समय पर टीडीएस नहीं काटता है, तो देय तिथि से कटौती की तिथि तक प्रति माह 1% का ब्याज लिया जाता है.
• टीडीएस का लेट डिपॉज़िट: अगर कटौती की गई टीडीएस देय तिथि के भीतर जमा नहीं की जाती है, तो भुगतान की तिथि तक प्रति माह 1.5% का ब्याज लगाया जाता है.
• फॉर्म 26QB की देरी से फाइलिंग: फॉर्म फाइल होने तक प्रति दिन ₹200 का जुर्माना लागू होता है, हालांकि कुल जुर्माना वास्तविक TDS राशि से अधिक नहीं हो सकता है.
• TDS जमा करने में विफल: मूल्यांकन अधिकारी जमा नहीं की गई टीडीएस राशि के बराबर जुर्माना लगा सकता है, जिससे कानूनी परिणाम हो सकते हैं.

इन दंडों से बचने के लिए, समय पर कटौती, भुगतान और फॉर्म 26QB फाइल करना सुनिश्चित करें.
 

प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस में विशेष परिदृश्य

1. NRI के लिए फॉर्म 26QB
जब कोई NRI (नॉन-रेजिडेंट इंडियन) भारत में प्रॉपर्टी बेचता है, तो NRI द्वारा प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS अधिक दर पर काटा जाता है (आमतौर पर 20% या उससे अधिक, पूंजीगत लाभ के प्रकार के आधार पर). खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि,

• कम दर पर टीडीएस काटने के लिए विक्रेता से कम कटौती प्रमाणपत्र (एलडीसी) प्राप्त करना.
• लागू एनआरआई टैक्स दरों पर टीडीएस जमा करना, जो निवासी ट्रांज़ैक्शन से अलग है.
• NRI द्वारा प्रॉपर्टी खरीदने पर TDS के लिए अलग से फॉर्म 26QB फाइल करना.

2. कई खरीदारों या विक्रेताओं के लिए फॉर्म 26QB
अगर कई खरीदार या कई विक्रेता ट्रांज़ैक्शन में शामिल हैं,

• प्रत्येक खरीदार को प्रॉपर्टी में अपने आनुपातिक शेयर के आधार पर अलग से टीडीएस काटना और जमा करना होगा.
• सटीक टैक्स रिकॉर्ड बनाए रखने के लिए प्रत्येक खरीदार-विक्रेता कॉम्बिनेशन के लिए एक अलग फॉर्म 26QB फाइल किया जाना चाहिए.

उदाहरण के लिए, अगर कोई प्रॉपर्टी दो विक्रेताओं के संयुक्त स्वामित्व में है और दो खरीदारों द्वारा खरीदी गई है, तो कुल चार फॉर्म 26QB फाइलिंग की जानी चाहिए.

3. किश्त के भुगतान पर टीडीएस
अगर प्रॉपर्टी की खरीद किश्तों में की जाती है, तो खरीदार को प्रत्येक किश्त के भुगतान पर TDS काटना होगा और प्रत्येक ट्रांज़ैक्शन के लिए अलग से फॉर्म 26QB फाइल करना होगा. गैर-अनुपालन से ब्याज शुल्क और जुर्माना लग सकता है.

4. निर्माणाधीन प्रॉपर्टी पर टीडीएस
अगर प्रॉपर्टी अभी भी निर्माणाधीन है, तो भी निर्माणाधीन प्रॉपर्टी पर TDS लागू होता है, अगर कुल ट्रांज़ैक्शन वैल्यू ₹50 लाख से अधिक है. खरीदारों को,

• बिल्डर को किए गए प्रत्येक भुगतान पर 1% TDS काटें.
• भुगतान की गई हर किश्त के लिए फॉर्म 26QB फाइल करें.
• फॉर्म 16B प्राप्त करें और इसे बिल्डर को TDS कटौती के प्रमाण के रूप में प्रदान करें.

इन विशेष परिस्थितियों को समझकर, खरीदार रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस का पूरा अनुपालन सुनिश्चित कर सकते हैं और भविष्य में किसी भी टैक्स जटिलता से बच सकते हैं.
 

फॉर्म 26QB स्टेटस चेक हो रहा है

फॉर्म 26QB फाइल करने के बाद, यह सुनिश्चित करने के लिए अपने स्टेटस को ट्रैक करना महत्वपूर्ण है कि प्रॉपर्टी की खरीद पर TDS को सही तरीके से प्रोसेस किया गया है. खरीदार स्वीकृति नंबर या PAN विवरण का उपयोग करके TIN प्रोटीयन वेबसाइट पर फॉर्म 26QB चालान का स्टेटस चेक कर सकते हैं. यहां इसे करने का तरीका बताया गया है,

फॉर्म 26QB स्टेटस चेक करने के लिए चरण-दर-चरण प्रोसेस

1. टिन प्रोटीन की वेबसाइट पर जाएं: https पर जाएं://www.protean-tinpan.com और 'चलान स्टेटस पूछताछ' विकल्प देखें.
2. 'चलान स्टेटस की पूछताछ' पर क्लिक करें': यह सेक्शन यूज़र को अपने फॉर्म 26QB ऑनलाइन भुगतान और सबमिशन की स्थिति को ट्रैक करने की अनुमति देता है.
3. आवश्यक विवरण दर्ज करें:
   • स्वीकृति नंबर (फॉर्म 26QB फाइल करने के बाद प्राप्त) या
   • लेन-देन के विवरण के साथ खरीदार का पैन और विक्रेता का पैन.
4. विवरण सबमिट करें और फॉर्म 26QB भुगतान प्रमाण का मौजूदा स्टेटस चेक करें.
5. भविष्य के रेफरेंस के लिए कन्फर्मेशन डाउनलोड करें.

अगर स्टेटस 'लंबित' या 'विफल' दिखाता है, तो खरीदारों को अचल प्रॉपर्टी के भुगतान विवरण पर अपना टीडीएस दोबारा चेक करना होगा या समाधान के लिए अपने बैंक से संपर्क करना होगा. इस स्टेटस को ट्रैक करने से यह सुनिश्चित होता है कि विक्रेता को फॉर्म 16B (TDS सर्टिफिकेट) जारी करने में कोई देरी नहीं होती है.
 

अंतिम विचार

फॉर्म 26क्यूबी को समझना और उसका पालन करना भारत में सभी प्रॉपर्टी खरीदारों के लिए एक आवश्यक ज़िम्मेदारी है. प्रॉपर्टी खरीदने की आवश्यकता पर TDS यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता अपने कैपिटल गेन टैक्स दायित्वों को पूरा करते हैं, जबकि खरीदार टैक्स कानूनों का पालन करते हैं और अनावश्यक दंड से बचते हैं. सेक्शन 194-IA इस कटौती को अनिवार्य करता है, जिससे यह हाई-वैल्यू प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन में एक महत्वपूर्ण चरण बन जाता है.

सही फॉर्म 26QB फाइलिंग प्रोसेस का पालन करके, खरीदार यह सुनिश्चित कर सकते हैं,

• प्रॉपर्टी वैल्यू के 1% पर समय पर टीडीएस कटौती (या एनआरआई के मामले में अधिक).
• सटीक ऑनलाइन भुगतान और फॉर्म 26QB चालान स्टेटस ट्रैकिंग.
• टैक्स कटौती के प्रमाण के रूप में विक्रेता को फॉर्म 16B जारी करना.
• देरी से भुगतान, गलत फाइलिंग या टीडीएस की कटौती न करने के लिए जुर्माने से बचना.

अगर आप रु. 50 लाख या उससे अधिक की प्रॉपर्टी खरीदने की योजना बना रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आप रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन पर टीडीएस को समझते हैं और उसका पालन करते हैं. फॉर्म 26QB की देय तिथि, दंड और भुगतान प्रोसेस के बारे में जानकारी प्राप्त करने से आपको प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन की जटिलताओं को आसानी से नेविगेट करने में मदद मिलेगी.

सही कदम उठाकर, आप पूरी तरह से टैक्स-कंप्लायंट रहते हुए आसान प्रॉपर्टी ओनरशिप अनुभव का लाभ उठा सकते हैं!