किराए पर GST

दुनिया में सबसे अधिक करेंसी एक विषय है जो अक्सर अर्थशास्त्रियों और निवेशकों के बीच ध्यान आकर्षित करता है. हालांकि, एक पहलू जिसे अक्सर अनदेखा किया जाता है वह मुद्राओं पर टैक्स का प्रभाव होता है, विशेष रूप से किराए पर GST. जीएसटी एक उपभोग कर है जो वस्तुओं और सेवाओं की आपूर्ति पर लगाया जाता है, और इसे विश्वव्यापी कई देशों में लागू किया गया है. किराए के मामले में, जीएसटी का आवेदन मकान मालिकों और किरायेदारों दोनों के लिए महत्वपूर्ण परिणाम हो सकता है. इस लेख में, हम किराए पर GST के प्रभाव और इसके कार्यान्वयन को प्रभावित करने वाले कारकों के बारे में जानेंगे. 
 

किराए पर GST क्या है?

जुलाई 2017 में गुड्स एंड सर्विसेज़ टैक्स (GST) की शुरुआत ने कई देशों में किराए की आय पर टैक्स लगाने में महत्वपूर्ण बदलाव किए. अब प्रॉपर्टी को किराए पर लेना जीएसटी शासन के तहत सेवा की टैक्स योग्य आपूर्ति माना जाता है, और मकान मालिक और किराएदार दोनों विशिष्ट परिस्थितियों में टैक्स दायित्वों के अधीन हैं.

मकान मालिक जो अपनी प्रॉपर्टी को किराए पर देते हैं, उन्हें अर्जित किराए की आय पर GST का भुगतान करना होता है. यह कर प्राप्त किराए के प्रतिशत के रूप में गणना की जाती है और नियमित आधार पर कर प्राधिकारियों को भुगतान किया जाना चाहिए. किराए की आय पर लागू जीएसटी की दर देश और किराए के एग्रीमेंट की विशिष्ट परिस्थितियों के आधार पर अलग-अलग हो सकती है.

दूसरी ओर, जिन किराएदारों को किराए पर प्रॉपर्टी किराए पर देना होता है, उन्हें भी मकान मालिक को भुगतान करने पर GST का भुगतान करना होता है. किराएदार द्वारा भुगतान किए गए जीएसटी की राशि आमतौर पर कुल किराए की राशि में शामिल होती है और किराएदार की ओर से मकान मालिक द्वारा टैक्स अधिकारियों को भेजी जाती है.

हालांकि, यह ध्यान रखना आवश्यक है कि सभी रेंटल एग्रीमेंट GST के अधीन नहीं हैं. किराए की आय और किराए पर GST की लागूता विभिन्न कारकों पर निर्भर करती है, जैसे कि प्रॉपर्टी की लोकेशन, प्रॉपर्टी का प्रकार और जिस उद्देश्य के लिए इसे किराए पर दिया जाता है. 
 

किराए पर GST को परिभाषित करने वाला कंटेंट

GST काउंसिल ने हाल ही में GST-रजिस्टर्ड कंपनियों द्वारा किराए पर दिए गए रेजिडेंशियल यूनिट के टैक्सेशन में बदलाव की घोषणा की है. पहले, जीएसटी शासन के तहत आवासीय इकाइयों को किराए पर लेने के लिए छूट दी गई थी. हालांकि, यह छूट अब हटा दी गई है, इसका अर्थ है कि जीएसटी-रजिस्टर्ड कंपनियों द्वारा आवासीय इकाइयों का किराया जीएसटी के अधीन होगा.

जीएसटी कानून में बदलाव जुलाई 18, 2022 को लागू हो गया था, और इसका मतलब यह है कि जीएसटी-रजिस्टर्ड किराएदार अब जीएसटी के लिए रजिस्टर्ड हैं या नहीं, 18% की दर पर जीएसटी का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार होंगे. यह लागू होता है अगर आवासीय इकाई बिज़नेस के उपयोग के लिए किराए पर दी जाती है.

इस विषय पर अधिक स्पष्टता प्रदान करने के लिए प्रेस इन्फॉर्मेशन ब्यूरो (PIB) ने अगस्त 12, 2022 को एक विस्तृत स्पष्टीकरण जारी किया है. PIB के अनुसार, किसी आवासीय इकाई का किराया केवल तभी टैक्स योग्य होता है जब इसे किसी बिज़नेस इकाई को किराया दिया जाता है. अगर आवासीय इकाई किसी निजी व्यक्ति को व्यक्तिगत उपयोग के लिए किराए पर दी जाती है, तो कोई GST शुल्क नहीं लिया जाएगा. इसके अलावा, अगर किसी जीएसटी-रजिस्टर्ड फर्म के मालिक या भागीदार व्यक्तिगत उपयोग के लिए निवास को किराए पर देता है, तो कोई जीएसटी नहीं लिया जाएगा.

वित्त मंत्रालय ने दिसंबर 30, 2022 को भी एक नोटिफिकेशन जारी किया है, जिसमें यह स्पष्ट किया गया है कि जीएसटी से छूट "रजिस्टर्ड व्यक्ति को आवासीय आवास किराए पर देने के माध्यम से सेवाओं को कवर करेगी जहां - (i) रजिस्टर्ड व्यक्ति एक स्वामित्व संबंधी मालिक है और अपने निवास के रूप में उपयोग की व्यक्तिगत क्षमता में आवासीय निवास को किराए पर देता है; और (ii) ऐसा किराया उसके अपने खाते पर है न कि स्वामित्व संबंधी चिंता का."

इस नोटिफिकेशन का अर्थ है कि जीएसटी-रजिस्टर्ड प्रोप्राइटर्स या जीएसटी-रजिस्टर्ड फर्मों के पार्टनर्स को अपने पर्सनल उपयोग के लिए किराए पर रहने पर जीएसटी का भुगतान नहीं करना होगा. हालांकि, अगर मालिक या पार्टनर बिज़नेस के उद्देश्यों के लिए रेजिडेंशियल यूनिट किराए पर देता है, तो GST 18% की स्टैंडर्ड दर पर लिया जाएगा.
 

प्री-जीएसटी युग में किराए की आय पर टैक्स

जीएसटी के कार्यान्वयन से पहले, मकान मालिक को सभी प्रॉपर्टी से किराए की आय सहित कुल टैक्स योग्य सेवाएं प्रति वर्ष रु. 10 लाख से अधिक होने पर सर्विस टैक्स रजिस्ट्रेशन प्राप्त करना होगा. अगर किराए की आय प्रति वर्ष ₹10 लाख से अधिक नहीं थी, तो मकान मालिक सर्विस टैक्स का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं था.

पहले की टैक्स व्यवस्था के तहत, केवल कमर्शियल प्रॉपर्टी जिन्हें सर्विस टैक्स के अधीन रखा गया था, भले ही कमर्शियल प्रॉपर्टी का उपयोग कमर्शियल प्रयोजनों के लिए किया गया हो. कमर्शियल प्रॉपर्टी के किराए के 15% की दर से सर्विस टैक्स लिया गया था. हालांकि, आवासीय प्रॉपर्टी से किराए की आय पर सर्विस टैक्स नहीं लगाया गया.

इसका मतलब यह है कि जिन मकान मालिकों ने कमर्शियल प्रॉपर्टी का मालिक है और उन्हें किराए पर दे दिया है, वे सर्विस टैक्स के लिए रजिस्टर करने और प्राप्त किराए की आय पर टैक्स का भुगतान करने की आवश्यकता थी. दूसरी ओर, जिन मकान मालिकों ने आवासीय प्रॉपर्टी का मालिक है और उन्हें किराए पर दे दिया है, उन्हें सर्विस टैक्स के लिए रजिस्टर करने या उन्हें प्राप्त किराए की आय पर टैक्स का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं थी.

हालांकि, जीएसटी की शुरुआत के साथ, किराए की आय के लिए टैक्स व्यवस्था में महत्वपूर्ण परिवर्तन हुआ है. जीएसटी व्यवस्था के तहत, वाणिज्यिक और आवासीय दोनों प्रॉपर्टी को किराए पर देना सेवा की टैक्स योग्य आपूर्ति माना जाता है. मकान मालिकों द्वारा प्राप्त किराए की आय के साथ-साथ किराएदारों द्वारा भुगतान किए गए किराए पर GST लागू होता है.

आवासीय इकाइयों के किराए पर छूट को हटाने के साथ, जीएसटी-रजिस्टर्ड किराएदारों को अब बिज़नेस उपयोग के लिए किराए पर किराए पर 18% की दर से जीएसटी का भुगतान करना होगा. दूसरी ओर, मकान मालिकों को GST के लिए रजिस्टर करना होगा और प्राप्त किराए की आय की राशि के बिना, आवासीय और कमर्शियल दोनों प्रॉपर्टी से किराए की आय पर टैक्स का भुगतान करना होगा.
 

क्या किसी प्रॉपर्टी को किराए पर लेना GST को आकर्षित करता है?

किराए पर देने वाली प्रॉपर्टी को सामान और सेवा कर (GST) अधिनियम के तहत सेवाओं के प्रावधान के रूप में वर्गीकृत किया जाता है. हालांकि, केवल कुछ किराया जीएसटी के अधीन है.

अगर किसी प्रॉपर्टी को लीज, किराया, सुगमता या अधिग्रहण के लिए लाइसेंस दिया जाता है, तो इसे सेवाओं की आपूर्ति माना जाता है और इस प्रकार टैक्स आकर्षित करने के लिए उत्तरदायी माना जाता है. इसके अलावा, अगर कोई कमर्शियल, इंडस्ट्रियल या रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी बिज़नेस के लिए लीज आउट की जाती है, चाहे आंशिक हो या पूरी तरह, तो यह GST को भी आकर्षित करेगा.

दूसरी ओर, अगर आवासीय प्रॉपर्टी को आवासीय उद्देश्यों के लिए किराए पर दिया जाता है, तो इसे GST से छूट दी जाती है. इसका मतलब यह है कि अगर कोई व्यक्ति अपनी आवासीय प्रॉपर्टी को किसी अन्य व्यक्ति को किराए पर देता है, तो किराए की आय पर कोई GST लागू नहीं होता है.

हालांकि, अगर कोई व्यक्ति बिज़नेस के उद्देश्यों के लिए किसी अन्य प्रकार की स्थावर प्रॉपर्टी को किराए पर देता है, तो यह 18% की दर से GST को आकर्षित करेगा. इस मामले में, प्रॉपर्टी का किराया सर्विस की आपूर्ति के रूप में माना जाता है, और इस प्रकार जीएसटी व्यवस्था के तहत टैक्सेशन के लिए उत्तरदायी होता है.
 

निवास के रूप में उपयोग के लिए व्यक्तिगत क्षमता में किराए पर आवासीय प्रॉपर्टी पर कोई GST नहीं

सामान और सेवा कर व्यवस्था के तहत, स्थावर प्रॉपर्टी से बाहर किराए पर सेवाओं की आपूर्ति मानी जाती है और इसलिए, जीएसटी को आकर्षित करता है. हालांकि, GST काउंसिल ने स्पष्ट किया है कि निवास के रूप में उपयोग की व्यक्तिगत क्षमता में किराए पर GST लागू नहीं होगा.

इसका मतलब है कि अगर कोई व्यक्ति निवास के रूप में अपने उपयोग के लिए आवासीय प्रॉपर्टी किराए पर देता है, तो उन्हें किराए की राशि पर GST का भुगतान नहीं करना होगा. हालांकि, अगर वही रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी बिज़नेस के उद्देश्यों के लिए किराए पर दी जाती है, तो GST 18% की दर पर लागू होगा.

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि छूट केवल तभी लागू होती है जब निवास के रूप में उपयोग की व्यक्तिगत क्षमता में आवासीय प्रॉपर्टी किराए पर दी जाती है. अगर वही प्रॉपर्टी किसी बिज़नेस इकाई को किराए पर दी जाती है या कमर्शियल उद्देश्यों के लिए इस्तेमाल की जाती है, तो GST लागू होगा. इसके अलावा, अगर मकान मालिक जीएसटी रजिस्टर्ड संस्था है और बिज़नेस के उद्देश्यों के लिए किसी अन्य जीएसटी-रजिस्टर्ड संस्था को किराए पर देता है, तो जीएसटी लागू होगा.

कुल मिलाकर, उपयोग की व्यक्तिगत क्षमता में किराए पर दिए गए आवासीय प्रॉपर्टी के किराए पर जीएसटी से छूट, क्योंकि एक निवास के रूप में उन व्यक्तियों को राहत प्रदान करता है जो अपने आवासीय उपयोग के लिए ऐसी प्रॉपर्टी किराए पर देते हैं.

जब प्रॉपर्टी बिज़नेस के लिए किराए पर दी जाती है तो रजिस्टर करने के लिए कौन आवश्यक होता है?

सामान और सेवा कर (जीएसटी) अधिनियम के अनुसार, अगर कोई व्यक्ति व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए किसी व्यवसाय संस्था को प्रॉपर्टी किराए पर देता है, तो मकान मालिक को जीएसटी के लिए रजिस्टर करना होगा, अगर उनकी वार्षिक किराए की आय ₹20 लाख की सीमा से अधिक है. यह लागू होता है चाहे मकान मालिक कोई व्यक्ति, कंपनी हो या किसी अन्य प्रकार की कंपनी हो. मकान मालिक को 18% की लागू दर पर किराए की आय पर GST एकत्र करना और भुगतान करना होगा.

उदाहरण के लिए, आइए कहते हैं कि श्री X के पास एक कमर्शियल प्रॉपर्टी है और इसे प्रति वर्ष रु. 25 लाख के लिए बिज़नेस इकाई को किराए पर देता है. इस मामले में, श्री X को GST के लिए रजिस्टर करना होगा, क्योंकि उसकी किराए की आय ₹ 20 लाख की सीमा से अधिक है. उसे किराए की आय पर 18% की दर से GST चार्ज और कलेक्ट करना होगा और इसे सरकार के साथ डिपॉजिट करना होगा.

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि अगर अन्य बिज़नेस गतिविधियों के कारण मकान मालिक पहले से ही GST के लिए रजिस्टर्ड है, तो उन्हें किराए की आय के लिए अलग से रजिस्टर करने की आवश्यकता नहीं है. ऐसे मामलों में, जीएसटी के उद्देश्यों के लिए मकान मालिक की कुल टर्नओवर में किराए की आय शामिल की जानी चाहिए.
 

किराए पर दी गई प्रॉपर्टी पर GST की गणना कैसे करें?

किराए पर दी गई प्रॉपर्टी पर GST की गणना किराएदार से लिए जाने वाले किराए के आधार पर की जाती है. मकान मालिक को किराएदार से प्राप्त किराए की आय पर GST का भुगतान करना होगा. स्थावर प्रॉपर्टी को किराए पर लागू जीएसटी की दर 18% है.

किराए पर दी गई प्रॉपर्टी पर GST की गणना करने के लिए, निम्नलिखित फॉर्मूला का उपयोग किया जा सकता है:

जीएसटी = (किराया x 18%)/100

उदाहरण के लिए, अगर कमर्शियल प्रॉपर्टी का मासिक किराया रु. 50,000 है, तो इस पर देय GST की गणना इस प्रकार की जाएगी:

जीएसटी = (50,000 x 18%)/100
जीएसटी = रु. 9,000

इसलिए, मकान मालिक को रु. 50,000 के मासिक किराए पर GST के रूप में रु. 9,000 का भुगतान करना होगा.

किराए पर GST चार्ज होने पर ITC प्रावधान क्या हैं?

जब किराए पर GST चार्ज किया जाता है, तो किराए का भुगतान करने वाला व्यक्ति GST के तहत रजिस्टर्ड होने पर इनपुट टैक्स क्रेडिट (ITC) का क्लेम करने का हकदार होता है. किराए की राशि पर भुगतान किए गए GST पर ITC का क्लेम किया जा सकता है.

उदाहरण के लिए, अगर किराए की राशि ₹1 लाख है और लागू GST दर 18% है, तो किराए पर देय GST ₹18,000 होगा. अगर किराएदार GST के तहत रजिस्टर्ड है, तो वे ITC के रूप में ₹18,000 की पूरी राशि का क्लेम कर सकते हैं, जिसका उपयोग अपनी आउटपुट सप्लाई पर अपनी GST देयता को ऑफसेट करने के लिए किया जा सकता है.

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि आईटीसी का दावा केवल तभी किया जा सकता है जब किराए की प्रॉपर्टी का उपयोग बिज़नेस के उद्देश्यों के लिए किया जाता है. अगर किराए की प्रॉपर्टी का उपयोग व्यक्तिगत उद्देश्यों के लिए किया जाता है, तो इसका क्लेम नहीं किया जा सकता है.

इसके अलावा, आईटीसी का दावा केवल तभी किया जा सकता है जब मकान मालिक ने सरकार के किराए पर लगाए गए जीएसटी को जमा किया हो. किराएदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि मकान मालिक ने अपना जीएसटी रिटर्न दाखिल किया है और आईटीसी का दावा करने से पहले सरकार के साथ जीएसटी जमा किया है.

ITC क्लेम करने के लिए उचित डॉक्यूमेंटेशन बनाए रखना भी महत्वपूर्ण है. किराएदार को मकान मालिक द्वारा जारी किए गए बिल की एक कॉपी रखनी चाहिए, जिसमें GST रजिस्ट्रेशन नंबर, चार्ज किए गए किराए की राशि और चार्ज की गई GST राशि जैसे विवरण शामिल होते हैं.
 

क्या किराए पर दिए गए प्रॉपर्टी की मरम्मत और नवीकरण पर ITC की अनुमति है?

सीजीएसटी अधिनियम की धारा 17(5)(डी) के अनुसार, स्थावर प्रॉपर्टी के निर्माण के लिए इस्तेमाल की जाने वाली वस्तुओं और सेवाओं पर टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) दर्ज करें, जो किराए पर देने के लिए अनुमत नहीं है. हालांकि, यह समझना आवश्यक है कि किराए पर दिए गए प्रॉपर्टी की मरम्मत और नवीनीकरण आईटीसी के लिए पात्र है.

जीएसटी कानून के अनुसार, अगर किसी मकान मालिक को किसी मरम्मत कार्य को करना हो या किराए की प्रॉपर्टी के लिए नवीकरण करना हो, तो वे ऐसी सेवाओं के लिए भुगतान किए गए जीएसटी पर आईटीसी का दावा कर सकेंगे. हालांकि, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि आईटीसी का क्लेम करने के लिए मकान मालिक को जीएसटी अधिनियम के तहत रजिस्टर किया जाना चाहिए.

उदाहरण के लिए, अगर किसी मकान मालिक को किराए पर दिए गए प्रॉपर्टी को रिनोवेट करना होता है, और रिनोवेशन कार्य पर लिया गया GST रु. 10,000 तक होता है, तो मकान मालिक अपना GST रिटर्न भरते समय ITC के रूप में पूरा रु. 10,000 का क्लेम कर सकता है. इस ITC को उसी प्रॉपर्टी से अर्जित किराए की आय पर देय GST के लिए एडजस्ट किया जा सकता है.
 

किराए की प्रॉपर्टी के लिए इनकम टैक्स पर टैक्स कटौती का प्रावधान क्या है?

भारत में, किराए की प्रॉपर्टी से इनकम अर्जित करने वाले करदाता अपने इनकम टैक्स रिटर्न पर टैक्स कटौती का क्लेम कर सकते हैं. कटौती की राशि विभिन्न कारकों पर निर्भर करती है, जैसे प्रॉपर्टी का प्रकार और प्राप्त किराए की राशि.

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 24 के तहत, टैक्सपेयर किराए की प्रॉपर्टी को प्राप्त करने, निर्माण करने, मरम्मत करने या रिनोवेट करने के उद्देश्य से लिए गए होम लोन पर भुगतान किए गए ब्याज़ के लिए कटौती का क्लेम कर सकते हैं. प्रति वर्ष क्लेम की जा सकने वाली कटौती की अधिकतम राशि ₹2 लाख है. लेट-आउट प्रॉपर्टी के मामले में, होम लोन पर भुगतान की गई पूरी राशि को कटौती के रूप में क्लेम किया जा सकता है.

इसके अलावा, करदाता सेक्शन 24 के तहत किराए की प्रॉपर्टी पर वित्तीय वर्ष के दौरान भुगतान किए गए नगरपालिका टैक्स के लिए कटौती का क्लेम कर सकते हैं. कटौती की राशि वित्तीय वर्ष के दौरान भुगतान किए गए नगरपालिका टैक्स की वास्तविक राशि के बराबर है.

लेट-आउट प्रॉपर्टी के मामले में, करदाता इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 80GG के तहत मकान मालिक को भुगतान की गई किराए की राशि के लिए भी कटौती का क्लेम कर सकते हैं. हालांकि, कटौती की राशि कुछ शर्तों और सीमाओं के अधीन है. उदाहरण के लिए, कटौती का दावा करते समय करदाता किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी का मालिक नहीं हो सकता है.

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि टैक्सपेयर को टैक्स कटौती का क्लेम करने के लिए किराए की प्रॉपर्टी के संबंध में किए गए सभी खर्चों के उचित रिकॉर्ड बनाए रखना चाहिए. इन रिकॉर्ड में किराए की रसीद, मरम्मत और रखरखाव के बिल और भुगतान किए गए नगरपालिका टैक्स की रसीद शामिल हो सकती है.