आरईआईटी बनाम इनविट: मुख्य अंतर और इन्वेस्टमेंट गाइड

रियल एस्टेट और इंफ्रास्ट्रक्चर में निवेश प्रत्यक्ष प्रॉपर्टी के स्वामित्व से परे विकसित हुआ है. आज, निवेशक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InVITs) जैसे साधनों के माध्यम से इन एसेट क्लास का एक्सपोज़र प्राप्त कर सकते हैं. यह आर्टिकल इनविट बनाम आरईआईटी के बारे में जानता है, जो उनकी अवधारणाओं, मुख्य अंतरों को समझाता है, और जो आपके लिए सही विकल्प हो सकता है.

इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आमंत्रण) और रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटीएस) दोनों निवेश वाहन हैं जो निवेशकों को बिना सीधे स्वामित्व के बड़े पैमाने पर बुनियादी ढांचे और रियल एस्टेट परियोजनाओं में भाग लेने की अनुमति देते हैं. 
राजमार्ग, पावर ग्रिड और टेलीकॉम टावर जैसे बुनियादी ढांचे की संपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करने के लिए आमंत्रित करता है. ये ट्रस्ट टोल कलेक्शन, ट्रांसमिशन शुल्क या लीज रेंटल से आय जनरेट करते हैं. 

REIT ऑफिस बिल्डिंग, मॉल और होटल जैसी कमर्शियल रियल एस्टेट प्रॉपर्टी में निवेश करते हैं. वे मुख्य रूप से किराए की आय से राजस्व अर्जित करते हैं.
 

आरईआईटी बनाम आमंत्रण: मुख्य अंतर

जबकि आरईआईटी और इनविट दोनों इनकम जनरेट करने वाले एसेट में इन्वेस्टमेंट के अवसर प्रदान करते हैं, लेकिन वे कई पहलुओं में अलग-अलग होते हैं. यहां विस्तृत तुलना की गई है:
 

आरईआईटी और इनविट की विकास क्षमता

REITs: रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट की वृद्धि मुख्य रूप से एसेट रीडेवलपमेंट, नए निर्माण और प्रॉपर्टी अधिग्रहण द्वारा संचालित होती है. मौजूदा प्रॉपर्टी को अपग्रेड करके, नए स्ट्रक्चर बनाकर या हाई-वैल्यू कमर्शियल रियल एस्टेट प्राप्त करके, REIT किराए की आय और कुल एसेट वैल्यू को बढ़ा सकते हैं.

आमंत्रण: बोली प्रक्रिया के माध्यम से नई बुनियादी ढांचे की परियोजनाओं को प्राप्त करके बुनियादी ढांचा निवेश ट्रस्ट का विस्तार. टोल रोड, पावर ट्रांसमिशन नेटवर्क और पाइपलाइन जैसे ऑपरेशनल एसेट के सफल अधिग्रहण से समय के साथ अधिक राजस्व सृजन हो सकता है. इन एसेट को मैनेज करने की दक्षता भी उनकी लॉन्ग-टर्म ग्रोथ में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है.
 

स्ट्रक्चरल कंपोजिशन और इन्वेस्टमेंट एलोकेशन

संरचनात्मक रूप से, आरईआईटी और इनविट दोनों निवेश ट्रस्ट के रूप में कार्य करते हैं जो निवेशकों से फंड इकट्ठा करते हैं और प्रायोजक, ट्रस्टी और निवेश प्रबंधक के साथ एक विनियमित फ्रेमवर्क का पालन करते हैं. हालांकि, उनका एसेट एलोकेशन काफी अलग-अलग होता है:

REITs: पूर्ण और निर्माणाधीन कमर्शियल रियल एस्टेट प्रॉपर्टी दोनों में निवेश करें.

• इनकम जनरेटिंग प्रॉपर्टी में कम से कम 80% एसेट का निवेश किया जाना चाहिए, जो पहले से ही पूरी हो चुके हैं.
• शेष 20% को निर्माणाधीन प्रॉपर्टी, रियल एस्टेट कंपनियों की डेट सिक्योरिटीज़, लिस्टेड फर्म के शेयर (रियल एस्टेट गतिविधियों से प्राप्त उनकी आय का कम से कम 75%), सरकारी सिक्योरिटीज़ या मनी मार्केट इंस्ट्रूमेंट के लिए आवंटित किया जा सकता है.

आमंत्रण: सड़कों, राजमार्गों, बिजली संयंत्रों और वेयरहाउस जैसी बुनियादी ढांचे की परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करें.

• कम से कम 80% एसेट का निवेश पूरा होना चाहिए और राजस्व-उत्पन्न बुनियादी ढांचे परियोजनाओं में किया जाना चाहिए.
• 20% तक अन्य पात्र निवेशों के लिए आवंटित किया जा सकता है, जिसमें निर्माणाधीन परियोजनाएं, बुनियादी ढांचे की कंपनियों के डेट इंस्ट्रूमेंट या लिस्टेड इक्विटी शेयर शामिल हैं (बुनियादी ढांचे के संचालन से प्राप्त राजस्व का कम से कम 80%).

इनविट के लिए अतिरिक्त प्रतिबंध: निर्माणाधीन परियोजनाओं में निवेश, बुनियादी ढांचे की फर्मों की डेट सिक्योरिटीज़ और बुनियादी ढांचे के क्षेत्र के बाहर इक्विटी शेयर कुल ट्रस्ट वैल्यू के 10% से अधिक नहीं हो सकते हैं.
 

राजस्व सृजन और स्थिरता

इनविट और आरईआईटी के बीच मुख्य अंतर यह है कि वे कैसे राजस्व उत्पन्न करते हैं और फाइनेंशियल स्थिरता बनाए रखते हैं:

REITs: कमर्शियल प्रॉपर्टी को लीज़ करने, किराए पर देने या बेचने के माध्यम से इनकम जनरेट करें.

• REIT वर्तमान में रेजिडेंशियल रियल एस्टेट में इन्वेस्ट नहीं कर सकते, केवल कमर्शियल प्रॉपर्टी की अनुमति है.
• आरईआईटी को अपनी आय का 90% डिविडेंड के रूप में निवेशकों को वितरित करना होगा.
• अगर आरईआईटी प्रॉपर्टी बेचता है, तो उसके पास आय को दोबारा इन्वेस्ट करने या यूनिटहोल्डर्स को 90% वितरित करने का विकल्प होता है.
• REIT अधिक स्थिर होते हैं क्योंकि रेंटल एग्रीमेंट पूर्वानुमानित, आवर्ती आय प्रदान करते हैं.

आमंत्रण: टोल रोड, पावर ग्रिड और गैस पाइपलाइन जैसे ऑपरेशनल इन्फ्रास्ट्रक्चर एसेट से आय जनरेट करें. इन ट्रस्टों ने स्थिर राजस्व स्ट्रीम सुनिश्चित करने के लिए सरकारी संस्थाओं या निगमों के साथ दीर्घकालिक अनुबंधों पर हस्ताक्षर किए.

• आरईआईटी की तरह, इनविट को निवेशकों को अपने नेट डिस्ट्रीब्यूटेबल कैश फ्लो का 90% वितरित करना भी आवश्यक है.
• अगर कोई इनविट किसी एसेट को बेचता है, तो यह या तो किसी अन्य इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट में दोबारा निवेश कर सकता है या निवेशकों को आय का 90% वितरित कर सकता है.
• इनविट बाहरी कारकों पर निर्भर करते हैं, जैसे कि इन्फ्रास्ट्रक्चर के उपयोग की दरें और सरकारी नियमों, जो राजस्व स्थिरता को प्रभावित कर सकते हैं.
   

जोखिम कारक और मार्केट अनिश्चितता

जबकि REIT और InVIT दोनों डाइवर्सिफिकेशन लाभ प्रदान करते हैं, तो वे अलग-अलग जोखिम प्रोफाइल रखते हैं:

REIT से जुड़े जोखिम:

• सार्वजनिक रूप से ट्रेडेड REIT: ब्याज दर के जोखिमों का सामना करना पड़ता है, जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो निवेशक सुरक्षित इन्वेस्टमेंट विकल्पों में शिफ्ट हो सकते हैं, जिससे REIT स्टॉक की कीमतें गिरती हैं.
• नॉन-ट्रेडेड आरईआईटी: कीमत में पारदर्शिता की कमी, जिससे निवेशकों के लिए अपनी वैल्यू का आकलन करना मुश्किल हो जाता है. इसके अलावा, उनके पास अक्सर लॉक-इन अवधि और उच्च अपफ्रंट फीस होती है, जो कुल रिटर्न को कम कर सकती है.

इनविट से जुड़े जोखिम:

• राजस्व अनिश्चितता: निवेशक मूल्यांकन रिपोर्ट पर निर्भर करते हैं, जो बुनियादी ढांचे के उपयोग के आधार पर प्रोजेक्ट के अपेक्षित रिटर्न पर निर्भर करते हैं. हालांकि, अगर वास्तविक उपयोग अनुमानों में कमी आती है (जैसे, राजमार्गों पर कम टोल कलेक्शन), तो रिटर्न पर काफी प्रभाव पड़ सकता है.
• नियामक और राजनीतिक जोखिम: सरकारी रियायतों के तहत कई बुनियादी ढांचे की परियोजनाएं संचालित होती हैं, और पॉलिसी में बदलाव लाभ को प्रभावित कर सकते हैं. उदाहरण के लिए, अगर सरकार इनविट-ऑपरेटेड हाइवे के पास टोल-फ्री सड़कें शुरू करती है, तो टोल कलेक्शन से होने वाला रेवेन्यू कम हो सकता है.
• प्रोजेक्ट-विशिष्ट जोखिम: क्योंकि इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स में लंबी गर्भावस्था अवधि होती है, इसलिए लागत ओवररन, देरी और आर्थिक स्थिति में बदलाव जैसे कारक उनकी व्यवहार्यता को प्रभावित कर सकते हैं.
   

न्यूनतम निवेश आवश्यकताएं

23 अप्रैल, 2019 [SEBI/HO/DDHS/DDHS/CIR/P/2019/59] के SEBI के परिपत्र के अनुसार, REIT और InVIT के लिए न्यूनतम इन्वेस्टमेंट थ्रेशहोल्ड इस प्रकार हैं:

• REIT - प्रत्येक अलॉटमेंट लॉट का मूल्य न्यूनतम ₹50,000 होना चाहिए, जिसमें प्रत्येक लॉट में 100 यूनिट होने चाहिए.
• इनविट - प्रत्येक अलॉटमेंट लॉट का मूल्य न्यूनतम ₹1 लाख होना चाहिए, जिसमें प्रत्येक लॉट में 100 यूनिट होने चाहिए.

ये नियम इन इन्वेस्टमेंट वाहनों में स्थिरता बनाए रखते हुए रिटेल इन्वेस्टर के लिए एक्सेसिबिलिटी सुनिश्चित करते हैं.
 

आपको कौन-सा विकल्प चुनना चाहिए - REIT या InVIT?

आरईआईटी और इनविट के बीच चुनना आपके इन्वेस्टमेंट लक्ष्यों, जोखिम सहनशीलता और रिटर्न की उम्मीदों पर निर्भर करता है.

• आप REIT चुन सकते हैं अगर:

आप कम जोखिम के साथ स्थिर, किराया-आधारित आय चाहते हैं.
आप कमर्शियल रियल एस्टेट का एक्सपोज़र चाहते हैं.
आप उच्च लिक्विडिटी और आसान निकास विकल्प पसंद करते हैं.

• आप इनविट चुन सकते हैं अगर:

संभावित रूप से अधिक रिटर्न के बदले आप अधिक जोखिम के साथ आरामदायक हैं.
आप लॉन्ग-टर्म कैश फ्लो की क्षमता वाले इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट में इन्वेस्ट करना चाहते हैं.
आप अधिक न्यूनतम निवेश (रु. 1 लाख) कर सकते हैं.
 

निष्कर्ष

इनविट और आरईआईटी, दोनों ही इनकम जनरेट करने वाले एसेट में निवेश के अनोखे अवसर प्रदान करते हैं. जबकि REIT कमर्शियल प्रॉपर्टी से रेंटल इनकम के साथ स्थिरता प्रदान करते हैं, तो इनवाइट्स उच्च रिटर्न की क्षमता वाले इन्फ्रास्ट्रक्चर में इन्वेस्ट करने का मौका प्रदान करते हैं. मतभेदों को समझना और अपने फाइनेंशियल लक्ष्यों के साथ उन्हें संरेखित करने से आपको सही इन्वेस्टमेंट निर्णय लेने में मदद मिलेगी. चाहे आप REIT चुनते हों या इनविट करते हों, ये इंस्ट्रूमेंट आपके पोर्टफोलियो को डाइवर्सिफाई करने और पैसिव इनकम जनरेट करने का एक कुशल तरीका प्रदान करते हैं.

डिस्क्लेमर: यह ब्लॉग केवल शैक्षिक उद्देश्यों के लिए है. उल्लिखित सिक्योरिटीज़ और इन्वेस्टमेंट को सुझाव के रूप में नहीं माना जाना चाहिए.