रियल्टी इंडेक्स को अपमानित करते हुए महिंद्रा लाइफस्पेस का उत्सुक मामला

रियल एस्टेट सेक्टर ने कैपिटल मार्केट में प्रभावित होने के लिए ऐतिहासिक रूप से समतल किया है. अक्सर खराब कॉर्पोरेट गवर्नेंस, रेखित और पूर्वानुमान योग्य राजस्व स्टैक की कमी और नियामक वेब में प्रभावित होने के कारण निवेशकों द्वारा अनदेखा किया जाता है, इस क्षेत्र में उच्च बीटा होता है.

फिर, रियल एस्टेट का उपयोग शहर या क्षेत्र आधारित डेवलपर्स के साथ एक क्षेत्रीय व्यवसाय होता था जो उनके क्षेत्रों में प्रभुत्व रखता था और फिर भी ऐसा करता था. डीएलएफ की तरह कुछ ने अन्य बाजारों में प्रवेश को तोड़ने की कोशिश की लेकिन वे सर्वश्रेष्ठ स्टैंडअलोन परियोजनाओं में रहे हैं.

इसके बाद गोदरेज, टाटा और महिंद्रा जैसे समूहों का एक क्लच आया. उनमें से कुछ ने अपने निर्माण कारखानों के स्वामित्व में देश के विभिन्न भागों में भूमि बैंकों के विशाल स्वाद को मुद्रित करने के लिए जगह में प्रवेश किया. लेकिन वे अब राष्ट्रीय खिलाड़ी बनना चाह रहे हैं.

पिछले छह वर्षों में, इस सेक्टर को विमुद्रीकरण के साथ दो बड़े नियामक सहायताओं का सामना करना पड़ा और रियल एस्टेट रेगुलेटरी एक्ट (RERA) ने मानदंडों का एक सेट लगाया है. हालांकि RERA का कार्यान्वयन पूर्ण रूप से बहुत दूर रहा है, लेकिन इससे कुछ स्वच्छता प्राप्त हुई है जो भ्रष्टाचार और काला धन के लिए एक यादृच्छिक विनियमित व्यवसाय है और खरीदारों के लिए बहुत से सहायता के बिना.

डीएलएफ जैसे बड़े नाम सहित सूचीबद्ध डेवलपर्स का प्रदर्शन, जो अभी भी अपने आईपीओ 15 वर्ष पहले जारी कीमत से कम ट्रेड करता है, ने निवेशकों के बीच कोई विश्वास नहीं बनाया है.

इसलिए, जब बीएसई रियल्टी इंडेक्स ने वास्तव में पिछले एक वर्ष में सेंसेक्स को आउटपरफॉर्म किया है, तो मार्जिनल रूप से, हमने देखा कि क्या बिल्डिंग है!

द रियल्टी पैक

स्टार्टर के लिए, बीएसई रियल्टी इंडेक्स में दस स्टॉक शामिल हैं: डीएलएफ, इंडियाबुल्स रियल एस्टेट, गोदरेज प्रॉपर्टीज़, सोभा, सनटेक, फीनिक्स, प्रेस्टीज, ओबेरॉय, ब्रिगेड और मैक्रोटेक (पहले लोधा).

रियल्टी इंडेक्स पिछले एक वर्ष में लगभग 8% बढ़ गया है. तुलना में, सेंसेक्स वर्चुअल रूप से एक ही अवधि में फ्लैट रहा है.

जबकि गोदरेज और डीएलएफ जैसे भारी वजन कम हो गए हैं और कुछ जैसे इंडियाबुल वास्तव में पिछले 12 महीनों में स्किड कर चुके हैं, इंडेक्स में कई अन्य वास्तव में 20-60% को गोली मार चुके हैं.

उदाहरण के लिए, ब्रिगेड एंटरप्राइज़ ने अपनी शेयर कीमत का शूट 60% से अधिक देखा है और प्रेस्टीज एस्टेट की शेयर कीमत जून 2021 से 47% बढ़ गई है.

अगर हम इंडेक्स के बाहर देखते हैं, तो एक हाल ही में प्रवेश करने वाली श्रीराम प्रॉपर्टी ने पिछले दिसंबर से इसकी IPO की वैल्यू का लगभग आधा खो दिया है.

द आउटलियर

लेकिन महिंद्रा ग्रुप के रियल्टी आर्म, महिंद्रा लाइफस्पेस डेवलपर्स की ग्रेविटी को परिभाषित करने वाला एक स्टॉक है. अपेक्षाकृत छोटी कंपनी पिछले एक वर्ष में लगभग दोगुना कीमत पर है. पिछले पांच-छह महीनों में इसके शेयर कीमत में बहुत सारा लाभ हुआ है.

वास्तव में, महिंद्रा लाइफस्पेसेज की शेयर कीमत हाल ही के ब्रेकआउट से लगभग एक दशक तक एक छोटी कीमत सीमा में आयोजित की गई है. इसकी शेयर कीमत जुलाई 2016 से जुलाई 2021 के बीच लगभग 13% CAGR हो गई है.

और कंपनी ने रु. 550-600 करोड़ के स्तरों में वार्षिक राजस्व के साथ बेहतर दिन देखे हैं. कंपनी, जैसे कई सहकर्मियों और अन्य बिज़नेस, कोविड-19 महामारी के बाद अपना फर्श खो गई. FY21 में तीन-चौथाई राजस्व स्किड.

लेकिन कारकों का एक क्लच कंपनी को आगे बढ़ने के लिए प्रोपेलिंग कर सकता है.

कंपनी ने एक नया सीईओ नियुक्त किया, जिसने पिछले वर्ष में ही किफायती हाउसिंग ब्रांड की खुशी को सफलतापूर्वक बढ़ाया था. पिछले वर्ष की मदद की गई 2:1 अनुपात में बोनस शेयर जारी करना.

इन्वेस्टर्स द्वारा अपनी मजबूत लॉन्च पाइपलाइन और अनसोल्ड इन्वेंटरी के बारे में रु. 2,500 करोड़ से अधिक की संभावित कैश फ्लो और कैप्टिव लैंड बैंक के पास दलाल स्ट्रीट पर डेसिबल्स का प्रभाव पड़ा है.

फाउंडेशन, फंडामेंटल्स

पिछले वर्ष की तुलना में पांचवें वर्ष तक 1.3 मिलियन वर्ग फुट की मजबूत प्री-सेल्स के साथ महिंद्रा लाइफस्पेस FY22 को समाप्त हुआ, जिसका मूल्य रु. 1,000 करोड़ से अधिक है. FY21 के नाइटमेयर की तुलना में दोगुनी से अधिक राजस्व.

फ्लिप साइड पर, राजस्व अभी भी महामारी से पहले की शिखर के केवल दो-तिहाई था, लेकिन कंपनी ने मजबूत लाभ डाला, मुख्य रूप से असाधारण उचित मूल्य लाभ के कारण, गुड़गांव परियोजना में नुकसान के प्रावधान के आंशिक रिवर्सल के कारण.

कंपनी द्वारा मूल्य इंजीनियरिंग, खरीद का पुनर्वास और मूल्य वृद्धि द्वारा इनपुट लागत को कम किया गया.

कंपनी के पास रु. 3,800 करोड़ का अतिरिक्त सकल विकास मूल्य था और इसने अपने वार्षिक मार्गदर्शन पर लगभग 50% इसी तरह की वृद्धि दर्शाई है.

महिंद्रा लाइफस्पेस ने आवासीय प्रॉपर्टी से रु. 3,180 करोड़ का नकद प्रवाह अनुमानित किया था, जिसमें लॉन्च की गई परियोजनाओं से रु. 824 करोड़, भविष्य के चरणों से रु. 767 करोड़ और परियोजनाओं से रु. 1,589 करोड़ का शुभारंभ नहीं किया गया था.

एकीकृत शहरों और औद्योगिक समूहों (आईसी और आईसी) के लिए, कंपनी पिछले वित्तीय वर्ष में प्रति एकड़ रु. 2.7 करोड़ की औसत कीमत के साथ अपनी महामारी से पहले 110.6 एकड़ तक गई.

कंपनी एसेट रीकंस्ट्रक्शन कंपनियों और बैंकों द्वारा आयोजित तनावपूर्ण एसेट का अधिग्रहण भी कर रही है. इस वर्ष शुरू में, इसने माता-पिता महिंद्रा और महिंद्रा से भूमि प्राप्त की.

कुछ विश्लेषक इस वर्ष अपनी राजस्व को दोगुना करने के लिए भी कंपनी को प्रोजेक्ट कर रहे हैं, ताकि उच्चतम टॉपलाइन रिकॉर्ड किया जा सके और अगले वर्ष रु. 1,000 करोड़ राजस्व चिह्न पार कर सकें.

कुल मिलाकर, कंपनी खत्म हो रही है. हालांकि यह अभी भी बड़ी लीग में शामिल नहीं हुआ है और अगले दो-तीन वर्षों में ऐसा नहीं कर सकता है, लेकिन यह सही दिशा में चल रहा है क्योंकि यह 2024 में तीन दशक के अंक तक पहुंचता है जब महिंद्रा ग्रुप ने रियल एस्टेट बिज़नेस में प्रवेश किया है.