भूमि और इसके नियमों के प्रकार

भारत में उपयोग के प्रकार और भारत में भूमि के स्वामित्व के प्रकार: वस्तुएं जिन्हें आपको पता होनी चाहिए

आइए पहले भूमि के प्रकार को देखें

भूमि एक मूल्यवान संसाधन है जो विभिन्न प्रकार के आर्थिक संचालन करने के लिए आवश्यक है. भूमि का उपयोग विभिन्न तरीकों के लिए शब्द है जिनका उपयोग भूमि और इसके संसाधनों का उपयोग किया जाता है. भूमि का उपयोग अपनी भौगोलिक स्थिति, जनसंख्या घनत्व और सामाजिक आर्थिक स्थितियों सहित कई वेरिएबल द्वारा प्रभावित होता है. शहरों में योजनाबद्ध विकास को सुनिश्चित करने के लिए, भूमि का उपयोग योजना एक महत्वपूर्ण सरकारी जिम्मेदारी है. ऐसा करने के लिए, विकास प्राधिकरण स्थापित किए गए हैं.

आइए उन विभिन्न तरीकों के बारे में बात करें जिनका उपयोग भूमि का उपयोग किया जाता है और इसे भारत में नियंत्रित करने वाले नियमों के बारे में बात करें.

आवासीय

इस प्रकार की भूमि का इस्तेमाल मुख्य रूप से घरों के लिए किया जाता है, चाहे वे एकल हो या बहु-परिवार की संरचनाएं हों. लेकिन यह कई प्रकार के घनत्व और आवास को भी कवर करता है, जिनमें कम घनत्व वाले घर, मध्यम-घनत्व वाले घर और मल्टी-स्टोरी अपार्टमेंट जैसे हाई-डेंसिटी होम शामिल हैं. इसके अलावा, मिश्रित उपयोग इमारतों के लिए एक श्रेणी है जिसमें आवासीय, कमर्शियल और मनोरंजक एप्लीकेशन शामिल हैं. आवासीय क्षेत्रों में हॉस्पिटल, होटल और अन्य संस्थान पाए जा सकते हैं.

कृषि 

गैर-कृषि उपयोग से भूमि पार्सलों की सुरक्षा कृषि क्षेत्र से संबंधित है. कानून गैर-कृषि निवासों की संख्या, गुणों का आकार और इन क्षेत्रों में अनुमत गतिविधियों की संख्या को नियंत्रित करते हैं.

मनोरंजनात्मक

इस कैटेगरी में, भूमि का इस्तेमाल स्पोर्ट्स स्टेडियम, स्विमिंग पूल, गोल्फ कोर्स, प्लेग्राउंड, ओपन स्पेस और पार्क बनाने के लिए किया जाता है.

कमर्शियल

वेयरहाउस, रिटेल सेंटर, स्टोर, रेस्टोरेंट और ऑफिस बिल्डिंग सहित संरचनाएं कमर्शियल लैंड यूज़ की कैटेगरी में आती हैं. कमर्शियल जोनिंग रेगुलेशन एक बिज़नेस कर सकता है और एक विशिष्ट क्षेत्र में अनुमत बिज़नेस के प्रकार को नियंत्रित करता है. ऐसे नियम हैं जिनका पालन किया जाना चाहिए, जैसे कि पार्किंग की उपलब्धता, बिल्डिंग हाइट, सेटबैक आदि.

औद्योगिक

उद्योग की प्रकृति के आधार पर, औद्योगिक भूमि के उपयोग के अनेक रूप मौजूद हैं. औद्योगिक क्षेत्र प्रकाश, मध्यम और भारी उद्योगों में कंपनियों द्वारा फैक्टरियों, गोदामों और शिपिंग सुविधाओं की स्थापना की अनुमति देते हैं. हालांकि, पर्यावरणीय कानून हो सकते हैं जिनका पालन किया जाना चाहिए.

मनोरंजनात्मक

इस कैटेगरी में, भूमि का इस्तेमाल स्पोर्ट्स स्टेडियम, स्विमिंग पूल, गोल्फ कोर्स, प्लेग्राउंड, ओपन स्पेस और पार्क बनाने के लिए किया जाता है.

सार्वजनिक उपयोग

इस प्रकार के भूमि के उपयोग के तहत, शैक्षिक संस्थानों और स्वास्थ्य सेवा सुविधाओं जैसे सामाजिक बुनियादी ढांचे का सृजन किया जाता है.

इंफ्रास्ट्रक्चर कंस्ट्रक्शन

इस भूमि का इस्तेमाल अन्य प्रकार के बुनियादी ढांचे के साथ राजमार्ग, गलियां, मेट्रो स्टेशन, रेल रोड और हवाई अड्डे बनाने के लिए किया जाता है.

ज़ोनिंग का मूल्य

स्थानीय सरकार एक विशेष क्षेत्र में भूमि के उपयोग और विकास को नियंत्रित करने के लिए जोनिंग, एक वैज्ञानिक तकनीक का उपयोग करती है. यह विभिन्न उद्देश्यों के लिए भूमि के उचित उपयोग की गारंटी देने के लिए कई क्षेत्रों में भूमि को विभाजित करता है. उदाहरण के लिए, आवासीय क्षेत्रों में वाणिज्यिक इमारतों के विकास को रोकने के लिए क्षेत्रीय कानून लिखे जाते हैं. भारत में भूमि उपयोग क्षेत्र यूक्लीडियन विधि पर आधारित है, जो भूगोलिक क्षेत्र द्वारा भूमि उपयोग वर्गीकरण जैसे आवासीय या वाणिज्यिक को निर्दिष्ट करता है.

भारत में भूमि से संबंधित नियम

भारत में, क्षेत्र विनियम स्थानीय नगरपालिका सरकारों या स्थानीय प्राधिकरणों द्वारा विकसित किए जाते हैं. ये नियम भूमि के उपयोग और संरचनाओं के निर्माण को नियंत्रित करते हैं. विभिन्न क्षेत्रों में विभिन्न भूमि उपयोग पैटर्न अपनाए जाते हैं.

सरकार के कई विभाग हैं जो लैंड यूज़ प्लानिंग को संभालते हैं. वे भूमि उपयोग की योजना और विकास के लिए नीतियां और दिशानिर्देश बनाने का प्रभारी हैं. अधिकारी आमतौर पर मास्टर प्लान या डेवलपमेंट प्लान के रूप में जाना जाने वाला लैंड यूज़ प्लान भी बनाते हैं. उदाहरण के लिए, दिल्ली के लिए ड्रॉट मास्टर प्लान (एमपीडी) 2041 और दिल्ली 2041 के लिए ड्रॉट लैंड यूज़ प्लान को दिल्ली डेवलपमेंट अथॉरिटी (डीडीए) द्वारा बनाया गया था. एमपीडी 2041 शहर के भविष्य की वृद्धि के नियम और विनियम निर्धारित करता है.

संवेदनशील भूमि उपयोग योजना और प्रबंधन के आधार पर सर्वश्रेष्ठ संभावित भूमि उपयोग सुनिश्चित करने के लिए विनियमों को लागू करने के लक्ष्य के साथ 2013 में ग्रामीण विकास मंत्रालय द्वारा ड्रॉट नेशनल लैंड यूज़ पॉलिसी विकसित की गई.

भारत में भूमि के स्वामित्व के प्रकार

अब, आइए भारत में भूमि खरीदने के विभिन्न तरीकों का अवलोकन करें,

प्रॉपर्टी के स्वामित्व में दो फॉर्म लग सकते हैं: एकल स्वामित्व या संयुक्त स्वामित्व. हालांकि, संयुक्त प्रॉपर्टी के विभिन्न प्रकार के स्वामित्व होते हैं जिनके मालिकों के अधिकारों और उत्तरदायित्वों के विभिन्न प्रभाव होते हैं. आइए इन विभिन्न प्रकार के बारे में विस्तार से जानें.

व्यक्तिगत स्वामित्व/एकमात्र स्वामित्व:

जब किसी प्रॉपर्टी को खरीदा जाता है और केवल एक व्यक्ति के नाम पर रजिस्टर्ड किया जाता है, तो इसे व्यक्तिगत स्वामित्व माना जाता है. इस मामले में, केवल रजिस्टर्ड मालिक के पास प्रॉपर्टी के लिए कानूनी अधिकार हैं. उदाहरण के लिए, अगर कोई पति अपने नाम पर ही किसी प्रॉपर्टी को रजिस्टर करता है, भले ही उसकी पत्नी ने उसे फाइनेंशियल रूप से सपोर्ट किया हो, तो उसके पास प्रॉपर्टी पर कोई कानूनी क्लेम नहीं होगा.

एकल प्रॉपर्टी के स्वामित्व के लाभ:

• एकमात्र मालिक के पास प्रॉपर्टी पर पूरा नियंत्रण है, जिसमें इसे बेचने का निर्णय भी शामिल है.
• प्रॉपर्टी को आसानी से विभाजित या ट्रांसफर किया जा सकता है क्योंकि केवल एक मालिक है.
• मालिक की मृत्यु की स्थिति में, प्रॉपर्टी उनके संकल्प या लागू विरासत कानूनों के अनुसार वितरित की जाती है.

संयुक्त स्वामित्व/सह-स्वामित्व:

संयुक्त स्वामित्व तब होता है जब एक प्रॉपर्टी कई व्यक्तियों के नाम पर रजिस्टर्ड होती है. सह-मालिक प्रॉपर्टी का स्वामित्व शेयर करते हैं, और उनके अधिकार और जिम्मेदारियां संयुक्त स्वामित्व के विशिष्ट प्रकार पर निर्भर करती हैं.

• संयुक्त किरायेदारी: संयुक्त किरायेदारी में, प्रत्येक सह-मालिक के पास प्रॉपर्टी का समान हिस्सा है. अगर कोई सह-मालिक मृत्यु हो जाता है, तो उनका शेयर ऑटोमैटिक रूप से जीवित सह-मालिकों को ट्रांसफर करता है.

• आम तौर पर किरायेदारी: इस प्रकार के संयुक्त स्वामित्व में, सह-मालिकों के पास प्रॉपर्टी के असमान शेयर हो सकते हैं. प्रत्येक सह-मालिक को अपने शेयर को स्वतंत्र रूप से ट्रांसफर या बेचने का अधिकार है.

• सहयोगी: संयुक्त स्वामित्व का यह रूप हिन्दू अविभाजित परिवारों (एचयूएफ) के लिए विशिष्ट है और प्रत्येक कोपार्सनर (परिवार के सदस्य) को जन्म से प्रॉपर्टी में रुचि प्रदान करता है.

• फ्रैक्शनल ओनरशिप: फ्रैक्शनल ओनरशिप में प्रॉपर्टी का एक हिस्सा होना और उस विशिष्ट फ्रैक्शन के लिए डीड प्राप्त करना शामिल है. यह कम लागत पर शेयर किए गए स्वामित्व और प्रॉपर्टी तक एक्सेस की अनुमति देता है.

• नामांकन द्वारा प्रॉपर्टी का स्वामित्व: इस प्रकार का स्वामित्व एक प्रॉपर्टी मालिक को उनकी मृत्यु के बाद प्रॉपर्टी के वारिस में किसी को नियुक्त करने की अनुमति देता है. इसका इस्तेमाल आमतौर पर को-ऑपरेटिव हाउसिंग एसोसिएशन में किया जाता है.

प्रत्येक प्रकार के संयुक्त स्वामित्व के अपने कानूनी प्रभाव और आवश्यकताएं होती हैं, और प्रत्येक व्यवस्था से जुड़े अधिकारों और दायित्वों को समझना महत्वपूर्ण है.

निष्कर्ष में, प्रॉपर्टी का स्वामित्व या तो एकमात्र या संयुक्त हो सकता है. एकल स्वामित्व पंजीकृत मालिक को विशेष अधिकार प्रदान करता है, जबकि संयुक्त स्वामित्व में अन्य लोगों के साथ स्वामित्व साझा करना शामिल है. सह-मालिकों के बीच स्पष्टता और निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए विभिन्न प्रकार की संयुक्त स्वामित्व को समझना महत्वपूर्ण है.

विनियम

प्रॉपर्टी रजिस्टर करने के लिए, आपको कुछ डॉक्यूमेंटेशन और प्रोसीज़र का पालन करना होगा. प्रॉपर्टी के लोकेशन के आधार पर, आवश्यक डॉक्यूमेंट एश्योरेंस के सब-रजिस्ट्रार को सबमिट करने होंगे. खरीदार, विक्रेता और दो अधिकृत गवाहों को डॉक्यूमेंट पर हस्ताक्षर करना होगा, और सभी पार्टियों को पहचान का प्रमाण प्रदान करना होगा, जैसे PAN कार्ड, आधार कार्ड या ड्राइवर लाइसेंस.

स्टाम्प ड्यूटी रसीद और प्रॉपर्टी कार्ड सहित सभी संबंधित डॉक्यूमेंट, सत्यापन और अप्रूवल के लिए सब-रजिस्ट्रार को सबमिट किए जाने चाहिए.

समय सीमा और शुल्क:

पूरा किया गया पेपरवर्क, आवश्यक फीस के साथ, एग्जीक्यूशन के चार महीनों के भीतर सब-रजिस्ट्रार को सबमिट करना होगा. ऐसा न करने पर अगले चार महीनों के भीतर देरी से कंडोनेशन की आवश्यकता पड़ सकती है. किसी भी कानूनी जटिलताओं या विवादों से बचने के लिए निर्दिष्ट समयसीमा के भीतर प्रॉपर्टी रजिस्टर करना महत्वपूर्ण है.

राज्य-स्तरीय विधान:

हालांकि रियल एस्टेट कानून केंद्रीकृत है, लेकिन प्रत्येक राज्य के पास अपने नियमों को लागू करने का अधिकार है. कुछ राज्यों के पास रियल एस्टेट को नियंत्रित करने वाले अपने कानून हैं, जबकि अन्य केन्द्रीय कानूनों का पालन करते हैं. वर्तमान में, केवल 13 राज्यों के पास अपने स्वयं के विशिष्ट नियम हैं.

रियल एस्टेट पर विवाद:

किसी भी समस्या के मामले में, घर खरीदने वाले प्रत्येक राज्य में स्थापित विशेष रियल एस्टेट न्यायालयों से संपर्क कर सकते हैं. हाल के वर्षों में रिज़ोल्यूशन प्रोसेस को तेज करने में ये न्यायालय महत्वपूर्ण हैं.

विलंबित परियोजनाओं के लिए शास्ति:

बिल्डर्स को परियोजना में देरी के लिए दंड का सामना करना पड़ता है. उन्हें पूरे भुगतान को रिफंड करना या घर खरीदने वाले को प्रॉपर्टी डिलीवर होने तक ब्याज़ का भुगतान करना पड़ सकता है. 

कानून: भारत में कई कानून संपत्ति के लेन-देन और स्वामित्व को नियंत्रित करते हैं:

1. भारतीय संविदा अधिनियम, 1872:

यह अधिनियम संविदा कानूनों को नियंत्रित करता है, जिसमें संविदाओं के निर्माण, निष्पादन और प्रवर्तन के साथ-साथ शामिल पक्षों के अधिकार और उपचार शामिल हैं.

2. प्रॉपर्टी का ट्रांसफर अधिनियम, 1882:

यह अधिनियम आंशिक प्रदर्शन और एलआईएस पेंडेंस के साथ स्थावर और स्थावर दोनों प्रॉपर्टी की बिक्री, एक्सचेंज, मॉरगेज, लीज और गिफ्टिंग को नियंत्रित करता है. इस अधिनियम की आवश्यकताओं को लागू करने के लिए राज्य जिम्मेदार हैं.

3. भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899, और पंजीकरण अधिनियम, 1908:

ये कार्य स्टाम्प ड्यूटी भुगतान और प्रॉपर्टी ट्रांसफर से संबंधित विभिन्न डीड, डॉक्यूमेंट और इंस्ट्रूमेंट के लिए रजिस्ट्रेशन प्रक्रियाओं के संबंध में नियम निर्धारित करते हैं.

4. रियल एस्टेट रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट एक्ट (RERA) 2016:

यह कानून रियल एस्टेट उद्योग की देखरेख करता है, उपभोक्ता सुरक्षा सुनिश्चित करता है और रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास, विपणन और बिक्री को नियंत्रित करता है. RERA विवाद समाधान के लिए अधिकारियों की स्थापना करता है और परियोजना और विकासकर्ता पंजीकरण को अनिवार्य करता है.

5. विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (एफईएमए) 1999 और विदेशी प्रत्यक्ष निवेश नीति (एफडीआई नीति):

ये विदेशी निगमों और गैर-निवासियों द्वारा भारत में स्थावर प्रॉपर्टी की बिक्री और खरीद को नियंत्रित करते हैं. एफडीआई पॉलिसी रियल एस्टेट सेक्टर में विदेशी निवेश के लिए दिशानिर्देश निर्धारित करती है, जिसे डिपार्टमेंट ऑफ इंडस्ट्रियल पॉलिसी एंड प्रमोशन (डीआईपीपी) और भारतीय रिज़र्व बैंक (आरबीआई) द्वारा विनियमित किया गया है.

भारत में एक सुगम और कानूनी रूप से सुदृढ़ प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन सुनिश्चित करने के लिए इन कानूनों और विनियमों को समझना और उनका पालन करना महत्वपूर्ण है.