रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) हे भारतातील तुलनेने नवीन इन्व्हेस्टमेंट मार्ग आहेत, ज्यामुळे प्रत्यक्ष प्रॉपर्टी खरेदी करण्याच्या जटिलतेशिवाय रिअल इस्टेट क्षेत्रात एक्सपोजर मिळविण्याची संधी मिळते. 2007 मध्ये सिक्युरिटीज अँड एक्स्चेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (सेबी) द्वारे सादर केलेली, आरईआयटी नियंत्रित करणारी वर्तमान मार्गदर्शक तत्त्वे 2014 मध्ये मंजूर करण्यात आली, ज्यामुळे या इन्व्हेस्टमेंटसाठी संरचित फ्रेमवर्क प्रदान केले गेले. आरईआयटी व्यक्तींना उत्पन्न निर्माण करणाऱ्या व्यावसायिक रिअल इस्टेटमध्ये इन्व्हेस्ट करण्याची परवानगी देते, ज्यामुळे नियमित उत्पन्न आणि भांडवली नफ्याची क्षमता मिळते. या लेखात, चला आरईआयटी काय आहेत आणि तुम्ही त्यामध्ये कसे इन्व्हेस्ट करू शकता हे जाणून घेऊया.

REIT म्हणजे काय?

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) अशा कंपन्या आहेत ज्या मालकीची, व्यवस्थापित करतात किंवा रिअल इस्टेट प्रॉपर्टी तयार करतात. गुंतवणूकदारांकडून पैसे संकलित करून, आरईआयटी कार्यालयीन इमारती, मॉल्स आणि औद्योगिक युनिट्स सारख्या व्यावसायिक रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करतात. यामुळे इन्व्हेस्टरना थेट मालकीची प्रॉपर्टी न घेता रिअल इस्टेटचा लाभ घेण्याची संधी मिळते. 

आरईआयटी मध्ये इन्व्हेस्ट केल्याने तुम्हाला रिअल इस्टेट पोर्टफोलिओमध्ये शेअर्स खरेदी करण्याची परवानगी मिळते, जसे एक्सचेंजवर स्टॉक खरेदी करणे. याचा अर्थ असा की तुम्ही लहान इन्व्हेस्टमेंटसह सुरू करू शकता आणि भाडे उत्पन्न आणि डिव्हिडंडच्या स्वरूपात रिटर्नचा आनंद घेऊ शकता. आरईआयटी महसूल निर्मिती प्रॉपर्टीवर लक्ष केंद्रित करतात, ज्यामुळे ते निवासी रिअल इस्टेट ऐवजी व्यावसायिक क्षेत्रात अधिक लोकप्रिय बनतात. 

आरईआयटी म्युच्युअल फंड प्रमाणेच कार्य करतात. म्युच्युअल फंड विविध स्टॉकमध्ये इन्व्हेस्ट करून वैविध्यपूर्ण असल्याप्रमाणे, आरईआयटी विविध रिअल इस्टेट ॲसेटमध्ये इन्व्हेस्ट करते. भाडे आणि भांडवली नफा यासारख्या प्रॉपर्टी मधून कमवलेले इन्कम हे आरईआयटी शेअरधारकांमध्ये वितरित केले जाते. 

आरईआयटी लहान आणि मोठ्या इन्व्हेस्टरना मॉल्स, ऑफिस स्पेस आणि डाटा सेंटर सारख्या उच्च-मूल्यच्या कमर्शियल रिअल इस्टेट प्रकल्पांमध्ये इन्व्हेस्ट करण्याची संधी प्रदान करते. या प्रॉपर्टीमधून मिळालेले इन्कम इन्व्हेस्टरसह शेअर केले जाते, त्यांना नियमित डिव्हिडंड प्रदान करते तसेच त्यांची कॅपिटल वाढविण्यासही मदत करते.

आरईआयटी म्हणून वर्गीकृत करण्यासाठी पात्रता निकष

आरईआयटी म्हणून पात्र होण्यासाठी, कंपनीने खालील निकषांची पूर्तता करणे आवश्यक आहे:
कंपनी इंडियन ट्रस्ट ॲक्ट, 1882 अंतर्गत स्थापित ट्रस्ट असणे आवश्यक आहे आणि सेबीच्या आरईआयटीच्या नियमांनुसार नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.

कंपनीच्या गुंतवणूकीपैकी किमान 80% उत्पन्न निर्माण करणाऱ्या रिअल इस्टेट प्रॉपर्टीमध्ये असणे आवश्यक आहे, उर्वरित 20% इतर प्रकारच्या गुंतवणूकीसाठी अनुमती आहे.

निर्माणाधीन प्रॉपर्टीसाठी एकूण इन्व्हेस्टमेंटच्या जास्तीत जास्त 10% वाटप केले जाऊ शकते.
आरईआयटी केवळ व्यावसायिक रिअल इस्टेट आणि कार्यालयीन जागांमध्ये गुंतवणूक करण्यापर्यंत मर्यादित आहेत.

उत्पन्न केलेल्या एकूण उत्पन्नाच्या किमान 90% भागधारकांना लाभांश स्वरूपात वितरित करणे आवश्यक आहे.
आरईआयटी कडे किमान ₹500 कोटीचा ॲसेट बेस असणे आवश्यक आहे.
नेट ॲसेट वॅल्यू (एनएव्ही) वर्षात किमान दोनदा घोषित केले पाहिजे.
REIT हे स्टॉक एक्सचेंजवर सूचीबद्ध असणे आवश्यक आहे.

या आवश्यकता सुनिश्चित करतात की आरईआयटी पारदर्शकपणे कार्य करतात आणि व्यावसायिक रिअल इस्टेटद्वारे त्यांच्या इन्व्हेस्टरसाठी उत्पन्न निर्माण करण्यावर लक्ष केंद्रित करतात.

आरईआयटीचे प्रकार

आरईआयटीला विविध प्रकारे विविध प्रकारे वर्गीकृत केले जाऊ शकते ज्यामध्ये ते सहभागी असलेल्या व्यवसाय उपक्रमांच्या प्रकारांवर तसेच शेअर्स खरेदी आणि विक्रीसाठी वापरलेल्या पद्धतींवर आधारित असते. येथे मुख्य प्रकारच्या आरईआयटी आहेत:
इक्विटी आरईआयटी: हे सर्वात लोकप्रिय प्रकार आहेत आणि उत्पन्न निर्माण करणाऱ्या व्यावसायिक प्रॉपर्टीचे मालक होणे आणि व्यवस्थापन करणे यावर लक्ष केंद्रित करतात. त्यांच्या उत्पन्नाचा प्राथमिक स्त्रोत या प्रॉपर्टी मधून गोळा केलेल्या भाड्यातून येते.

मॉर्टगेज आरईआयटी (एमआरईआयटी): हे आरईआयटी प्रामुख्याने प्रॉपर्टी मालकांना लोन प्रदान करण्यात आणि मॉर्टगेज-समर्थित सिक्युरिटी प्राप्त करण्यात सहभागी आहेत. ते त्यांना देण्यात आलेल्या पैशांवर मिळालेल्या व्याजाद्वारे उत्पन्न निर्माण करतात.

हायब्रिड REIT: या प्रकारामुळे इन्व्हेस्टरला इक्विटी आरईआयटी आणि मॉर्टगेज आरईआयटी दोन्हीमध्ये इन्व्हेस्ट करून त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्याची परवानगी. परिणामी, भाडे आणि इंटरेस्ट दोन्हीमधून उत्पन्न केले जाते.

खासगी REIT: हे आरईआयटी केवळ निवडक गुंतवणूकदारांच्या गटासाठी उपलब्ध आहेत आणि सार्वजनिक स्टॉक एक्सचेंजवर सूचीबद्ध नाहीत. ते सेबी सह नोंदणीकृत नाहीत आणि सामान्यपणे खासगी प्लेसमेंट म्हणून ऑफर केले जातात.

सार्वजनिकरित्या ट्रेड केलेले आरईआयटी: हे आरईआयटी राष्ट्रीय सिक्युरिटीज एक्सचेंजवर सूचीबद्ध केले जातात आणि सेबीद्वारे नियमित केले जातात. वैयक्तिक इन्व्हेस्टर स्टॉक मार्केटद्वारे या आरईआयटी मध्ये शेअर्स खरेदी आणि विक्री करू शकतात.

नॉन-ट्रेडेड पब्लिक REIT: हे REIT SEBI सह रजिस्टर्ड आहेत परंतु ते कोणत्याही एक्सचेंजवर सूचीबद्ध नाहीत. सार्वजनिकपणे ट्रेड केलेल्या आरईआयटीच्या तुलनेत ते कमी लिक्विड असताना, ते अधिक स्थिरता ऑफर करतात कारण ते मार्केट मधील चढ-उतारांच्या संपर्कात नाहीत.

आरईआयटीमध्ये इन्व्हेस्टमेंटचे लाभ आणि मर्यादा

आरईआयटी मध्ये गुंतवणूक केल्याने अनेक लाभ मिळतात. वैविध्यपूर्ण फायद्यांपैकी एक म्हणजे विविधता, कारण आरईआयटी कमर्शियल प्रॉपर्टी खरेदी आणि मॅनेज करण्याच्या त्रासाशिवाय रिअल इस्टेटचा एक्सपोजर प्रदान करतात. हे तुम्हाला इक्विटी, डेब्ट आणि गोल्ड यासारख्या पारंपारिक ॲसेट श्रेणींच्या पलीकडे तुमच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्याची परवानगी देते. रिअल इस्टेटमध्ये थेट इन्व्हेस्टमेंटच्या तुलनेत, आरईआयटीजची प्रारंभिक इन्व्हेस्टमेंट आवश्यकता आहे (सामान्यपणे जवळपास ₹50,000), ज्यामुळे ते अधिक परवडणारे बनते.

याव्यतिरिक्त, आरईआयटी भाडे संकलनातून नियमित उत्पन्न निर्माण करतात आणि भागधारकांना लाभांश म्हणून त्यांच्या उत्पन्नाच्या किमान 90% वितरित करणे आवश्यक आहे, जे स्थिर उत्पन्न प्रवाह प्रदान करते. शेवटी, आरईआयटी कॅपिटल लाभाची क्षमता ऑफर करतात. ते स्टॉक मार्केटवर ट्रेड केले जात असल्याने, त्यांचे मूल्य कालांतराने वाढू शकते, ज्यामुळे इन्व्हेस्टरना नफ्यावर विक्री करण्याची परवानगी मिळते.

तथापि, विचारात घेण्यासाठी काही मर्यादा आहेत. भारतातील केवळ काही देशांतर्गत आरईआयटी आणि एक आंतरराष्ट्रीय आरईआयटी फंड उपलब्ध, गुंतवणूकीच्या पर्यायांना मर्यादित करून आरईआयटीची मर्यादित उपलब्धता ही एक प्रमुख चूक आहे. आणखी एक समस्या म्हणजे कमी लिक्विडिटी; आरईआयटी लिस्टेड असताना, तुलनेने काही मार्केट सहभागी आहेत, विशेषत: रिटेल इन्व्हेस्टरमध्ये, ज्यामुळे आरईआयटी त्वरित किंवा नफाकारकपणे विक्री करणे कठीण होऊ शकते. याव्यतिरिक्त, इन्व्हेस्टरच्या टॅक्स स्लॅबवर आधारित आरईआयटीचे लाभांश आणि इंटरेस्ट पूर्णपणे करपात्र आहेत, याचा अर्थ असा की उच्च टॅक्स ब्रॅकेटमधील लोकांना त्यांच्या उत्पन्नाचा मोठा भाग टॅक्समध्ये गमावला जाऊ शकतो. आरईआयटीमध्ये गुंतवणूक करण्यापूर्वी कर परिणामांचा विचार करणे आवश्यक आहे.

आरईआयटी मध्ये कोणी इन्व्हेस्ट करावे?

भारतातील रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) मध्ये इन्व्हेस्टमेंट करणे हा प्रॉपर्टी मालकीच्या जटिलतेशिवाय रिअल इस्टेट क्षेत्रात एक्सपोजर प्राप्त करू इच्छिणाऱ्यांसाठी एक उत्तम पर्याय आहे. पोर्टफोलिओ विविधता आणि पॅसिव्ह इन्कमच्या शोधात असलेल्या लोकांना विशेषत: आकर्षक आरईआयटी आढळतात. त्यांच्या लवचिकता आणि लिक्विडिटीमुळे, ते रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टरसाठी इच्छित पर्याय आहेत ज्यांना अद्याप सहजपणे शेअर्स प्राप्त करण्यास आणि विक्री करण्यास सक्षम व्हायचे आहे.

आरईआयटी तुमच्यासाठी योग्य गुंतवणूक आहे का हे ठरवण्यापूर्वी, फायदे आणि तोटे तसेच तुमचे स्वत:चे जोखीम सहन आणि गुंतवणूक ध्येय विचारात घेणे महत्त्वाचे आहे. या घटकांचे मूल्यांकन करून, तुम्ही निर्धारित करू शकता की आरईआयटी तुमच्या फायनान्शियल स्ट्रॅटेजी आणि इन्व्हेस्टमेंट क्षमतेसह संरेखित आहेत का.

आरईआयटी मध्ये गुंतवणूक कशी करावी?

एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) सारख्या स्टॉक एक्सचेंजवर आरईआयटी सूचीबद्ध आणि ट्रेड केले जातात, ज्यामुळे स्टॉक मार्केटमध्ये त्यामध्ये इन्व्हेस्ट करण्याचा सर्वात सोयीस्कर मार्ग बनतो. आरईआयटी युनिट्सची किंमत मागणी आणि त्यांच्या मालकीच्या प्रॉपर्टीच्या कामगिरीवर आधारित चढ-उतार करते. तुम्ही स्टॉक मार्केटवर थेट आरईआयटी खरेदी करू शकता, तरीही काही म्युच्युअल फंड आरईआयटी मध्येही इन्व्हेस्ट करतात, जरी त्यांचे एक्सपोजर मर्यादित असले तरी.

भारतात आरईआयटी मध्ये गुंतवणूक करण्याचे तीन मुख्य मार्ग आहेत:

इक्विटी आरईआयटी: हे मालकीची प्रॉपर्टी न घेता रिअल इस्टेटला एक्सपोजर प्रदान करतात, लिक्विडिटी आणि विविधता प्रदान करतात.

आरईआयटी म्युच्युअल फंड: आरईआयटी आणि रिअल इस्टेट सिक्युरिटीजमध्ये इन्व्हेस्ट करणारे फंड मॅनेज करा.

आरईआयटी ईटीएफ: इन्व्हेस्टमेंट फंड ज्यामध्ये आरईआयटी आणि रिअल इस्टेट ॲसेटचा विविध पोर्टफोलिओ आहे.

निष्कर्ष

आरईआयटीज त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्याची इच्छा असलेल्यांसाठी आकर्षक इन्व्हेस्टमेंट पर्याय सादर करतात आणि थेट मालकीच्या बोजाशिवाय रिअल इस्टेटमधून पॅसिव्ह इन्कम कमवतात. ते व्यावसायिक व्यवस्थापन, लिक्विडिटी आणि नियमित लाभांश यासारखे विविध लाभ ऑफर करत असताना, संभाव्य गुंतवणूकदारांनी मर्यादित उपलब्धता आणि कर परिणामांसारख्या घटकांचा विचार करणे आवश्यक आहे. फायदे आणि तोटे मोजण्याद्वारे, व्यक्ती त्यांच्या इन्व्हेस्टमेंट उद्देश आणि रिस्क प्रोफाईलसह आरईआयटी संरेखित आहेत का याविषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेऊ शकतात.