રિયલ્ટી ઇન્ડેક્સને અલગ કરતા મહિન્દ્રા લાઇફસ્પેસનો ઉત્સુક કેસ

રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરએ મૂડી બજારમાં પ્રબળ થવા માટે ઐતિહાસિક રીતે સપાટ થયું છે. ખરાબ કોર્પોરેટ ગવર્નન્સ, રેખાંકિત અને આગાહી કરી શકાય તેવા આવકનો અભાવ અને નિયમનકારી વેબ્સમાં માઈર્ડને કારણે રોકાણકારો દ્વારા ઘણીવાર અવગણવામાં આવે છે, આ ક્ષેત્રમાં ઉચ્ચ બીટા હોય છે.

ત્યારબાદ, રિયલ એસ્ટેટનો ઉપયોગ શહેર અથવા પ્રદેશ આધારિત વિકાસકર્તાઓ સાથે તેમના ક્ષેત્રોમાં વર્ચસ્વ ધરાવતા પ્રાદેશિક વ્યવસાય હતો અને હજી પણ કરવામાં આવ્યો હતો. ડીએલએફ જેવા કેટલાક લોકોએ અન્ય બજારોમાં પ્રવેશ કરવાનો પ્રયત્ન કર્યો હતો પરંતુ તેઓ શ્રેષ્ઠ સ્ટેન્ડઅલોન પ્રોજેક્ટ્સમાં રહ્યા છે.

ત્યારબાદ ગોદરેજ, ટાટા અને મહિન્દ્રા જેવા કંગ્લોમરેટ્સનો ક્લચ આવ્યો. તેમાંના કેટલાક ઉત્પાદન પરિબળોની માલિકીના દેશના વિવિધ ભાગોમાં જમીન બેંકોના વિશાળ સ્વાદને નાણાંકીય બનાવવા માટે જગ્યામાં જોડાયા હતા. પરંતુ તેઓ હવે રાષ્ટ્રીય ખેલાડી બનવા માંગે છે.

છેલ્લા છ વર્ષોમાં, આ ક્ષેત્રે વિમુદ્રીકરણ સાથે બે મોટી નિયમનકારી સફરનો સામનો કર્યો હતો, જેમાં મોટી રોકડ અર્થવ્યવસ્થાનો એક ભાગ હતો અને રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી એક્ટ (RERA) એ માપદંડોનો એક સમૂહ લાદતો હતો. જોકે રેરાનું અમલીકરણ પરફેક્ટથી ઘણું દૂર રહ્યું છે, પરંતુ તેણે કેટલાક સ્વચ્છતા લાવવાનો પ્રયત્ન કર્યો છે કે જે ભ્રષ્ટાચાર અને કાળા નાણાં માટે એક યાદૃચ્છિક નિયમનકારી વ્યવસાય છે અને ખરીદદારો માટેના માર્ગદર્શન વગર.

ડીએલએફ જેવા મોટા નામો સહિત સૂચિબદ્ધ વિકાસકર્તાઓનું પ્રદર્શન, જે હજુ પણ તેની આઇપીઓ 15 વર્ષ પહેલાં જારી કરવાની કિંમતથી નીચે વેપાર કરે છે, તેણે રોકાણકારોમાં કોઈ આત્મવિશ્વાસ લગાવ્યો નથી.

તેથી, જ્યારે BSE રિયલ્ટી ઇન્ડેક્સે વાસ્તવમાં છેલ્લા એક વર્ષમાં સેન્સેક્સને આગળ વધાર્યું છે, ત્યારે માર્જિનલ રીતે, અમે જોયું કે શું બિલ્ડિંગ અપ છે!

ધ રિયલ્ટી પૅક

સ્ટાર્ટર્સ માટે, બીએસઈ રિયલ્ટી ઇન્ડેક્સમાં દસ સ્ટૉક્સ શામેલ છે: ડીએલએફ, ઇન્ડિયાબુલ્સ રિયલ એસ્ટેટ, ગોદરેજ પ્રોપર્ટીઝ, સોભા, સનટેક, ફીનિક્સ, પ્રેસ્ટીજ, ઓબેરોઇ, બ્રિગેડ અને મેક્રોટેક (ભૂતપૂર્વ લોધા).

રિયલ્ટી ઇન્ડેક્સ છેલ્લા એક વર્ષમાં લગભગ 8% વધી ગયું છે. તુલનામાં, સેન્સેક્સ એક જ સમયગાળામાં વર્ચ્યુઅલી ફ્લેટ થઈ ગયું છે.

જ્યારે ગોદરેજ અને ડીએલએફ જેવા ભારે વજન નીચે પ્રદર્શિત થયા છે અને કેટલાક ભારતીયોએ છેલ્લા 12 મહિનામાં ખરેખર સ્કિડ કર્યું છે, ત્યારે ઇન્ડેક્સમાં ઘણા અન્ય ખરેખર 20-60% દરેકને શૂટ કર્યા છે.

ઉદાહરણ તરીકે, બ્રિગેડ ઉદ્યોગોએ તેની શેર કિંમત 60% કરતાં વધુ જોઈ છે અને જૂન 2021 થી પ્રેસ્ટીજ એસ્ટેટ્સની શેર કિંમત 47% વધી ગઈ છે.

જો અમે ઇન્ડેક્સની બહાર જોઈએ, એક તાજેતરની એન્ટ્રન્ટ, શ્રીરામ પ્રોપર્ટી, છેલ્લા ડિસેમ્બરના IPO થી લગભગ અડધા ગુમાવ્યા છે.

ધ આઉટલાયર

પરંતુ મહિન્દ્રા ગ્રુપના રિયલ્ટી આર્મ, મહિન્દ્રા લાઇફસ્પેસ ડેવલપર્સ ગ્રેવિટીને સ્વીકાર કરનાર એક સ્ટૉક છે. પ્રમાણમાં નાની કંપનીએ છેલ્લા એક વર્ષમાં મૂલ્યમાં લગભગ ડબલ કર્યું છે. છેલ્લા પાંચ-છ મહિનામાં તેના શેર કિંમતમાં મોટા પ્રમાણમાં લાભ થયો છે.

વાસ્તવમાં, મહિન્દ્રા લાઇફસ્પેસની શેર કિંમત તાજેતરની બ્રેકઆઉટ પહેલાં લગભગ એક દાયકા સુધી નાની કિંમતમાં આગળ વધી ગઈ છે. તેની શેર કિંમત જુલાઈ 2016 અને જુલાઈ 2021 વચ્ચે લગભગ 13% CAGR વધી ગઈ છે.

અને કંપનીએ ₹550-600 કરોડના સ્તરમાં વાર્ષિક આવક સાથે વધુ સારા દિવસો જોયું છે. કંપની, જેમ કે ઘણા સહકર્મીઓ અને અન્ય વ્યવસાયો, કોવિડ-19 મહામારી ભારતમાં પ્રભાવિત થયા પછી તેનો માળ ગુમાવ્યો. નાણાંકીય વર્ષ 21 માં ત્રણ-ચોથા આવક સ્કિડ કરે છે.

પરંતુ પરિબળોનું ક્લચ કંપનીને આગળ વધવા માટે પ્રોપેલિંગ કરી શકે છે.

કંપનીએ એક નવો સીઈઓ નિમણૂક કર્યો, જેમણે પાછલા વર્ષમાં જ સફળતાપૂર્વક વ્યાજબી હાઉસિંગ બ્રાન્ડની ખુશી વિકસિત કરી હતી. ગયા વર્ષે મદદ કરેલા 2:1 ગુણોત્તરમાં બોનસ શેરોનો એક મુદ્દો, પણ.

રોકાણકારો દ્વારા તેની મજબૂત લૉન્ચ પાઇપલાઇન અને અનસોલ્ડ ઇન્વેન્ટરી વિશે ₹2,500 કરોડથી વધુ સંભવિત રોકડ પ્રવાહ અને કેપ્ટિવ લેન્ડ બેંકને દલાલ શેરી પર ડેસિબલ્સનો પ્રભાવ મળ્યો છે.

ફાઉન્ડેશન, ફંડામેન્ટલ્સ

અગાઉના વર્ષની તુલનામાં પાંચમાં વર્ષ સુધી મહિન્દ્રા લાઇફસ્પેસને 1.3 મિલિયન ચોરસ ફૂટના મજબૂત પ્રી-સેલ્સ સાથે FY22 સમાપ્ત થયું, જેનું મૂલ્ય ₹1,000 કરોડથી વધુ છે. નાણાંકીય વર્ષ 21 ની તુલનામાં ડબલ કરતાં વધુ આવક.

ફ્લિપ સાઇડ પર, આવક હજી પણ પ્રી-પેન્ડેમિક પીકના માત્ર બે-ત્રીજા હતી પરંતુ કંપનીએ મજબૂત નફા પોસ્ટ કર્યો, મોટાભાગે ગુડ઼ગાંવ પ્રોજેક્ટમાં અસરકારક નુકસાનની જોગવાઈના આંશિક રિવર્સલને કારણે અસાધારણ વાજબી મૂલ્ય લાભને કારણે.

કંપનીએ મૂલ્ય એન્જિનિયરિંગ, ખરીદીની ફરીથી વાટાઘાટો અને કિંમતમાં વધારો દ્વારા ઇનપુટ ખર્ચને ઘટાડી દીધો છે.

કંપની પાસે ₹3,800 કરોડનું અતિરિક્ત વિકાસ મૂલ્ય હતું અને તેણે આ વર્ષે તેના વાર્ષિક માર્ગદર્શન પર લગભગ 50% જેટલું વધારો સૂચવ્યું છે.

મહિન્દ્રા લાઇફસ્પેસએ રહેણાંક સંપત્તિઓમાંથી ₹3,180 કરોડનો રોકડ પ્રવાહ અંદાજિત કર્યો હતો, જેમાં શરૂ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સથી ₹824 કરોડ, ભવિષ્યના તબક્કામાંથી ₹767 કરોડ હજી સુધી શરૂ કરવામાં આવ્યો નથી અને પ્રોજેક્ટ્સમાંથી ₹1,589 કરોડ શરૂ કરવામાં આવશે.

એકીકૃત શહેરો અને ઔદ્યોગિક સમૂહો (આઇસી અને આઇસી) માટે, કંપની છેલ્લા નાણાંકીય વર્ષ દીઠ સરેરાશ ₹2.7 કરોડ સાથે તેના પૂર્વ-મહામારી પીકથી 110.6 એકર સુધી પસાર થઈ ગઈ.

કંપની સંપત્તિ પુનર્નિર્માણ કંપનીઓ અને બેંકો દ્વારા આયોજિત તણાવગ્રસ્ત સંપત્તિઓનું અધિગ્રહણ પણ કરી રહી છે. આ વર્ષે શરૂઆતમાં, તેણે માતાપિતા મહિન્દ્રા અને મહિન્દ્રા પાસેથી જમીન પ્રાપ્ત કરી છે.

કેટલાક વિશ્લેષકો આ વર્ષે કંપનીની આવકને બમણી કરવા માટે પ્રોજેક્ટ કરી રહ્યા છે, તેમજ આગામી વર્ષમાં ₹1,000 કરોડ આવક ચિહ્નને પાર કરવા માટે સૌથી વધુ ટૉપલાઇનને રેકોર્ડ કરવા માટે પણ છે.

એકંદરે, કંપની બહાર નીકળી રહી હોય તેવું લાગે છે. જોકે તે હજી મોટી લીગમાં જોડાવું બાકી છે અને આગામી બે-ત્રણ વર્ષમાં આવું નથી કરી શકતું, તો તે યોગ્ય દિશામાં આગળ વધી રહ્યું હોવાનું લાગે છે કારણ કે મહિન્દ્રા ગ્રુપે રિયલ એસ્ટેટ બિઝનેસમાં પ્રવેશ કર્યો ત્યારે તે 2024 માં ત્રણ દાયકાના અંકનો સંપર્ક કરે છે.