प्रॉपर्टीवर कॅपिटल गेन टॅक्स

परिचय

भांडवली नफा म्हणजे कालांतराने वाढलेल्या मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळालेले नफा. ही मालमत्ता स्टॉक, रिअल इस्टेट किंवा कलाकृतीमधून काहीही असू शकते. कॅपिटल गेनची गणना खरेदी किंमत आणि ॲसेटच्या विक्री किंमतीमधील फरक म्हणून केली जाते. जर विक्री किंमत खरेदी किंमतीपेक्षा जास्त असेल तर इन्व्हेस्टरने कॅपिटल गेन केला आहे.

भारतात कॅपिटल गेन टॅक्स म्हणजे काय?

सर्वात मागणी असलेली इन्व्हेस्टमेंट ही रेसिडेन्शियल प्रॉपर्टी आहे, मुख्यत्वे कारण तुम्हाला स्वतःचे घर मिळेल. तथापि, काही इन्व्हेस्टर नंतर प्रॉपर्टी विक्री करताना पैसे कमवण्याच्या ध्येयासह असे करू शकतात. हे लक्षात ठेवणे महत्त्वाचे आहे की, प्राप्तिकर हेतूंसाठी, रिअल इस्टेट कॅपिटल ॲसेट मानले जाते.

प्रॉपर्टीवर दीर्घकालीन कॅपिटल गेन टॅक्स किंवा प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर कॅपिटल गेन टॅक्स हा एकापेक्षा जास्त वर्षासाठी धारण केलेल्या प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून मिळालेल्या नफ्यावर दिला जाणारा टॅक्स आहे. अधिग्रहण आणि सुधारणांची इंडेक्स्ड किंमत कपात केल्यानंतर प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून मिळालेल्या नफ्यावर आधारित दीर्घकालीन कॅपिटल गेन टॅक्सची गणना केली जाते.

इतर आर्थिक आणि गैर-आर्थिक मालमत्तांवरील दीर्घकालीन भांडवली नफ्यावरील कर 20% ते 12.5% पर्यंत कमी केला जातो. दुसऱ्या बाजूला, दीर्घकालीन मालमत्तेच्या विक्रीवर यापूर्वी उपलब्ध असलेला इंडेक्सेशन लाभ आता दूर करण्यात आला आहे. त्यामुळे, 23 जुलै, 2024 नंतर केलेल्या दीर्घकालीन मालमत्तेची कोणतीही विक्री, केवळ इंडेक्सेशन लाभाशिवाय 12.5% चा कर दर आकर्षित करेल.
 

एसटीसीजी आणि एलटीसीजीसाठी प्रॉपर्टीवर कॅपिटल गेन टॅक्स

केंद्रीय बजेट 2024 नुसार, आर्थिक वर्ष 24 आणि 25 मध्ये खालील बदल लागू होतात. 

-केवळ दोन होल्डिंग कालावधी असतील—12 महिने आणि 24 महिने- दीर्घकालीन आणि अल्पकालीन मालमत्तेचे वर्गीकरण करण्यासाठी. नोंद घ्या: 36-महिन्याचा होल्डिंग कालावधी आता प्रभावी नाही.
-सर्व सूचीबद्ध सिक्युरिटीजसाठी बारा महिने होल्डिंग टर्म आहे.
-एका वर्षापेक्षा जास्त कालावधीसाठी ठेवलेल्या कोणत्याही सूचीबद्ध सिक्युरिटीजला दीर्घकालीन म्हणून वर्गीकृत केले जाते.
-इतर सर्व मालमत्ता 24 महिन्यांच्या कालावधीसाठी आयोजित केल्या जातात. त्यामुळे, एका वर्षापेक्षा जास्त कालावधीसाठी ठेवलेली अचल प्रॉपर्टी दीर्घकालीन म्हणून संदर्भित केली जाईल.
-एसटीसीजी अद्याप प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर उत्पन्न स्लॅब दरांवर कराच्या अधीन असेल.
-इतर आर्थिक आणि गैर-आर्थिक मालमत्ता 20% लेव्ही ऐवजी 12.5% एलटीसीजी कराच्या अधीन आहेत.
-दीर्घकालीन मालमत्तेच्या विक्रीवर पूर्वी मंजूर झालेल्या इंडेक्सेशनचा लाभ काढून टाकण्यात आला आहे. परिणामी, जुलै 23, 2024 पासून सुरू, रिअल इस्टेटची विक्री केवळ 12.5% कर दराच्या अधीन असेल (इंडेक्सेशन फायद्याशिवाय).

इक्विटी आणि डेब्ट म्युच्युअल फंडवर टॅक्स

इक्विटी फंड आणि डेब्ट फंडच्या विक्रीतून मिळणाऱ्या लाभांच्या उपचार बदलतात. इक्विटी फंड हा कोणताही इन्व्हेस्टमेंट मार्ग आहे जो त्याच्या पोर्टफोलिओचा मोठा भाग बनवतो - स्टॉकमध्ये 65% पेक्षा जास्त.

त्यामुळे डेब्ट म्युच्युअल फंडमधून मिळणाऱ्या लाभांवर स्लॅब दराने टॅक्स आकारला जाईल आणि होल्डिंग कालावधी लक्षात न घेता शॉर्ट-टर्म म्हणून वर्गीकृत केले जाईल, अलीकडील बदलानुसार बिल 2023 मध्ये फायनान्स केले जाईल. याचा अर्थ असा की इंडेक्सेशन लाभ तुमच्यावर हरवला जाईल. एप्रिल 1, 2023 पूर्वी 36 महिन्यांपेक्षा जास्त काळ धारण केले असल्यास डेब्ट म्युच्युअल फंडला दीर्घकालीन कॅपिटल ॲसेट मानले जाते.

याचा अर्थ असा की दीर्घकालीन कॅपिटल गेन टॅक्सचा लाभ घेण्यासाठी, तुम्ही किमान तीन वर्षांसाठी या फंडमध्ये इन्व्हेस्टमेंट सुरू ठेवणे आवश्यक आहे. कॅपिटल लाभ तुमच्या उत्पन्नामध्ये जोडले जातील आणि जर तीन वर्षांच्या आत रिडीम केले असेल तर तुमच्या प्राप्तिकर स्लॅबद्वारे निर्दिष्ट दराने टॅक्स आकारला जाईल.

प्रॉपर्टी कडून दीर्घकालीन कॅपिटल लाभांची गणना

24 महिन्यांपेक्षा जास्त काळासाठी मालकीची रिअल इस्टेट विकणे यामुळे दीर्घकालीन भांडवली लाभ मिळतो. पूर्वी नमूद केल्याप्रमाणे, इंडेक्सेशन लाभानंतर जुलै 22, 2024 रोजी किंवा त्यापूर्वी केलेल्या ट्रान्सफरचे दर 20% असेल. त्यानंतर केलेल्या ट्रान्सफरसाठी कर दर 12.5% असेल, कोणत्याही इंडेक्सेशन फायद्याशिवाय. तुमचे एलटीसीजी हे कराच्या अधीन आहे ते विविध सवलतीचा लाभ घेऊन कमी केले जाऊ शकते.

याव्यतिरिक्त, जर जुलै 23, 2024 नंतर जमीन किंवा इमारत विकली गेली असेल, तर करदात्याकडे इंडेक्सेशन फायद्यासह 20% वर किंवा 12.5% इंडेक्सेशन लाभाशिवाय कर भरण्याचा पर्याय असेल, जर जुलै 22, 2024 रोजी किंवा त्यापूर्वी जमीन किंवा रचना प्राप्त झाली असेल.

प्रॉपर्टी कडून शॉर्ट-टर्म कॅपिटल लाभांची गणना

इन्व्हेस्टमेंट किती काळ होल्ड केली गेली यावर अवलंबून, प्रॉपर्टीवर कॅपिटल गेनची दोन कॅटेगरी आहेत. 24-महिन्याच्या आधी केलेले कोणतेही ट्रान्सफर प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर शॉर्ट-टर्म कॅपिटल गेन म्हणून वर्गीकृत केले जाते, तर 24 महिन्यांपेक्षा जास्त कालावधीला कोणताही मालकीचा कालावधी लाँग-टर्म कॅपिटल गेन मानला जातो.
शॉर्ट टर्म कॅपिटल गेन = प्रॉपर्टीचे विक्री मूल्य - (संपादन खर्च + विक्री दरम्यान झालेला खर्च + मालमत्ता सुधारणेचा खर्च) हा त्याची गणना करण्यासाठी वापरला जाणारा फॉर्म्युला आहे.

-विक्री मूल्य: जेव्हा इन्व्हेस्टरला एखादी विशिष्ट मालमत्ता विक्री करतात तेव्हा प्रॉपर्टीचे विक्री मूल्य म्हणून ओळखले जाते.

-अधिग्रहणाचा खर्च: प्रथमच विक्रेता प्रॉपर्टी खरेदी करताना त्याची पहिली किंमत अधिग्रहणाचा खर्च म्हणून ओळखली जाते. निवासी प्रॉपर्टी खरेदीशी संबंधित सर्व खर्च जसे की ब्रोकरेज फी आणि इतर संबंधित खर्च, अनेकदा खरेदीच्या किंमतीमध्ये समाविष्ट केले जातात.

-टॅक्स पात्रता: इन्व्हेस्टरच्या इन्कम टॅक्स स्लॅब रेटवर आधारित, दोन वर्षांपेक्षा कमी कालावधीत पूर्ण झालेल्या स्थावर प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर टॅक्सचे मूल्यांकन केले जाईल. उदाहरणार्थ, जर 30% टॅक्स ब्रॅकेटमधील व्यक्तीने ₹ 6,00,000 कॅपिटल गेनसाठी प्रॉपर्टी विकली, तर त्यांना त्यांचे इन्कम टॅक्स रिटर्न दाखल करताना त्यांना ₹ 1,80,000 भरावे लागतील.

मालमत्तेवर दीर्घकालीन भांडवली नफ्यावर कर सवलत

प्रॉपर्टीवरील एलटीसीजी भारतातील टॅक्सेशनच्या अधीन आहे, परंतु प्राप्तिकर कायदा टॅक्स दायित्व कमी करण्यात मदत करण्यासाठी काही सवलत प्रदान करते. जर विक्रीतून मिळालेली रक्कम विशिष्ट कालावधीमध्ये विशिष्ट मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक केली गेली तर ही सूट उपलब्ध आहे. उपलब्ध असलेली सर्वात सामान्य सवलत प्राप्तिकर कायद्याच्या कलम 54 अंतर्गत आहे, जे करदात्यांना एलटीसीजी कर दायित्वावर सूट क्लेम करण्याची परवानगी देते जर ते दोन वर्षांमध्ये दुसरी निवासी प्रॉपर्टी खरेदी करण्यासाठी विक्री कमाल वापरतात.

प्रॉपर्टीवर कॅपिटल गेन टॅक्स: सूट

तुम्ही 30% प्राप्तिकर मर्यादेत आहात किंवा जास्त आहात का? – जर असेल तर तुमचे प्राप्तिकर दायित्व ठराविक रकमेपेक्षा जास्त असेल तर तुम्हाला अतिरिक्त शुल्क भरावे लागेल. हे सोपे करण्यासाठी, प्राप्तिकर अधिभार हा एक अतिरिक्त कर आहे जो करदात्यांनी विशिष्ट रकमेपेक्षा जास्त कमाई करावी.

गरीब लोकांपेक्षा अधिक प्राप्तिकरात समृद्ध लोक आमच्या प्रशासनाने अंमलबजावणी केलेल्या अधिभार तरतुदींना धन्यवाद देतात. याव्यतिरिक्त, ते करदात्यांच्या अधिभार वर अल्पवयीन सहाय्य देऊ करते.

कलम 54 अंतर्गत उपलब्ध कर सवलत

या कलमात सांगितले आहे की जर ते निवासी मालमत्ता, दीर्घकालीन भांडवली मालमत्ता विक्री करत असतील आणि दुसरी निवासी मालमत्ता खरेदी करत असतील तर निर्धारिती कर सवलतीसाठी पात्र असू शकतो. सेक्शन 54 सवलतीसाठी पात्र होण्याची आवश्यकता खाली सूचीबद्ध केली आहे.

-हे लाभ प्राप्त करू शकणारे एकमेव संस्था लोक किंवा एचयूएफ आहेत. व्यवसाय या विभागातून नफा मिळवू शकत नाहीत.
-करदात्याचे घर ही विक्री करणारी दीर्घकालीन भांडवली मालमत्ता असावी.
-विक्रीसाठी प्रॉपर्टी ही निवासी घर असण्याची शिफारस केली जाते. या प्रॉपर्टीमधून मिळालेला महसूल निवासी प्रॉपर्टी हेडिंग कडून मिळालेल्या उत्पन्नाअंतर्गत वर्गीकृत केला पाहिजे.
-ट्रान्सफर तारखेच्या एक वर्षापूर्वी किंवा विक्रीनंतर दोन वर्षे किंवा ट्रान्सफर तारखेपूर्वी नवीन निवासी घर प्रॉपर्टी खरेदी करण्यासाठी वापरले पाहिजे. नवीन घर निर्माण करताना, व्यक्तीकडे प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी हस्तांतरण किंवा विक्रीच्या तारखेपासून तीन वर्षे दीर्घ काळ असते.
-खरेदी केलेली प्रॉपर्टी भारतात स्थित घर असावी.

कलम 54F अंतर्गत कर सवलत

-जर निवासी निवास व्यतिरिक्त इतर मालमत्ता विकली गेली असेल तर सेक्शन 54F दीर्घकालीन भांडवली नफ्यावर क्लेम केला जाऊ शकतो.
-संपूर्ण सवलत प्राप्त करण्यासाठी, संपूर्ण निव्वळ विक्री नफ्याची गुंतवणूक करणे आवश्यक आहे.
-जर संपूर्ण निव्वळ विक्री नफ्याची गुंतवणूक नसेल तर सूट प्रमाणात दिली जाते. या प्रकरणात, खालील गोष्टींना सूट दिली जाईल:
-सूट: निव्वळ विक्रीची रक्कम / भांडवली नफा x नवीन घराचा खर्च
-जुनी मालमत्ता विक्री करताना, एका व्यक्तीला एकापेक्षा जास्त निवासी घर खरेदी करण्यास परवानगी नाही.
-जर व्यक्तीने त्याच्या खरेदी किंवा बांधकामाच्या तीन वर्षांच्या आत नवीन प्रॉपर्टी विकली, मूळ मालमत्तेच्या विक्रीच्या दोन वर्षांच्या आत दुसरी प्रॉपर्टी खरेदी केली आणि ती नवीन घर नाही किंवा मूळ मालमत्तेच्या विक्रीच्या तीन वर्षांच्या आत नवीन घर तयार केली तर सूट रद्द केली जाईल आणि ती नवीन निवासी मालमत्ता नाही. या परिस्थितीत, सूट असलेले कॅपिटल लाभ लाँग-टर्म कॅपिटल गेन टॅक्सच्या अधीन असतील.

कलम 54ईसी अंतर्गत कर सवलत

भांडवली मालमत्तांच्या विक्रीतून मिळालेले नफा हे भांडवली नफ्याच्या करपात्राच्या अधीन आहेत. तथापि, हा कर टाळण्यासाठी विशिष्ट मालमत्तेमधील नफा गुंतवणूक करणे ही एक धोरण आहे. सामान्यपणे, हे कॅपिटल गेन सवलत म्हणून संदर्भित केले जाते. आम्ही सेक्शन 54EC अंतर्गत प्रदान केलेल्या अशा एका सवलतीबद्दल चांगले तपशील देऊ. 

(अलीकडील बजेट 2024 अपडेट): FM निर्मला सीतारमण ने बजेट 2024 मध्ये 15% पासून ते 20% पर्यंत अल्पकालीन भांडवली नफ्यावर कर उभारण्याचा सल्ला दिला आहे. याव्यतिरिक्त, 10% ऐवजी, आर्थिक आणि गैर-आर्थिक भांडवली मालमत्तांवरील दीर्घकालीन भांडवली नफा आता 12.5% कराच्या अधीन असेल; याव्यतिरिक्त, दीर्घकालीन भांडवली नफ्यासाठी कर सवलत मर्यादा ₹ 1.25 लाखांपर्यंत वाढविण्यात आली आहे.

कलम 54 ईसी अंतर्गत प्राप्तिकर कायद्याच्या सवलतीसाठी पात्र बाँड:
-नॅशनल हायवे अथॉरिटी ऑफ इंडिया (NHAI) बाँड्स, 
-पॉवर फायनान्स कॉर्पोरेशन लिमिटेड (PFC) बाँड्स, 
-इंडियन रेल्वे फायनान्स कॉर्पोरेशन लिमिटेड (आयआरएफसी) बाँड्स, आणि 
-ग्रामीण इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन लिमिटेड (आरईसी) बाँड्स.

कॅपिटल गेन्स बाँड्समध्ये इन्व्हेस्ट करताना एलटीसीजी सूट मिळविण्यासाठी महत्त्वाची माहिती:
-कर सवलतीसाठी पात्र होण्यासाठी अचल प्रॉपर्टीची विक्री तारखेच्या सहा महिन्यांच्या आत गुंतवणूक केली पाहिजे.
-अशी इन्व्हेस्टमेंट रिडीम करणे केवळ पाच वर्षांनंतरच शक्य आहे. एप्रिल 2018 च्या तीन वर्षांपूर्वी बाँड रिडीम केले जाऊ शकतात.
-इन्व्हेस्टमेंट सवलत केवळ स्थावर प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून दीर्घकालीन कॅपिटल लाभासाठी वैध आहे, ज्यामध्ये इमारती आणि जमीन दोन्हीचा समावेश होतो.
-सूट रु. 50 लाख मर्यादेपर्यंत दिली जाते.

कलम 54B अंतर्गत उपलब्ध कर सवलत

एका कृषी क्षेत्रातून दुसऱ्या क्षेत्रात जाणाऱ्या शेतकऱ्याचे ध्येय म्हणजे जमिनीचा दुसरा योग्य तुकडा शोधणे, त्यातून पैसे कमवणे होय. जर शेतकऱ्यांना शेतीच्या जमिनीच्या विक्रीतून भांडवली नफ्यावर आयकर भरावा लागला तर अशा शेतकऱ्यांना कठीण परिस्थितीचा सामना करावा लागेल. त्यामुळे, प्राप्तिकर कायद्याच्या कलम 54B अंतर्गत, शेतकरी जमिनीची एक तुकडी विक्री करणारे आणि दुसरे खरेदी करणारे शेतकरी भांडवली नफा सवलतीसाठी पात्र आहेत. या शेतकऱ्यांना मदत करण्यासाठी हे केले जाते.

इन्कम टॅक्स ॲक्ट सेक्शन 54B अंतर्गत सूट दाखल करण्यास कोण पात्र आहे?
खालील सर्व आवश्यकतांची पूर्तता करणारा करदाता कलम 54B अंतर्गत सूट मिळवू शकतो:

1. करदाता एचयूएफ किंवा व्यक्ती असणे आवश्यक आहे. कलम 54 अंतर्गत सवलतीचा लाभ मिळविण्यासाठी महामंडळ, एलएलपी किंवा फर्म पात्र नाहीत.
2. करदात्याद्वारे विक्री केलेली कृषी जमीन अल्पकालीन भांडवली मालमत्ता (24 महिन्यांपूर्वी विक्री केलेली जमीन) किंवा दीर्घकालीन भांडवली मालमत्ता (24 महिन्यांनंतर विक्री केलेली जमीन) म्हणून वर्गीकृत करण्यास पात्र आहे.
3. व्यक्ती, त्याचे पालक किंवा एचयूएफ, परिस्थितीनुसार, ट्रान्सफर करण्यापूर्वी दोन वर्षांपूर्वी कृषी उद्देशांसाठी विकलेल्या कृषी जमीनचा वापर करते.
4-करदाता मागील शेतजमिनीची विक्री केल्यापासून दोन वर्षांच्या आत नवीन शेतजमिनी खरेदी करतो.
5. भारत नवीन शेतजमिनीचे स्थान असावे.