प्रॉपर्टीवर कॅपिटल गेन टॅक्स

परिचय

रिअल इस्टेटमध्ये इन्व्हेस्ट करणे हा भारतात संपत्ती निर्माण करण्याचा सर्वात सामान्य मार्ग आहे. तथापि, जेव्हा तुम्ही नफ्यासाठी प्रॉपर्टी विकता, तेव्हा तुम्ही कॅपिटल गेन टॅक्स भरण्यास जबाबदार असू शकता. योग्य टॅक्स प्लॅनिंग आणि अनुपालन सुनिश्चित करण्यासाठी प्रॉपर्टीवर लाँग-टर्म कॅपिटल गेन (एलटीसीजी) टॅक्स समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.

या गाईडमध्ये प्रॉपर्टीवरील एलटीसीजी टॅक्स विषयी जाणून घेणे आवश्यक असलेल्या सर्व गोष्टींचा समावेश होतो, ज्यामध्ये त्याचे कॅल्क्युलेशन, सूट, कपात आणि टॅक्स दायित्व कमी करण्याचे मार्ग यांचा समावेश होतो.
 

प्रॉपर्टीवर लाँग-टर्म कॅपिटल गेन (एलटीसीजी) टॅक्स म्हणजे काय?

कॅपिटल गेन टॅक्स प्रॉपर्टी, शेअर्स किंवा सोने यासारख्या कॅपिटल ॲसेटच्या विक्रीतून कमवलेल्या नफ्यावर लागू आहे. होल्डिंग कालावधीवर आधारित, कॅपिटल गेन्स हे म्हणून वर्गीकृत केले जातात:

• शॉर्ट-टर्म कॅपिटल गेन्स (एसटीसीजी): जर प्रॉपर्टी खरेदीच्या 24 महिन्यांच्या आत विकली गेली असेल तर ती शॉर्ट-टर्म कॅपिटल गेन मानली जाते आणि वैयक्तिक इन्कम टॅक्स स्लॅब रेट्सनुसार टॅक्स आकारला जातो.
• लाँग-टर्म कॅपिटल गेन्स (एलटीसीजी): जर प्रॉपर्टी विकण्यापूर्वी 24 महिन्यांपेक्षा जास्त कालावधीसाठी धारण केली असेल तर लाभ दीर्घकालीन भांडवली नफा म्हणून वर्गीकृत केले जातात आणि इंडेक्सेशन लाभांसह 20% टॅक्स आकारला जातो.

एलटीसीजी कर केवळ प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर केलेल्या नफ्यावर लागू होतो आणि संपूर्ण विक्री किंमतीवर नाही.
 

प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स कसा कॅल्क्युलेट करावा?

लाँग-टर्म कॅपिटल गेन कॅल्क्युलेट करण्यासाठी फॉर्म्युला आहे:
एलटीसीजी = विक्री किंमत - (अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च + सुधारणांचा इंडेक्स्ड खर्च + विक्री खर्च)
कुठे:

• विक्री किंमत: विक्री प्रॉपर्टी कडून प्राप्त रक्कम.
• अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च: कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (सीआयआय) वापरून महागाईसाठी ॲडजस्ट केलेली मूळ खरेदी किंमत.
• सुधारणांचा निर्देशित खर्च: महागाईसाठी ॲडजस्ट केलेल्या प्रॉपर्टीमध्ये केलेले कोणतेही नूतनीकरण किंवा सुधारणा.
• विक्रीचा खर्च: ब्रोकरेज शुल्क, कायदेशीर शुल्क आणि ट्रान्सफर शुल्क समाविष्ट आहे.

एलटीसीजी कॅल्क्युलेशनचे उदाहरण:

चला गृहीत धरूया:

• तुम्ही ₹50,00,000 साठी 2010 मध्ये प्रॉपर्टी खरेदी केली आहे.
• तुम्ही ते 2024 मध्ये ₹1.5 कोटी मध्ये विकले आहे.
• 2010 साठी सीआयआय 167 होता आणि 2024 साठी 348 आहे.

पायरी 1: अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च कॅल्क्युलेट करा

अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च = (खरेदी किंमत x विक्री वर्षाचा सीआयआय) ÷ खरेदी वर्षाचा सीआयआय
= (₹50,00,000 × 348) ÷ 167
= ₹1,04,49,101

पायरी 2: LTCG कॅल्क्युलेट करा

एलटीसीजी = विक्री किंमत - अधिग्रहणाचा इंडेक्स्ड खर्च - विक्री खर्च
= ₹ 1,50,00,000 - ₹ 1,04,49,101 - ₹ 2,00,000 (ब्रोकरेज, कायदेशीर शुल्क इ.)
= ₹43,50,899

पायरी 3: एलटीसीजी टॅक्स रेट अप्लाय करा

₹43,50,899 वर टॅक्स @ 20% = ₹8,70,180
अशा प्रकारे, एकूण देय एलटीसीजी कर ₹ 8,70,180 असेल.
 

प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स कसा सेव्ह करावा? प्रॉपर्टीवरील इन्कम टॅक्स ॲक्ट अंतर्गत सूट

1. सेक्शन 54 अंतर्गत सूट (दुसऱ्या प्रॉपर्टीमध्ये रिइन्व्हेस्टमेंट)

जर तुम्ही निवासी प्रॉपर्टी विकली आणि विक्रीच्या 2 वर्षांच्या आत दुसऱ्या निवासी प्रॉपर्टीमध्ये एलटीसीजी पुन्हा इन्व्हेस्ट केली तर तुम्ही पूर्ण सूट क्लेम करू शकता.
तुम्ही ही सूट प्राप्त करण्यासाठी 3 वर्षांच्या आत घर बांधू शकता किंवा विक्रीपूर्वी 1 वर्षाची प्रॉपर्टी खरेदी करू शकता.
सूट राखण्यासाठी नवीन प्रॉपर्टी किमान 2 वर्षांसाठी धारण करणे आवश्यक आहे.

2. सेक्शन 54ईसी अंतर्गत सूट (बाँडमध्ये इन्व्हेस्टमेंट)

जर तुम्हाला अन्य घर खरेदी करायचे नसेल तर तुम्ही प्रॉपर्टी विक्रीनंतर 6 महिन्यांच्या आत आरईसी, एनएचएआय आणि पीएफसी बाँड्स सारख्या विशिष्ट बाँड्समध्ये एलटीसीजी इन्व्हेस्ट करू शकता.
कमाल गुंतवणूक मर्यादा: ₹50 लाख.
या बाँड्ससाठी लॉक-इन कालावधी 5 वर्षे आहे.

3. सेक्शन 54F अंतर्गत सूट (निवासी प्रॉपर्टी व्यतिरिक्त इतर कोणत्याही कॅपिटल ॲसेटची विक्री)

जर तुम्ही दीर्घकालीन ॲसेट विकत असाल आणि विक्री तारखेनंतर 2 वर्षांच्या आत निवासी प्रॉपर्टीमध्ये संपूर्ण विक्री रक्कम पुन्हा इन्व्हेस्ट केली असेल किंवा जर विक्री तारखेपासून 3 वर्षांच्या आत नवीन प्रॉपर्टी बांधली गेली असेल तर तुम्ही एलटीसीजी वर संपूर्ण सूट क्लेम करू शकता.
पात्र होण्यासाठी तुमच्याकडे विक्रीच्या वेळी एकापेक्षा जास्त घर नसावे.

4. कॅपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम (सीजीएएस)

जर तुम्ही त्वरित नवीन प्रॉपर्टी खरेदी करू शकत नसाल तर आयटीआर दाखल करण्याच्या देय तारखेपूर्वी कॅपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम (सीजीएएस) मध्ये एलटीसीजी रक्कम डिपॉझिट करा.
प्रॉपर्टी खरेदी करण्यासाठी तुम्ही 3 वर्षांच्या आत फंड वापरणे आवश्यक आहे; अन्यथा, रक्कम करपात्र होते.
 

एलटीसीजी सूट क्लेम करण्यासाठी आवश्यक डॉक्युमेंट्स

सेक्शन 54, 54EC किंवा 54F अंतर्गत टॅक्स लाभ क्लेम करण्यासाठी, खालील डॉक्युमेंट्स ठेवा:

जुन्या प्रॉपर्टीचा विक्री करार
नवीन प्रॉपर्टीची खरेदी करार
स्टँप ड्युटी आणि रजिस्ट्रेशन शुल्काची पावती
54ईसी बाँड्समध्ये इन्व्हेस्टमेंटचा पुरावा
सीजीएएस डिपॉझिट दाखवणारी बँक पासबुक
प्रॉपर्टी कर पावती

एनआरआय साठी प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स

अनिवासी भारतीय (एनआरआय) देखील भारतात प्रॉपर्टी विकताना 20% मध्ये एलटीसीजी टॅक्स भरण्यास जबाबदार आहेत.

• जर टॅक्स दायित्व कपात केलेल्या रकमेपेक्षा कमी असेल तर एनआरआय रिफंडचा क्लेम करू शकतात.
• एनआरआय निवासी करदात्यांसारख्या सेक्शन 54 आणि 54ईसी अंतर्गत सवलतीचा क्लेम करू शकतात.
   

वारसा किंवा गिफ्ट केलेल्या प्रॉपर्टीवर एलटीसीजी टॅक्स

जर तुम्हाला गिफ्ट म्हणून प्रॉपर्टी वारसा असेल किंवा प्राप्त झाली असेल तर तुम्ही ट्रान्सफरच्या वेळी कॅपिटल गेन टॅक्स भरत नाही.

तथापि, जर तुम्ही वारसा किंवा गिफ्टेड प्रॉपर्टी विकली तर एलटीसीजी टॅक्स लागू होतो आणि मागील मालकाची मूळ खरेदी तारीख कॅल्क्युलेशनसाठी विचारात घेतली जाते.
 

एलटीसीजी टॅक्स न भरण्यासाठी दंड

एलटीसीजी टॅक्स रिपोर्ट करण्यात आणि भरण्यात अयशस्वी झाल्यास:

सेक्शन 234A, 234B, आणि 234C अंतर्गत इंटरेस्ट
न भरलेल्या टॅक्सच्या 50% ते 200% दंड
प्राप्तिकर कायद्याच्या तरतुदींअंतर्गत कायदेशीर कारवाई

दंड टाळण्यासाठी, नेहमीच आयटीआर मध्ये कॅपिटल गेन घोषित करा आणि देय तारखेपूर्वी एलटीसीजी टॅक्स भरा.
 

निष्कर्ष

प्रॉपर्टीवर लाँग-टर्म कॅपिटल गेन (एलटीसीजी) टॅक्स हा भारतातील रिअल इस्टेट ट्रान्झॅक्शनचा महत्त्वाचा पैलू आहे. एलटीसीजी, सूट आणि इन्व्हेस्टमेंट पर्याय कसे कॅल्क्युलेट करावे हे जाणून घेणे करदात्यांना टॅक्स दायित्व कमी करण्यास आणि जास्तीत जास्त सेव्हिंग्स करण्यास मदत करू शकते.

जर तुम्ही प्रॉपर्टी विकण्याची योजना बनवत असाल तर दंड टाळण्यासाठी रिइन्व्हेस्टमेंट स्मार्टपणे प्लॅन करण्याची आणि अचूक टॅक्स रिटर्न दाखल करण्याची खात्री करा. एलटीसीजी टॅक्स आणि प्रॉपर्टी ट्रान्झॅक्शन विषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी नेहमीच टॅक्स एक्स्पर्टचा सल्ला घ्या.