रिअल्टी इंडेक्सला नकार देणाऱ्या महिंद्रा लाईफस्पेसचा उत्सुक प्रकरण

रिअल इस्टेट सेक्टरने भांडवली बाजारात ऐतिहासिकरित्या धोका निर्माण केला आहे. खराब कॉर्पोरेट गव्हर्नन्स, रेखांकित आणि अंदाजित महसूलाचा स्टॅकचा अभाव आणि नियामक वेबसाठी मायर्ड असल्यामुळे अनेकदा गुंतवणूकदारांकडून दुर्लक्ष केले जाते, या क्षेत्रात उच्च बेटा असतो.

पुन्हा, रिअल इस्टेट त्यांच्या क्षेत्रात प्रभुत्व असलेल्या शहर किंवा क्षेत्र-आधारित विकसकांसह प्रादेशिक व्यवसाय होतो आणि तरीही करत असते. डीएलएफ सारखे काही इतर बाजारांमध्ये प्रवेशासह ब्रेक आऊट करण्याचा प्रयत्न केले मात्र ते सर्वोत्तम स्टँडअलोन प्रकल्पांमध्ये आहेत.

त्यानंतर गोदरेज, टाटा आणि महिंद्रा यासारख्या कंग्लोमरेट्सचा क्लच आला. त्यांच्यापैकी काही उत्पादन कारखान्यांच्या मालकीच्या देशातील विविध भागांमध्ये जमीन बँकांच्या विस्तृत मार्गदर्शनासाठी जागेत प्रवेश केला. परंतु ते आता राष्ट्रीय खेळाडू बनण्याचा प्रयत्न करीत आहेत.

गेल्या सहा वर्षांपासून, सेक्टरला मोठ्या रोख अर्थव्यवस्थेचा भाग घेऊन विमुद्रीकरणासह दोन मोठ्या नियामक सहाय्यांना सामोरे जावे लागले आणि रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अॅक्ट (RERA) च्या नियमांचा एक संच लादत आहे. जरी RERA च्या अंमलबजावणीची पूर्णता नसली तरीही, खरेदीदारांच्या मार्गदर्शनाशिवाय यादृच्छिक नियमित व्यवसायाच्या संकल्पनेत आणि काळ्या पैशांचा सामना करण्याचा प्रयत्न केला गेला आहे.

डीएलएफ सारख्या मोठ्या नावांसह सूचीबद्ध विकासकांची कामगिरी ज्यात अद्याप आपल्या आयपीओ 15 वर्षांपूर्वी जारी करण्याच्या किंमतीपेक्षा कमी व्यापार केला आहे, त्यामुळे गुंतवणूकदारांमध्ये कोणताही आत्मविश्वास निर्माण झाला नाही.

त्यामुळे, जेव्हा बीएसई रिअल्टी इंडेक्सने मागील एक वर्षात सेन्सेक्सला प्रत्यक्षात जास्त काम केले आहे, तेव्हा मार्जिनली आम्ही काय बिल्डिंग अप करतो!

रिअल्टी पॅक

स्टार्टर्ससाठी, बीएसई रिअल्टी इंडेक्समध्ये दहा स्टॉक समाविष्ट आहेत: डीएलएफ, इंडियाबुल्स रिअल इस्टेट, गोदरेज प्रॉपर्टीज, सोभा, सनटेक, फीनिक्स, प्रेस्टीज, ओबेरॉय, ब्रिगेड आणि मॅक्रोटेक (पूर्वी लोधा).

रिअल्टी इंडेक्सने मागील एक वर्षात जवळपास 8% वाढले आहे. तुलना करता, सेन्सेक्स हा एकाच कालावधीमध्ये व्हर्च्युअली फ्लॅट झाला आहे.

गोदरेज आणि डीएलएफ सारखे मोठे वजन कमी झाले आहेत आणि काही जसे इंडियाबुल्सने मागील 12 महिन्यांत खरोखरच स्किड केले आहे, तर इंडेक्समधील अनेक इतरांनी प्रत्येकी 20-60% शॉट-अप केले आहे.

उदाहरणार्थ, ब्रिगेड उद्योगांनी त्यांच्या भागांची किंमत 60% पेक्षा जास्त शूट केली आहे आणि जून 2021 पासून प्रेस्टीज इस्टेट्सच्या भागांची किंमत 47% वाढली आहे.

जर आम्ही इंडेक्सच्या बाहेर पाहत असल्यास एक अलीकडील प्रवेशक, श्रीराम प्रॉपर्टीजने गेल्या डिसेंबरच्या IPO पासून त्याच्या मूल्याच्या अर्धे गमावले आहेत.

द आऊटलायर

परंतु गुरुत्वाला परिभाषित केलेले एक स्टॉक म्हणजे महिंद्रा ग्रुपचे रिअल्टी आर्म, महिंद्रा लाईफस्पेस डेव्हलपर्स. अपेक्षितपणे लहान कंपनीने गेल्या एका वर्षात जवळपास दुप्पट केले आहे. मागील पाच-सहा महिन्यांत त्याच्या शेअर किंमतीमध्ये मोठ्या प्रमाणात लाभ झाला आहे.

खरं तर, महिंद्रा लाईफस्पेसेसच्या शेअर किंमतीमध्ये अलीकडील ब्रेकआऊटपूर्वी जवळपास एक दशकापूर्वी एका छोट्या किंमतीच्या श्रेणीमध्ये समावेश झाला आहे. त्याची शेअर किंमत जुलै 2016 आणि जुलै 2021 दरम्यान जवळपास 13% CAGR वाढली आहे.

आणि कंपनीने ₹550-600 कोटी पातळीमध्ये वार्षिक महसूलासह चांगले दिवस पाहिले आहेत. कंपनी, जसे की अनेक सहकारी आणि इतर व्यवसाय, कोविड-19 महामारी भारतात प्रभावित झाल्यानंतर त्याचा मजला गमावला. आर्थिक वर्ष 21 मध्ये तीन-चौथा महसूल.

परंतु कंपनीला पुढे जाण्यासाठी घटकांचा क्लच प्रोपेलिंग करू शकतो.

कंपनीने नवीन सीईओ नियुक्त केले आहे, ज्यांनी मागील वर्षीच परवडणाऱ्या हाऊसिंग ब्रँडची आनंद यशस्वीरित्या वाढवली आहे. मागील वर्षी मदत केलेल्या 2:1 गुणोत्तरामध्ये बोनस शेअर्सचा समस्या.

इन्व्हेस्टरने त्यांच्या मजबूत लाँच पाईपलाईनविषयी आणि इन्व्हेंटरी न विकल्यानंतर ₹2,500 कोटीपेक्षा जास्त संभाव्य रोख प्रवाह आणि कॅप्टिव्ह लँड बँकेने दलाल रस्त्यावर डेसिबल्सचा वापर केला आहे.

फाऊंडेशन, मूलभूत गोष्टी

मागील वर्षाच्या तुलनेत 1.3 दशलक्ष चौरस फूटच्या मजबूत प्री-सेल्ससह महिंद्रा लाईफस्पेसेस FY22 समाप्त झाली, ज्याचे मूल्य रु. 1,000 कोटीपेक्षा जास्त आहे. आर्थिक वर्ष 21 च्या नाईटमेअरच्या तुलनेत दुहेरीपेक्षा अधिक महसूल.

फ्लिप साईडवर, महामारी पूर्व-महामारीच्या फक्त दोन तिसऱ्यांपासूनच होती, परंतु कंपनीने मोठ्या प्रमाणात मजबूत नफा पोस्ट केला, मुख्यत्वे गुरगाव प्रकल्पात अपवाद नुकसान तरतूदीच्या अंशत: परतीच्या कारणामुळे.

कंपनीने मूल्य अभियांत्रिकी, खरेदीची पुनर्वास आणि किंमत वाढ याद्वारे इनपुट खर्च कमी केला.

कंपनीचे अतिरिक्त एकूण विकास मूल्य ₹3,800 कोटी होते आणि या वर्षी त्याच्या वार्षिक मार्गदर्शनावर जवळपास 50% वाढ दिसून येत आहे.

महिंद्रा जीवनशैलीने सुरू केलेल्या प्रकल्पांमधून रु. 824 कोटी, भविष्यातील टप्प्यांमधून रु. 767 कोटी आणि प्रकल्पांमधून रु. 1,589 कोटी सुरू करण्याचा समावेश असलेल्या निवासी प्रॉपर्टीकडून रु. 3,180 कोटीचा रोख प्रवाह अद्याप सुरू केला होता.

एकीकृत शहरे आणि औद्योगिक क्लस्टर (आयसी आणि आयसी) साठी, कंपनीने मागील आर्थिक वर्षात सरासरी ₹2.7 कोटी प्रति एकर किमतीसह 110.6 एकर पर्यंत पोहोचली आहे.

मालमत्ता पुनर्निर्माण कंपन्या आणि बँकांद्वारे आयोजित तणावपूर्ण मालमत्ता संपादित करणे हे कंपनी लक्ष देत आहे. या वर्षाच्या सुरुवातीला, त्याने पॅरेंट महिंद्रा आणि महिंद्रा कडून जमीन प्राप्त केली.

काही विश्लेषक या वर्षी कंपनीला त्यांची महसूल दुप्पट करण्याचा प्रस्ताव करीत आहेत, तसेच पुढील वर्षी सर्वोच्च टॉपलाईन रेकॉर्ड करण्यासाठी आणि ₹1,000 कोटी महसूल पार करण्यासाठी.

एकूणच, कंपनी ब्रेक आऊट होत असल्याचे दिसत आहे. जरी अद्याप मोठ्या लीगमध्ये सहभागी होणे अद्याप नसले तरीही पुढील दोन-तीन वर्षांमध्ये ते करू शकत नाही, तरी महिंद्रा ग्रुपने रिअल इस्टेट बिझनेसमध्ये प्रवेश केल्यानंतर 2024 मध्ये तीन दशकाच्या मार्केशी संपर्क साधत असल्याने ते योग्य दिशेने सुरू असल्याचे दिसते.