मुंबईच्या प्रॉपर्टी मार्केट स्टॅक-अपमधील गोदरेज, ओबेरॉय आणि इतर डेव्हलपर्स कसे आहेत

नवीन आणि स्थापित रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सना मजबूत रोख प्रवाह आणि बॅलन्स शीट्स असलेले विकास हक्क मिळविण्यासाठी आणि मुंबईमध्ये त्यांचे प्रकल्प पोर्टफोलिओ वाढविण्यासाठी भारतातील सर्वात फायदेशीर प्रॉपर्टी मार्केट आहेत.

हे महाराष्ट्र सरकारने मागील वर्षी मंजुरी शुल्कामध्ये 50% कट मंजूर केल्यानंतर आणि पुनर्विकास धोरणे सुलभ केल्या गेल्या आहेत (स्लम पुनर्वसन आणि तटवर्ती नियमांसह).

आणि स्विस इन्व्हेस्टमेंट बँक UBS म्हणतात की त्यांच्या कव्हरेज अंतर्गत रिअल इस्टेट कंपन्यांनी त्यांच्या मुंबई प्लॅन्स तीव्र केल्या आहेत. हा प्रवास मध्यम कालावधीत वर्तमान अंदाजासापेक्ष जास्त विक्री करू शकतो.

UBS पॉझिटिव्ह असतात परंतु लिस्टेड प्लेयर्सवर निवडक असतात. यामध्ये प्रेस्टिज इस्टेट्स तसेच DLF वर 'खरेदी' रेटिंग राखून ठेवते आणि मुंबई मार्केटमध्ये प्रवेश करण्यासाठी DLF साठी "योग्य वेळ" असल्याचे विश्वास आहे.

UBS आपल्या क्लायंटला काय सांगत आहेत हे येथे दिले आहे.

कोणत्या डेव्हलपर्सना त्यांचे मुंबई पोर्टफोलिओ योग्य ठरण्याची शक्यता आहे?

रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स त्यांच्या कव्हरेज अंतर्गत त्यांच्या मुंबई पोर्टफोलिओचा अर्थपूर्णपणे विस्तार करण्याचा प्रयत्न करीत आहेत. तथापि, विकास आणि यशाची गती त्यांच्या विद्यमान प्रकल्पांच्या यशावर (रोख प्रवाह), वाढविण्याची क्षमता (ताळेबंद), उद्देश (वाढ ट्रॅक रेकॉर्ड), अंमलबजावणी कौशल्य आणि किंमत/उत्पादन लवचिकता यावर अवलंबून असेल. यावेळी डेव्हलपर्सना त्यांचे मुंबई पोर्टफोलिओ मिळवण्यासाठी काय करावे याची माहिती इतिहास पाहत असलेल्या UBS ने सांगितले.

मागील सात वर्षांमध्ये, गोदरेजने मुंबईमध्ये आपले एकूण विकास मूल्य तीनपेक्षा जास्त आहे. तथापि, मागील पाच वर्षांमध्ये, मुंबईमध्ये ₹10 अब्ज विक्री चिन्ह पार करण्यास सक्षम नव्हते. मुंबईमधील बहुतांश गोदरेजच्या प्रकल्पातील वाढ पुनर्विकास किंवा स्लम पुनर्वसन मॉडेलवर आधारित आहे (जसे बांद्रा, वर्ली, सुंदर संगम इ.). या प्रकल्पांसह अंतर्निहित आव्हाने सुरू करणे हे कठीण असल्याचे सिद्ध झाले आहे, यूबीएस म्हणजे.

प्रेस्टीजने मुंबईमध्ये आतापर्यंत चार निवासी प्रकल्प समाविष्ट केल्या आहेत, परंतु ते केवळ एक ते तारखेपर्यंत सुरू केले आहे आणि प्रतिसाद उघड झाला आहे. कंपनी अद्याप उर्वरित मुंबई प्रकल्प सुरू करीत नाही आणि त्यामुळे त्यांच्यावर टिप्पणी करणे खूपच लवकर आहे.

गोरेगाव आणि बोरीवलीमध्ये नवीन लाँचच्या मागील बाजूस मुंबईमध्ये आपली प्री-सेल्स वाढवण्यास ओबेरॉयने व्यवस्थापित केली आहे आणि उर्वरित मुंबई प्रकल्पांमध्ये विक्री सुधारली आहे. तथापि, प्रकल्प जोडणे मंद झाले आहे (केवळ शिवशाही आणि भांडूप मुंबईमध्ये मागील पाच वर्षांमध्ये समाविष्ट). 

मूल्यांकन सरासरीपेक्षा 33% जास्त

यूबीएसने आपले रिअल इस्टेट युनिव्हर्स आता 2.6x वन-इअर फॉरवर्ड प्राईस-टू-बुक वॅल्यू (पी/बीव्ही) येथे ट्रेड केले आहे — 1.9 वेळा त्याच्या 10-वर्षाच्या ऐतिहासिक सरासरीपेक्षा 33% जास्त.

गोदरेज प्रॉपर्टीज ट्रेड्स अॅट ए एक्स्पेन्सिव्ह 3.8x वन-इअर फॉरवर्ड पी/बीव्ही. गोदरेजचे मूल्यांकन आता त्यांच्या 10 वर्षाच्या सरासरीच्या जवळ असले तरीही, यूबीएसचा विश्वास आहे की इतर प्रमुख विकासक देखील गोदरेजपेक्षा सारखेच किंवा चांगले प्री-सेल्स वाढ दर्शवित आहेत आणि त्यामुळे या क्षेत्राच्या तुलनेत त्यांचे मूल्यांकन प्रीमियम "अनुचित" असल्याचे वाटते.

निवडक दृष्टीकोन

सिक्युरिटीज फर्म प्रॉपर्टीच्या मागणीतील निरंतर गतीविषयी सकारात्मक राहते, ज्यात कर्ज घेण्याचे दर आणि भाडे उत्पन्न दरम्यान दशक कमी पसरले जाते आणि बहुतांश उद्योगांमध्ये वेतन वाढ होण्याची शक्यता अधिक असते (महागाईद्वारे प्रेरित).

संभाव्यदृष्ट्या जास्त इंटरेस्ट रेट्स अन्तिम यूजरच्या मागणीवर नुकसान करतील. तथापि, इन्व्हेस्टर खरेदीदारांनी जास्त प्रॉपर्टी किंमतीची अपेक्षा केल्यास हे ऑफसेट होऊ शकते अशी आशा आहे.

“प्रॉपर्टी अपसायकल आणि कव्हरेज डेव्हलपर्सच्या मजबूत प्री-सेल्स वाढीवर सकारात्मक असूनही, आम्ही त्यांच्या संबंधित मूल्यांकनामुळे आमच्या स्टॉक पिक्समध्ये निवडक राहू," म्हणजे सौरभ तपरिया, विश्लेषक, यूबीएस सिक्युरिटीज इंडिया.

ओबेरॉयवर UBS ने त्यांचे "विक्री" रेटिंगचे पुनरावृत्ती केले, ज्यामुळे त्यांचे महाग मूल्यांकन आणि मध्यम-मुदतीच्या विक्रीच्या वाढीवर परिणाम करणाऱ्या नवीन प्रकल्प जोडण्याची गती होती.