जमीन आणि त्याचे नियमन प्रकार

भारतातील जमीन वापराचे प्रकार आणि भारतातील जमीन प्रकार: तुम्हाला माहित असाव्यात अशा गोष्टी

चला पहिल्यांदा जमिनीचा प्रकार पाहूया

जमीन हा एक मौल्यवान संसाधन आहे जो विविध आर्थिक कार्य करण्यासाठी आवश्यक आहे. जमीन वापर हा जमीन आणि त्याच्या संसाधनांचा वापर करण्याच्या विविध मार्गांसाठीचा कालावधी आहे. जमिनीचा वापर भौगोलिक स्थिती, लोकसंख्या घनता आणि सामाजिक आर्थिक स्थितीसह अनेक परिवर्तनांद्वारे प्रभावित केला जातो. शहरांमध्ये नियोजित वाढीची खात्री देण्यासाठी, जमीन वापर नियोजन ही एक महत्त्वपूर्ण सरकारी जबाबदारी आहे. असे करण्यासाठी, विकास प्राधिकरणांची स्थापना करण्यात आली आहे.

जमीन वापरल्या जाणाऱ्या विविध मार्गांविषयी आणि त्याला भारतात नियंत्रित करणाऱ्या नियमांविषयी चर्चा करूयात.

निवास

या प्रकारचा जमिनीचा वापर प्रामुख्याने घरांसाठी केला आहे, मग ते एकल किंवा बहु-कुटुंब संरचना असतील. परंतु यामध्ये कमी-घनता घरे, मध्यम-घनता घरे आणि मल्टी-स्टोरी अपार्टमेंट्स सारख्या उच्च-घनता घरांसह अनेक प्रकारच्या घनता आणि घरगुती घर देखील कव्हर केले जातात. याव्यतिरिक्त, निवासी, व्यावसायिक आणि मनोरंजनात्मक ॲप्लिकेशन्सचा समावेश असलेल्या मिश्र वापर इमारतींसाठी एक श्रेणी आहे. रुग्णालये, हॉटेल आणि इतर संस्था निवासी क्षेत्रात आढळू शकतात.

कृषी 

गैर-कृषी वापरापासून जमीन पार्सलचे संरक्षण कृषी क्षेत्राशी संबंधित आहे. कायदे या क्षेत्रात परवानगी असलेल्या नॉन-फार्म निवास, मालमत्तेचा आकार आणि उपक्रमांची संख्या नियमित करतात.

मनोरंजक

या कॅटेगरीमध्ये, जमीन स्पोर्ट्स स्टेडियम, स्विमिंग पूल्स, गोल्फ कोर्सेस, प्लेग्राऊंड्स, ओपन स्पेसेस आणि पार्क्स तयार करण्यासाठी वापरले जाते.

व्यावसायिक

गोदाम, किरकोळ केंद्र, स्टोअर, रेस्टॉरंट आणि कार्यालय इमारतींसह संरचना व्यावसायिक जमीन वापराच्या श्रेणीअंतर्गत येतात. व्यावसायिक झोनिंग नियम व्यवसाय करू शकतो आणि विशिष्ट क्षेत्रात परवानगी असलेल्या व्यवसायांचे प्रकार नियमित करू शकतात. नियमांचे पालन करणे आवश्यक आहे, जसे की नियंत्रण पार्किंगची उपलब्धता, बिल्डिंगची उंची, अडथळे इ.

औद्योगिक

उद्योगाच्या स्वरूपानुसार, औद्योगिक जमिनीचा अनेक प्रकार वापर अस्तित्वात आहे. औद्योगिक क्षेत्र प्रकाश, मध्यम आणि भारी उद्योगांमधील कंपन्यांद्वारे फॅक्टरी, गोदाम आणि शिपिंग सुविधांची स्थापना करण्यास परवानगी देतात. तथापि, पर्यावरणीय कायदे असू शकतात ज्यांचे पालन करणे आवश्यक आहे.

मनोरंजक

या कॅटेगरीमध्ये, जमीन स्पोर्ट्स स्टेडियम, स्विमिंग पूल्स, गोल्फ कोर्सेस, प्लेग्राऊंड्स, ओपन स्पेसेस आणि पार्क्स तयार करण्यासाठी वापरले जाते.

सार्वजनिक वापर

या प्रकारच्या जमीन वापराअंतर्गत, शैक्षणिक संस्था आणि आरोग्यसेवा सुविधा सारख्या सामाजिक पायाभूत सुविधा तयार केल्या जातात.

पायाभूत सुविधा बांधकाम

अन्य प्रकारच्या पायाभूत सुविधांसह राजमार्ग, रस्ते, मेट्रो स्टेशन्स, रेल्वे आणि विमानतळ तयार करण्यासाठी जमीनचा वापर केला जातो.

झोनिंगचे मूल्य

विशिष्ट क्षेत्रातील जमिनीचा वापर आणि विकास नियमित करण्यासाठी स्थानिक सरकार झोनिंग, वैज्ञानिक तंत्र वापरते. विविध उद्देशांसाठी योग्य जमीन वापराची हमी देण्यासाठी जमीन विविध क्षेत्रांमध्ये विभाजित करणे आवश्यक आहे. उदाहरणार्थ, निवासी भागातील व्यावसायिक इमारतींचा विकास रोखण्यासाठी झोनिंग कायदे लिहिले जातात. भारतातील जमीन वापर क्षेत्र हे युक्लिडियन पद्धतीवर आधारित आहे, जे निवासी किंवा व्यावसायिक प्रकारच्या भौगोलिक क्षेत्राद्वारे जमीन वापरातील वर्गीकरणांना संदर्भित करते.

भारतातील जमीन संबंधित नियमन

भारतात, झोनिंग नियम स्थानिक नगरपालिका सरकार किंवा स्थानिक अधिकाऱ्यांद्वारे विकसित केले जातात. या नियमांमुळे जमीन वापरणे आणि संरचना तयार करणे नियंत्रित होतात. विविध जमिनीचा वापर नमुने विविध क्षेत्रात अवलंब केले जातात.

जमिनीचा वापर नियोजन हाताळणारे अनेक विभाग सरकारकडे आहेत. ते जमीन वापराचे नियोजन आणि विकासासाठी धोरणे आणि मार्गदर्शक तत्त्वे तयार करण्याची जबाबदारी आहेत. अधिकाऱ्यांनी जमीन वापर योजना देखील तयार केली जाते, ज्याला सामान्यत: मास्टर प्लॅन किंवा विकास योजना म्हणून ओळखले जाते. उदाहरणार्थ, दिल्लीसाठी ड्रॉट मास्टर प्लॅन (एमपीडी) 2041 आणि दिल्ली 2041 साठी ड्रॉट लँड यूज प्लॅन दिल्ली डेव्हलपमेंट ऑथोरिटी (डीडीए) द्वारे तयार केला गेला. एमपीडी 2041 शहराच्या भविष्यातील वाढीसाठी नियम आणि नियमन निर्धारित करते.

संवेदनशील जमीन-वापर नियोजन आणि व्यवस्थापनावर आधारित सर्वोत्तम जमीन वापर सुनिश्चित करण्यासाठी नियमन लागू करण्याच्या ध्येयासह 2013 मध्ये ग्रामीण विकास मंत्रालयाने ड्रॉट नॅशनल लँड यूज पॉलिसी विकसित केली होती.

भारतातील जमिनीच्या मालकीचे प्रकार

आता, चला भारतात जमीन खरेदी करण्याच्या विविध मार्गांचा आढावा घेऊया,

प्रॉपर्टी मालकी दोन फॉर्म घेऊ शकतात: एकमेव मालकी किंवा संयुक्त मालकी. तथापि, संयुक्त प्रॉपर्टीच्या मालकीचे विविध प्रकार आहेत ज्यांचे मालकांच्या हक्क आणि जबाबदाऱ्यांवर विविध परिणाम आहेत. चला हे विविध प्रकार तपशीलवार पाहूया.

वैयक्तिक मालकी/एकमेव मालकी:

जेव्हा प्रॉपर्टी खरेदी केली जाते आणि केवळ एका व्यक्तीच्या नावावर रजिस्टर्ड केली जाते, तेव्हा ती वैयक्तिक मालकी मानली जाते. या प्रकरणात, केवळ नोंदणीकृत मालकाकडे प्रॉपर्टीसाठी कायदेशीर अधिकार आहेत. उदाहरणार्थ, जर एखादा पती त्याच्या नावावर पूर्णपणे प्रॉपर्टी रजिस्टर करत असेल, तरीही त्याच्या पत्नीने त्याला आर्थिकदृष्ट्या सहाय्य दिले तरीही त्याला प्रॉपर्टीसाठी कोणताही कायदेशीर क्लेम नसेल.

एकमेव प्रॉपर्टी मालकीचे फायदे:

• एकमेव मालकाकडे प्रॉपर्टी वर संपूर्ण नियंत्रण आहे, ज्यामध्ये त्याची विक्री करण्याचा निर्णय समाविष्ट आहे.
• केवळ एक मालक असल्याने प्रॉपर्टी सहजपणे विभाजित किंवा ट्रान्सफर केली जाऊ शकते.
• मालकाच्या मृत्यूच्या स्थितीत, प्रॉपर्टी त्यांच्या मृत्यू किंवा लागू वारसा कायद्यांनुसार वितरित केली जाते.

संयुक्त मालकी/सह-मालकी:

जेव्हा प्रॉपर्टी एकाधिक व्यक्तींच्या नावांमध्ये रजिस्टर्ड असेल तेव्हा संयुक्त मालकी घडते. सह-मालक प्रॉपर्टीची मालकी शेअर करतात आणि त्यांचे हक्क आणि जबाबदारी संयुक्त मालकीच्या विशिष्ट प्रकारावर अवलंबून असतात.

• संयुक्त टेनन्सी: संयुक्त टेनन्सीमध्ये, प्रत्येक सह-मालकाकडे प्रॉपर्टीचा समान शेअर आहे. जर एक सह-मालक मृत्यू झाला तर त्यांचे शेअर स्वयंचलितपणे टिकून राहणाऱ्या सह-मालकांना ट्रान्सफर करते.

• सामान्यपणे टेनन्सी: या प्रकारच्या संयुक्त मालकीमध्ये, सह-मालकांकडे प्रॉपर्टीचे असमान शेअर्स असू शकतात. प्रत्येक सह-मालकाकडे त्यांचा शेअर स्वतंत्रपणे ट्रान्सफर किंवा विक्री करण्याचा अधिकार आहे.

• सहकारी: संयुक्त मालकीचा हा प्रकार हिंदू अविभक्त कुटुंबांसाठी (एचयूएफएस) विशिष्ट आहे आणि प्रत्येक कोपार्सनर (कुटुंबातील सदस्य) जन्मापासून प्रॉपर्टीमध्ये स्वारस्य देते.

• आंशिक मालकी: आंशिक मालकीमध्ये प्रॉपर्टीचा एक भाग असणे आणि त्या विशिष्ट भागासाठी डीड प्राप्त करणे समाविष्ट आहे. यामुळे कमी खर्चात सामायिक मालकी आणि प्रॉपर्टी ॲक्सेस करण्याची अनुमती मिळते.

• नामनिर्देशाद्वारे प्रॉपर्टी मालकी: या प्रकारचे मालकी प्रॉपर्टी मालकाला त्यांच्या मृत्यूनंतर प्रॉपर्टी वारसासाठी नियुक्त करण्याची परवानगी देते. ते सामान्यपणे को-ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग असोसिएशन्समध्ये वापरले जाते.

प्रत्येक प्रकारच्या संयुक्त मालकीचे स्वत:चे कायदेशीर परिणाम आणि आवश्यकता असतात आणि प्रत्येक व्यवस्थेशी संबंधित हक्क आणि दायित्वे समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.

शेवटी, प्रॉपर्टी मालकी एकतर एकमेव किंवा संयुक्त असू शकते. एकल मालकी नोंदणीकृत मालकाला विशेष अधिकार देते, तर संयुक्त मालकीमध्ये इतरांसोबत मालकी सामायिक करणे समाविष्ट आहे. सह-मालकांमध्ये स्पष्टता आणि निष्पक्षता सुनिश्चित करण्यासाठी विविध प्रकारच्या संयुक्त मालकी समजून घेणे महत्त्वाचे आहे.

नियम

प्रॉपर्टी रजिस्टर करण्यासाठी, तुम्हाला काही डॉक्युमेंटेशन आणि प्रक्रियांचे अनुसरण करणे आवश्यक आहे. प्रॉपर्टीच्या लोकेशननुसार, आवश्यक डॉक्युमेंट्स हमीच्या सब-रजिस्ट्रारकडे सबमिट करणे आवश्यक आहे. खरेदीदार, विक्रेता आणि दोन अधिकृत साक्षांनी कागदपत्रांवर स्वाक्षरी करणे आवश्यक आहे आणि सर्व पक्षांनी पॅन कार्ड, आधार कार्ड किंवा चालकाचे परवाने यांसारख्या ओळखीचा पुरावा प्रदान करणे आवश्यक आहे.

स्टँप ड्युटी पावती आणि प्रॉपर्टी कार्डसह सर्व संबंधित कागदपत्रे पडताळणी आणि मंजुरीसाठी सब-रजिस्ट्रारकडे सादर करणे आवश्यक आहे.

वेळ मर्यादा आणि शुल्क:

पूर्ण केलेले पेपरवर्क, आवश्यक शुल्कासह, अंमलबजावणीच्या चार महिन्यांच्या आत सब-रजिस्ट्रारकडे सादर करणे आवश्यक आहे. असे करण्यात अयशस्वीतेसाठी पुढील चार महिन्यांमध्ये विलंब समाधान हवे असू शकते. कोणतीही कायदेशीर गुंतागुंत किंवा विवाद टाळण्यासाठी विशिष्ट कालावधीमध्ये प्रॉपर्टीची नोंदणी करणे महत्त्वाचे आहे.

राज्य-स्तरीय विधान:

जरी रिअल इस्टेट कायदा केंद्रीकृत असले तरी, प्रत्येक राज्यात स्वत:च्या नियमनांवर कार्यवाही करण्याचा अधिकार आहे. काही राज्यांचे रिअल इस्टेट संचालित करणारे स्वत:चे कायदे आहेत, तर इतर केंद्रीय कायद्यांचे अनुसरण करतात. सध्या, केवळ 13 राज्यांचे स्वत:चे विशिष्ट नियमन आहेत.

रिअल इस्टेटवरील विवाद:

कोणत्याही समस्येच्या बाबतीत, घर खरेदीदार प्रत्येक राज्यात स्थापित विशेष रिअल इस्टेट न्यायालयांशी संपर्क साधू शकतात. अलीकडील वर्षांमध्ये रिझोल्यूशन प्रक्रिया जलद करण्यात हे न्यायालय महत्त्वाचे आहेत.

विलंबित प्रकल्पांसाठी दंड:

प्रकल्प विलंबासाठी बिल्डर्सना दंडाचा सामना करावा लागतो. त्यांना संपूर्ण देयक रिफंड करणे किंवा घर खरेदीदाराला प्रॉपर्टी डिलिव्हर होईपर्यंत व्याज देणे आवश्यक असू शकते. 

कायदे: भारतातील अनेक कायदे प्रॉपर्टी ट्रान्झॅक्शन आणि मालकी नियंत्रित करतात:

1. भारतीय करार कायदा, 1872:

हा कायदा करार कायद्यांचे नियमन करतो, करारांची रचना, अंमलबजावणी आणि अंमलबजावणी तसेच त्यात समाविष्ट पक्षांचे अधिकार आणि उपाययोजना यांचा समावेश होतो.

2. प्रॉपर्टी ट्रान्सफर कायदा, 1882:

हा कायदा आंशिक कामगिरी आणि एलआयएस पेंडन्ससह स्थावर आणि स्थावर दोन्ही प्रॉपर्टीची विक्री, अदलाबदली, गहाण, भाडेपट्टी आणि भेटवस्तू नियंत्रित करतो. या कायद्याची आवश्यकता राबविण्यासाठी राज्ये जबाबदार असतात.

3. भारतीय मुद्रांक कायदा, 1899, आणि नोंदणी कायदा, 1908:

हे कायदा स्टँप ड्युटी देयक आणि प्रॉपर्टी ट्रान्सफरशी संबंधित विविध करार, कागदपत्रे आणि साधनांसाठी नोंदणी प्रक्रिया संबंधित नियम निर्धारित करतात.

4. रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट ॲक्ट (RERA) 2016:

हा कायदा रिअल इस्टेट उद्योगाचे निरीक्षण करतो, ग्राहक संरक्षण सुनिश्चित करतो आणि रिअल इस्टेट प्रकल्पांच्या विकास, विपणन आणि विक्रीचे नियमन करतो. RERA विवाद निराकरण आणि अनिवार्य प्रकल्प आणि विकसक नोंदणीसाठी अधिकारी देखील स्थापित करते.

5. फॉरेन एक्स्चेंज मॅनेजमेंट ॲक्ट (एफईएमए) 1999 आणि फॉरेन डायरेक्ट इन्व्हेस्टमेंट पॉलिसी (एफडीआय पॉलिसी):

हे परदेशी महामंडळे आणि अनिवासी यांच्याद्वारे भारतात स्थावर मालमत्तेची विक्री आणि खरेदी नियंत्रित करतात. एफडीआय धोरण औद्योगिक धोरण आणि प्रोत्साहन विभाग (डीआयपीपी) आणि भारतीय रिझर्व्ह बँक (आरबीआय) द्वारे नियमित रिअल इस्टेट क्षेत्रातील परदेशी गुंतवणूकीसाठी मार्गदर्शक तत्त्वे निश्चित करते.

भारतात सुरळीत आणि कायदेशीररित्या चांगले प्रॉपर्टी ट्रान्झॅक्शन सुनिश्चित करण्यासाठी या कायदे आणि नियमांचे पालन करणे आवश्यक आहे.