सेबीचे नवीन नियम: रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांसाठी गेम बदलणे

तुम्ही तुमच्या पूर्वज सारख्या रिअल इस्टेटमध्ये इन्व्हेस्ट करण्यास उत्सुक आहात मात्र तुम्हाला रोख रकमेवर कमी मिळेल का? छान, आनंद लुटा! सिक्युरिटीज अँड एक्स्चेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (सेबी) ने 2014 REIT नियमांमध्ये सुधारणा करण्यासाठी, लहान आणि मध्यम रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट किंवा SM REIT च्या आगमनाला उपचार करण्यासाठी नवीन नियम सुरू केले आहेत.

परंतु अचूकपणे आरईआयटी काय आहेत?

ही रिअल इस्टेट प्रॉपर्टी स्वतःची, ऑपरेट किंवा फायनान्स करणारी कंपन्या आहेत. थेट प्रॉपर्टी खरेदीमध्ये गुंतवणूक करण्याऐवजी, ते गुंतवणूकदारांकडून ऑफिस, मॉल आणि अन्य सारख्या विविध रिअल इस्टेट प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी निधी संग्रहित करतात. स्टॉक एक्सचेंजवर सूचीबद्ध शेअर्स म्हणून विचारात घ्या, तुम्हाला कधीही खरेदी किंवा विक्रीची लवचिकता प्रदान करते.

याचा अर्थ असा की तुम्ही मोठ्या प्रमाणात इन्व्हेस्टमेंट न करता रिअल इस्टेट सेक्टरमध्ये तुमचे टोज डिप करू शकता. आरईआयटीएस स्टॉक एक्स्चेंजवर सूचीबद्ध शेअर्ससारखे काम करतात, ज्यामुळे तुम्हाला हवे तेव्हा खरेदी किंवा विक्री करण्याची परवानगी मिळते.

सेबीने यापूर्वी मोठ्या मालमत्तेसह मोठ्या आरईआयटीवर लक्ष केंद्रित केले असले तरी, विशेषत: लक्झरी प्रॉपर्टीज आणि सुट्टीच्या घरांवर लक्ष केंद्रित करणाऱ्या लहान उद्योगांमध्ये उच्च निव्वळ मूल्य असलेल्या व्यक्तींमध्ये (एचएनआय) वाढत्या स्वारस्य आहे. मागील पाच वर्षांमध्ये, आंशिक मालकी प्लॅटफॉर्म (एफओपी) म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या ऑनलाईन उपक्रमांचा उदय झाला आहे, ज्यामुळे एचएनआय आणि रिटेल दोन्ही गुंतवणूकदारांना रु. 10 लाख ते रु. 25 लाखांपर्यंत कमी गुंतवणूकीसह रिअल इस्टेट गुंतवणूकीमध्ये भाग घेण्यास सक्षम होते.

या FOPs गुंतवणूकदारांकडून निधी संग्रहित करून लक्झरी निवास आणि सुट्टीच्या घरांमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी कार्यरत आहेत. सामान्यपणे, विशेष उद्देश वाहन (एसपीव्ही) प्रॉपर्टी प्राप्त करते आणि धारण करते, गुंतवणूकदारांना शेअर्स जारी करते. या मालमत्तेतून निर्माण झालेले भाडे उत्पन्न त्यानंतर गुंतवणूकदारांमध्ये वितरित केले जाते.

रिअल इस्टेटमधील आंशिक मालकी लक्ष मिळवत आहे कारण ते पारंपारिक इन्व्हेस्टमेंटच्या अवरोधांना दूर करते, रिटेल इन्व्हेस्टरला रिटर्न कमविण्याची आणि इन्व्हेस्टमेंट पोर्टफोलिओमध्ये वैविध्य आणण्याची परवानगी देते.

या गतीने, सेबीने एसएम आरईआयटी साठी फ्रेमवर्क स्थापित करण्यासाठी आरईआयटी नियमांमध्ये सुधारणा सुरू केली आहे. गुंतवणूकदारांना हे बदल कसे फायदेशीर ठरतील हे येथे दिले आहे:

परंतु आता, सेबीच्या नवीन मार्गदर्शक तत्त्वांसह, लँडस्केप बदलत आहे. लहान आणि मध्यम आरईआयटीची (एसएम आरईआयटी) किमान मालमत्ता मूल्य ₹50 कोटी सह ओळखणे हे क्षेत्र औपचारिक करणे आणि गुंतवणूकदाराचा आत्मविश्वास वाढवणे आहे. नियमित फ्रेमवर्कमध्ये रूपांतरण करण्यासाठी प्रॉप-टेक प्लॅटफॉर्म सक्षम करणे, गुंतवणूकदारांचे संरक्षण आणि सुरक्षा चिंतांचे निराकरण करणे अपेक्षित आहे.

तर, हे बदल गुंतवणूकदारांना कसे लाभ देतात?

कमी किमान इन्व्हेस्टमेंट: सेबीच्या मार्गदर्शक तत्त्वांनी ₹25 लाख ते ₹10 लाख पर्यंत किमान इन्व्हेस्टमेंट थ्रेशहोल्ड कमी केले आहे. यामुळे रिअल इस्टेट गुंतवणूक विस्तृत श्रेणीच्या गुंतवणूकदारांसाठी अधिक सुलभ होते आणि लिक्विडिटी सुधारते.

लोकतांत्रिक मालकी: SM REIT ला प्रति स्कीम किमान 200 गुंतवणूकदारांची आवश्यकता आहे, ज्यामुळे कोणत्याही एकाच व्यक्तीला नियंत्रणात्मक भाग नाही याची खात्री होते. यामुळे पारदर्शकता आणि मालकीमध्ये निष्पक्षता वाढते.

दर्जेदार हमी: एसएम आरईआयटी यांना ₹25 कोटी आणि ₹500 कोटी दरम्यानच्या मालमत्तेमध्ये इन्व्हेस्ट करणे अनिवार्य आहे, ज्यामुळे मालमत्तेची विशिष्ट पातळी सुनिश्चित होते. यामुळे कमी-ग्रेड मालमत्तेशी संबंधित जोखीम कमी होतात.

मालमत्ता निवड: गुंतवणूकदारांकडे गुंतवणूक करण्यासाठी विशिष्ट मालमत्ता निवडण्याची लवचिकता आहे, कारण एसएम आरईआयटी ज्या योजनांद्वारे प्रत्येक विशिष्ट मालमत्तेमध्ये गुंतवणूक करतात. हे इन्व्हेस्टरना त्यांच्या प्राधान्यांनुसार त्यांचे पोर्टफोलिओ तयार करण्यास सक्षम बनवते.

वर्धित लिक्विडिटी: पारंपारिक आरईआयटी प्रमाणे, एसएम रिटमधील युनिट्स वेगवेगळ्या मालमत्तेचे प्रतिनिधित्व करतात. या आरईआयटीची यादी योग्य किंमतीची खात्री करते आणि गुंतवणूकदारांना सुधारित लिक्विडिटी आणि एक्झिट पर्याय प्रदान करते.

नियामक सुरक्षा: सेबीचे नियम अनिवार्य गुंतवणूक व्यवस्थापकांना कठोर निकषांची पूर्तता करण्यासाठी अनिवार्य करतात, ज्यामध्ये रिअल इस्टेट फंड व्यवस्थापनातील किमान निव्वळ मूल्य आणि अनुभव समाविष्ट आहेत. यामुळे व्यावसायिकतेची खात्री मिळते आणि गुंतवणूकदारांना अनैतिक ऑपरेटरपासून संरक्षण मिळते.

ॲसेट वापर: एसएम आरईआयटीला पूर्ण भाडे-उत्पन्न मालमत्तेमध्ये इन्व्हेस्टर फंडच्या 95% इन्व्हेस्ट करणे आवश्यक आहे, चालू प्रकल्पांशी संबंधित जोखीम कमी करणे आवश्यक आहे.

उच्च दर्जाचे उत्पन्न-निर्मित व्यावसायिक मालमत्ता असण्याची संभावना रिटेल आणि एचएनआय दोन्ही गुंतवणूकदारांना आकर्षित करते. लहान आणि मध्यम आरईआयटी गुंतवणूकदारांना मानक पद्धती आणि गुंतवणूकदार संरक्षण सुनिश्चित करताना त्यांच्या पोर्टफोलिओमध्ये विविधता आणण्याचा मार्ग प्रदान करतात.

याव्यतिरिक्त, आंशिक मालकी सह-जीवन आणि सुट्टीच्या घरांमध्ये आकर्षण मिळवत आहे, ज्यामुळे रिअल इस्टेट गुंतवणूकीच्या लोकतांत्रिक प्रवासाचा दर्शन होतो. नियमांना सुव्यवस्थित करण्यासाठी सेबीच्या निरंतर प्रयत्नांसह, गुंतवणूकदार नजीकच्या भविष्यात या विभागांमध्ये पुढील संधी अपेक्षित करू शकतात.