मुंबई के प्रॉपर्टी मार्केट स्टैक में गोदरेज, ओबेरॉय और अन्य डेवलपर्स कैसे हैं

नए और स्थापित रियल एस्टेट डेवलपर्स जिन्हें मजबूत नकद प्रवाह और बैलेंस शीट मिलते हैं, वे विकास अधिकार प्राप्त करने और भारत के सबसे लाभदायक प्रॉपर्टी मार्केट मुंबई में अपने प्रोजेक्ट पोर्टफोलियो को बढ़ाने के लिए तेजी से दौड़ रहे हैं.

यह महाराष्ट्र सरकार द्वारा पिछले वर्ष के शुरू में अप्रूवल शुल्क में 50% कट करने और पुनर्विकास नीतियों को आसान बनाने के बाद है (स्लम पुनर्वास और तटीय मानदंडों सहित).

और, स्विस इन्वेस्टमेंट बैंक UB कहते हैं कि अपने कवरेज के तहत रियल एस्टेट कंपनियों ने अपने मुंबई प्लान को तीव्र बना दिया है. यह पदक्षेप वर्तमान पूर्वानुमानों के अनुसार मध्यम अवधि में उच्च प्री-सेल्स को चला सकता है.

UBS पॉजिटिव रहता है लेकिन लिस्टेड प्लेयर्स पर चुनाव करता है. यह प्रेस्टीज एस्टेट्स के साथ-साथ DLF पर 'खरीद' रेटिंग बनाए रखता है, और यह मानता है कि मुंबई मार्केट में प्रवेश करने के लिए DLF का "सही समय" है.

यहां दिया गया है कि UBS अपने क्लाइंट को क्या कह रहा है.

कौन से डेवलपर्स को अपना मुंबई पोर्टफोलियो सही मिलने की संभावना है?

अपने कवरेज के तहत रियल एस्टेट डेवलपर अपने मुंबई पोर्टफोलियो का अर्थपूर्ण विस्तार करना चाहते हैं. हालांकि, विकास और सफलता की गति उनके मौजूदा प्रोजेक्ट (कैश फ्लो), बढ़ने की क्षमता (बैलेंस शीट), इंटेंट (ग्रोथ ट्रैक रिकॉर्ड), एग्जीक्यूशन स्किल और प्राइसिंग/प्रोडक्ट फ्लेक्सिबिलिटी पर निर्भर करेगी. इतिहास को देखते हुए डेवलपर्स को इस बार अपना मुंबई पोर्टफोलियो प्राप्त करने के लिए क्या करना चाहिए, इस बारे में जानकारी प्रदान करता है, यूबीएस ने कहा.

पिछले सात वर्षों में, गोदरेज ने मुंबई में अपने सकल विकास मूल्य को तीन गुना करने से अधिक किया है. हालांकि, पिछले पांच वर्षों में, यह मुंबई में रु. 10 बिलियन सेल्स मार्क को पार नहीं कर पाया है. मुंबई में गोदरेज के अधिकांश परियोजनाएं पुनर्विकास या बस्ती पुनर्वास मॉडल (जैसे बांद्रा, वर्ली, सुंदर संगम आदि) पर आधारित हैं. इन परियोजनाओं के साथ अंतर्निहित चुनौतियों को शुरू करना मुश्किल हो गया है, यूबीएस ने कहा.

जहां तक प्रेस्टीज ने मुंबई में चार आवासीय परियोजनाओं को जोड़ा है, वहीं इसने केवल एक से एक दिन तक लॉन्च किया है और प्रतिक्रिया उचित रही है. कंपनी अभी तक अपने शेष मुंबई परियोजनाओं को लॉन्च नहीं कर रही है और इसलिए उन पर टिप्पणी करना बहुत जल्दी है.

ओबेरॉय ने गोरेगांव और बोरीवली में नए लॉन्च के पीछे मुंबई में अपनी प्री-सेल्स को बढ़ावा दिया है और शेष मुंबई परियोजनाओं में बिक्री में भी सुधार किया है. हालांकि, परियोजनाओं को जोड़ना धीमा रहा है (मुंबई में पिछले पांच वर्षों में केवल शिवशाही और भांडुप जोड़ना). 

मूल्यांकन औसत से 33% अधिक

UBS ने अपने रियल एस्टेट यूनिवर्स को अब 2.6x वन-इयर फॉरवर्ड प्राइस-टू-बुक वैल्यू (P/BV) पर ट्रेड किया है — 33% अपने 10-वर्ष के ऐतिहासिक औसत से 1.9 गुना अधिक.

गोदरेज प्रॉपर्टीज़ एक महंगे 3.8x वन-इयर फॉरवर्ड P/BV पर ट्रेड करती है. हालांकि गोदरेज का मूल्यांकन अब अपने 10 वर्ष के औसत के करीब है, लेकिन UB का मानना है कि अन्य प्रमुख डेवलपर Godrej की तुलना में समान या बेहतर प्री-सेल्स विकास प्रदर्शित कर रहे हैं और इसलिए यह सोचता है कि इस सेक्टर की तुलना में इसका मूल्यांकन प्रीमियम "अनुचित" है.

चयनित दृष्टिकोण

सिक्योरिटीज़ फर्म प्रॉपर्टी की मांग में लगातार गति के बारे में सकारात्मक रहता है, जिसमें उधार लेने की दरों और किराए की उपज के बीच दशक में कम फैलाव होता है, और अधिकांश उद्योगों (मुद्रास्फीति द्वारा संचालित) में मजदूरी की वृद्धि की संभावना अधिक होती है.

संभावित रूप से अधिक ब्याज़ दरें अंतिम उपयोगकर्ता की मांग को नुकसान पहुंचाती हैं. हालांकि, यह उम्मीद है कि इन्वेस्टर खरीदारों द्वारा उच्च प्रॉपर्टी की कीमतों की उम्मीदों से यह ऑफसेट हो सकता है.

“प्रॉपर्टी के अपसाइकिल और कवरेज डेवलपर्स की मजबूत प्री-सेल्स ग्रोथ पर सकारात्मक होने के बावजूद, हम अपने रिलेटिव वैल्यूएशन के कारण हमारे स्टॉक पिक में चुनिंदा रहते हैं," सौरभ तपरिया, एनालिस्ट, UBS सिक्योरिटीज़ इंडिया ने कहा.

UBS ने ओबेरॉय पर अपनी "बिक्री" रेटिंग को दोहराया, इसके महंगे मूल्यांकन और मध्यम अवधि की बिक्री वृद्धि को प्रभावित करने वाले नए परियोजनाओं की धीमी गति को देखते हुए.