रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) भारत में एक अपेक्षाकृत नया इन्वेस्टमेंट वाहन है, जो इन्वेस्टर को फिज़िकल प्रॉपर्टी के मालिक होने की जटिलताओं के बिना रियल एस्टेट सेक्टर में एक्सपोज़र प्राप्त करने का अवसर प्रदान करता है. 2007 में सिक्योरिटीज़ एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (सेबी) द्वारा शुरू किए गए, आरईआईटी को नियंत्रित करने वाले वर्तमान दिशानिर्देश 2014 में अप्रूव किए गए, जो इन इन्वेस्टमेंट के लिए एक संरचित फ्रेमवर्क प्रदान करते हैं. आरईआईटी व्यक्तियों को इनकम जनरेटिंग कमर्शियल रियल एस्टेट में इन्वेस्ट करने की अनुमति देता है, जो नियमित आय और पूंजी लाभ की क्षमता प्रदान करता है. इस आर्टिकल में, आइए जानें कि आरईआईटी क्या हैं और आप इनमें कैसे इन्वेस्ट कर सकते हैं.

REIT क्या हैं?

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) ऐसी कंपनियां हैं जो आय जनरेट करने वाली रियल एस्टेट प्रॉपर्टी के मालिक, मैनेज या फाइनेंस करती हैं. इन्वेस्टर्स से पैसे इकट्ठा करके, आरईआईटी, ऑफिस बिल्डिंग, मॉल और इंडस्ट्रियल यूनिट जैसे कमर्शियल रियल एस्टेट में इन्वेस्ट करते हैं. इससे निवेशकों को प्रॉपर्टी के बिना रियल एस्टेट का लाभ उठाने का मौका मिलता है. 

आरईआईटी में इन्वेस्ट करने से आपको रियल एस्टेट पोर्टफोलियो में शेयर खरीदने की सुविधा मिलती है, जैसे एक्सचेंज पर स्टॉक खरीदना. इसका मतलब है कि आप छोटे इन्वेस्टमेंट से शुरू कर सकते हैं और किराए की आय और डिविडेंड के रूप में रिटर्न का लाभ उठा सकते हैं. आरईआईटी राजस्व पैदा करने वाली प्रॉपर्टी पर ध्यान केंद्रित करते हैं, जिससे वे रेजिडेंशियल रियल एस्टेट की बजाय कमर्शियल सेक्टर में अधिक लोकप्रिय हो जाते हैं. 

आरईआईटी म्यूचुअल फंड के समान फंक्शन करते हैं. जैसा कि म्यूचुअल फंड विभिन्न स्टॉक में निवेश करके डाइवर्सिफाई करता है, एक आरईआईटी विभिन्न प्रकार के रियल एस्टेट एसेट में निवेश करता है. रेंट और कैपिटल गेन जैसी प्रॉपर्टी से अर्जित आय आरईआईटी शेयरधारकों में वितरित की जाती है. 

आरईआईटी छोटे और बड़े दोनों निवेशकों को मॉल, ऑफिस स्पेस और डेटा सेंटर जैसे उच्च मूल्य वाले कमर्शियल रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में निवेश करने का अवसर प्रदान करता है. इन प्रॉपर्टी से प्राप्त आय को इन्वेस्टर के साथ शेयर किया जाता है, जो उन्हें नियमित लाभांश प्रदान करता है और अपनी पूंजी को बढ़ाने में भी मदद करता है.

आरईआईटी के रूप में वर्गीकृत किए जाने वाले पात्रता मानदंड

आरईआईटी के रूप में पात्रता प्राप्त करने के लिए, कंपनी को निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करना होगा:
कंपनी भारतीय ट्रस्ट अधिनियम, 1882 के तहत स्थापित एक ट्रस्ट होनी चाहिए, और इसे सेबी के आरईआईटी विनियमों के अनुसार पंजीकृत होना चाहिए.

कंपनी के इन्वेस्टमेंट का कम से कम 80% इनकम जनरेटिंग रियल एस्टेट प्रॉपर्टी में होना चाहिए, बाकी 20% अन्य प्रकार के इन्वेस्टमेंट के लिए अनुमत है.

निर्माणाधीन प्रॉपर्टी के लिए कुल इन्वेस्टमेंट का अधिकतम 10% आवंटित किया जा सकता है.
आरईआईटी केवल कमर्शियल रियल एस्टेट और ऑफिस स्पेस में इन्वेस्ट करने तक सीमित हैं.

जनरेट की गई कुल आय का न्यूनतम 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित किया जाना चाहिए.
आरईआईटी में कम से कम रु. 500 करोड़ का एसेट बेस होना चाहिए.
नेट एसेट वैल्यू (एनएवी) को वर्ष में कम से कम दो बार घोषित किया जाना चाहिए.
REIT को स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध किया जाना चाहिए.

ये आवश्यकताएं यह सुनिश्चित करती हैं कि आरईआईटी पारदर्शी रूप से कार्य करती हैं और कमर्शियल रियल एस्टेट के माध्यम से अपने निवेशकों के लिए आय उत्पन्न करने पर ध्यान केंद्रित करती हैं.

REIT के प्रकार

आरईआईटी को विभिन्न तरीकों से वर्गीकृत किया जा सकता है, जो वे बिज़नेस गतिविधियों के प्रकारों के साथ-साथ शेयर खरीदने और बेचने के लिए इस्तेमाल किए जाने वाले तरीकों के आधार पर अलग-अलग तरीके. यहां मुख्य प्रकार के आरईआईटी दिए गए हैं:
इक्विटी आरईआईटी: ये सबसे लोकप्रिय प्रकारों में से एक हैं और इनकम जनरेटिंग कमर्शियल प्रॉपर्टी के मालिक होने और मैनेज करने पर ध्यान केंद्रित करते हैं. उनकी आय का प्राथमिक स्रोत इन प्रॉपर्टी से एकत्र किए गए किराए से आता है.

मॉरगेज REIT (MREIT): ये आरईआईटी मुख्य रूप से प्रॉपर्टी मालिकों को लोन प्रदान करने और मॉरगेज-समर्थित सिक्योरिटीज़ प्राप्त करने में शामिल हैं. वे उधार देने वाले पैसे पर अर्जित ब्याज के माध्यम से आय जनरेट करते हैं.

हाइब्रिड REIT: इस प्रकार के निवेशकों को इक्विटी REIT और मॉरगेज REIT दोनों में निवेश करके अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने की अनुमति देता है. परिणामस्वरूप, आय किराए और ब्याज दोनों से जनरेट की जाती है.

प्राइवेट REIT: ये आरईआईटी केवल चुनिंदा निवेशकों के समूह के लिए उपलब्ध हैं और सार्वजनिक स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध नहीं हैं. वे SEBI के साथ रजिस्टर्ड नहीं हैं और आमतौर पर प्राइवेट प्लेसमेंट के रूप में प्रदान किए जाते हैं.

सार्वजनिक रूप से ट्रेड किए गए आरईआईटी: ये आरईआईटी नेशनल सिक्योरिटीज़ एक्सचेंज पर सूचीबद्ध हैं और सेबी द्वारा नियंत्रित हैं. व्यक्तिगत निवेशक स्टॉक मार्केट के माध्यम से इन आरईआईटी में शेयर खरीद सकते हैं और बेच सकते हैं.

नॉन-ट्रेडेड पब्लिक REIT: ये REIT SEBI के साथ रजिस्टर्ड हैं, लेकिन ये किसी भी एक्सचेंज पर लिस्टेड नहीं हैं. हालांकि वे सार्वजनिक रूप से ट्रेड किए गए आरईआईटी की तुलना में कम लिक्विड होते हैं, लेकिन वे अधिक स्थिरता प्रदान करते हैं क्योंकि वे मार्केट के उतार-चढ़ाव से प्रभावित.

आरईआईटी में इन्वेस्ट करने के लाभ और सीमाएं

आरईआईटी में इन्वेस्ट करने से कई लाभ मिलते हैं. मुख्य लाभों में से एक है डाइवर्सिफिकेशन, क्योंकि आरईआईटी कमर्शियल प्रॉपर्टी के मालिक होने और मैनेज करने की परेशानी के बिना रियल एस्टेट का एक्सपोज़र प्रदान करती है. यह आपको इक्विटी, डेट और गोल्ड जैसी पारंपरिक एसेट क्लास से परे अपने पोर्टफोलियो को डाइवर्सिफाई करने की अनुमति देता है. रियल एस्टेट में सीधे इन्वेस्ट करने की तुलना में, आरईआईटी की शुरुआती इन्वेस्टमेंट आवश्यकता होती है (आमतौर पर लगभग रु. 50,000), जिससे यह अधिक किफायती हो जाता है.

इसके अलावा, आरईआईटी किराए के कलेक्शन से नियमित आय जनरेट करते हैं और उन्हें शेयरधारकों को लाभांश के रूप में अपनी आय का कम से कम 90% वितरित करना होगा, जो स्थिर आय प्रदान करता है. अंत में, आरईआईटी कैपिटल गेन की क्षमता प्रदान करते हैं. क्योंकि वे स्टॉक मार्केट पर ट्रेड किए जाते हैं, इसलिए उनकी वैल्यू समय के साथ बढ़ सकती है, जिससे इन्वेस्टर को लाभ पर बेचने की सुविधा मिलती है.

हालांकि, विचार करने के लिए कुछ सीमाएं हैं. भारत में केवल कुछ घरेलू आरईआईटी और एक अंतर्राष्ट्रीय आरईआईटी फंड उपलब्ध है, जिसमें निवेश विकल्प सीमित हैं, एक प्रमुख ड्रॉबैक है भारत में आरईआईटी की सीमित उपलब्धता. एक और समस्या कम लिक्विडिटी है; जबकि आरईआईटी लिस्ट में शामिल हैं, वहीं अपेक्षाकृत कुछ मार्केट पार्टिसिपेंट हैं, विशेष रूप से रिटेल इन्वेस्टर के बीच, जिससे आरईआईटी को तेज़ी से या लाभप्रद रूप से बेचने में मुश्किल हो सकती है. इसके अलावा, आरईआईटी से डिविडेंड और ब्याज इन्वेस्टर के टैक्स स्लैब के आधार पर पूरी तरह से टैक्स योग्य होते हैं, जिसका मतलब है कि उच्च टैक्स ब्रैकेट वाले लोग अपनी आय का एक बड़ा हिस्सा टैक्स के रूप में खो सकते हैं. आरईआईटी में निवेश करने से पहले टैक्स प्रभावों पर विचार करना आवश्यक है.

आरईआईटी में किसे निवेश करना चाहिए?

भारत में रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) में इन्वेस्ट करना उन लोगों के लिए एक बेहतरीन विकल्प है जो प्रॉपर्टी के स्वामित्व की जटिलताओं के बिना रियल एस्टेट सेक्टर में एक्सपोज़र प्राप्त करना चाहते हैं. पोर्टफोलियो विविधता और पैसिव इनकम की तलाश करने वाले लोगों को विशेष रूप से आकर्षक आरईआईटी मिलते हैं. अपनी फ्लेक्सिबिलिटी और लिक्विडिटी के कारण, ये रियल एस्टेट इन्वेस्टर्स के लिए एक पसंदीदा विकल्प हैं जो अभी भी आसानी से शेयर प्राप्त करने और बेचने में सक्षम होना चाहते हैं.

यह तय करने से पहले कि आरईआईटी आपके लिए सही इन्वेस्टमेंट है या नहीं, इसके फायदे और नुकसान के साथ-साथ अपने जोखिम सहनशीलता और इन्वेस्टमेंट लक्ष्यों पर विचार करना महत्वपूर्ण है. इन कारकों का मूल्यांकन करके, आप यह निर्धारित कर सकते हैं कि आरईआईटी आपकी फाइनेंशियल स्ट्रेटजी और इन्वेस्टमेंट क्षमता के साथ मेल खाते हैं या नहीं.

आरईआईटी में कैसे इन्वेस्ट करें?

आरईआईटी को स्टॉक एक्सचेंज पर सूचीबद्ध और ट्रेड किया जाता है, जैसे एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ), जिससे स्टॉक मार्केट में इन्वेस्ट करने का सबसे सुविधाजनक तरीका बन जाता है. आरईआईटी यूनिट की कीमत मांग और उनके स्वामित्व वाली प्रॉपर्टी के प्रदर्शन के आधार पर उतार-चढ़ाव करती है. हालांकि आप सीधे स्टॉक मार्केट पर आरईआईटी खरीद सकते हैं, लेकिन कुछ म्यूचुअल फंड आरईआईटी में भी निवेश करते हैं, हालांकि उनका एक्सपोज़र सीमित है.

भारत में आरईआईटी में इन्वेस्ट करने के तीन मुख्य तरीके हैं:

इक्विटी आरईआईटी: ये प्रॉपर्टी के मालिक होने के बिना रियल एस्टेट को एक्सपोज़र प्रदान करते हैं, लिक्विडिटी और डाइवर्सिफिकेशन प्रदान करते हैं.

आरईआईटी म्यूचुअल फंड: आरईआईटी और रियल एस्टेट सिक्योरिटीज़ में इन्वेस्ट करने वाले फंड को मैनेज करें.

आरईआईटी ईटीएफ: इन्वेस्टमेंट फंड जो आरईआईटी और रियल एस्टेट एसेट का विविध पोर्टफोलियो रखते हैं.

निष्कर्ष

आरईआईटी उन लोगों के लिए एक आकर्षक इन्वेस्टमेंट विकल्प प्रस्तुत करता है जो अपने पोर्टफोलियो को विविध बनाना चाहते हैं और सीधे स्वामित्व के बोझ के बिना रियल एस्टेट से पैसिव इनकम अर्जित करते हैं. हालांकि वे प्रोफेशनल मैनेजमेंट, लिक्विडिटी और नियमित लाभांश जैसे विभिन्न लाभ प्रदान करते हैं, लेकिन संभावित इन्वेस्टर्स को सीमित उपलब्धता और टैक्स प्रभाव जैसे कारकों पर भी विचार करना चाहिए. फायदे और नुकसान का आकलन करके, आप इस बारे में सूचित निर्णय ले सकते हैं कि आरईआईटी अपने निवेश उद्देश्यों और जोखिम प्रोफाइल के साथ मेल खाते हैं या नहीं.