क्या रेट हैं और क्या आपको उनमें इन्वेस्ट करना चाहिए?

यूएस के ब्लैकस्टोन के साथ भागीदारी में दूतावास समूह द्वारा भारत में पहली आरईआईटी आईपीओ की शुरुआत के साथ, निवेश उत्पाद के रूप में आरईआईटी पर ध्यान केंद्रित किया जाता है. SEBI ने 2014 में REIT की अनुमति दी लेकिन भारत में REIT के वास्तविक लॉन्च में देरी करने वाले बहुत से प्रक्रियात्मक और कर संबंधी ग्रे क्षेत्र थे.

आरईआईटी निवेशकों और रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए गेम चेंजर होने का वादा करता है. इन्वेस्टर के लिए, यह इन्वेस्ट करने के लिए एक अतिरिक्त एसेट क्लास है; और रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए अपने कमर्शियल एसेट के पोर्टफोलियो को मुद्रित करने और प्रोजेक्ट में पैसे कमाने वाले इन्वेस्टर्स के लिए एक व्यवहार्य निकास मार्ग देने का अवसर प्रदान करता है. लेकिन पहले, हम देखते हैं कि आरईआईटी की यह अवधारणा क्या है?

आरईआईटी क्या हैं?

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) ऐसी प्रतिभूतियां हैं जो भारत में रियल एस्टेट प्रॉपर्टी के पोर्टफोलियो से जुड़ी होती हैं. आमतौर पर, आरईआईटी राजस्व उत्पन्न करने वाले गुणों में अधिक जानकारी देते हैं और इसलिए आरईआईटी कमर्शियल प्रॉपर्टी पर अधिक लोकप्रिय होते हैं; और आवासीय प्रॉपर्टी पर इतना अधिक नहीं. इनमें मॉल, कमर्शियल ऑफिस, इंडस्ट्रियल यूनिट, विशेष आर्थिक क्षेत्र और अन्य कमर्शियल स्पेस शामिल हैं. REIT फंड की भूमिका वास्तव में म्यूचुअल फंड की तरह है. जैसा कि म्यूचुअल फंड स्पेक्ट्रम में चुनिंदा रूप से इक्विटीज़ खरीदकर एसेट का विविध पोर्टफोलियो बनाता है, रियल्टी के साथ आरईआईटी फंड समान काम करता है. कमर्शियल प्रॉपर्टी के मालिक REIT फंड होते हैं और प्रॉपर्टी पर किराए और पूंजी लाभ (अगर कोई हो) के रूप में प्रॉपर्टी से प्राप्त होने वाली आय REIT धारकों को वितरित की जाती है. REIT फंड केवल मध्यस्थ के रूप में कार्य करता है ताकि प्रॉपर्टी के मालिक होने के लाभ इन्वेस्टर को पास कर सके.

क्या आरईआईटी में निवेश करने का कोई मामला है?

• इक्विटी और बॉन्ड के मामले में, पहली REIT IPO लॉन्च होने के कारण प्रदर्शन का कोई इतिहास उपलब्ध नहीं है. हालांकि, आरईआईटी में निवेशकों के लिए कुछ महत्वपूर्ण विचार हैं.

• रियल एस्टेट को फाइनेंशियल एसेट के रूप में रखने का एक अच्छा तरीका REITs प्रदान करता है. आमतौर पर, रियल्टी आपके इन्वेस्टमेंट के पोर्टफोलियो में फिट नहीं होती है क्योंकि यह एक हार्ड एसेट है. आरईआईटी के लॉन्च के साथ वित्तीय प्रतिभूतियों के रूप में रियल एस्टेट को एसेट क्लास के रूप में रखना संभव है.

• आरईआईटी आपके पोर्टफोलियो जोखिम को विविधीकृत करने का एक अच्छा तरीका प्रदान करता है. आमतौर पर, एसेट क्लास के रूप में रियल्टी भारत में अत्यंत क्षेत्रीय होती है और इसे इक्विटी और बॉन्ड मार्केट की शक्तियों से प्रभावित नहीं किया जाता है. यह बॉन्ड और इक्विटी जैसे मौजूदा एसेट क्लास के साथ कम संबंध के कारण इन्वेस्टर के जोखिम को विविधता प्रदान करने में मदद करता है.

• REIT फंड को लाभांश के रूप में यूनिट धारकों को किराए और पूंजीगत लाभ के रूप में अर्जित आय के 90% वितरित करना अनिवार्य रूप से आवश्यक है. इन्वेस्टमेंट के माध्यम से, इन्वेस्टर द्वारा प्राप्त लाभांश पूरी तरह से इन्वेस्टर के हाथों में टैक्स मुक्त हैं. जो इसे इक्विटी और डेट फंड से अधिक टैक्स प्रभावी बनाता है.

• प्रभावी मार्च 1^st 2019, सेबी ने आरईआईटी में न्यूनतम निवेश निर्धारण को रु. 2 लाख से रु. 50,000 तक कम कर दिया है. इससे आरईआईटी को अधिक व्यापक रूप से एक्सेस किया जा सकेगा. आरईआईटी फाइनेंशियल सिक्योरिटीज़ हैं और इसकी यूनिट आपके नियमित डीमैट अकाउंट में हो सकती है और इसके लिए कोई अतिरिक्त प्रशासनिक सहायता आवश्यक नहीं है.

• भारत में REIT रिटर्न का कोई इतिहास नहीं है, लेकिन यह याद रखने की आवश्यकता है कि किराए की उपज भारत में अपेक्षाकृत कम होती है. हालांकि, विशेषज्ञों का अनुमान है कि आरईआईटी पर रिटर्न वार्षिक आधार पर 8% से 12% तक हो सकता है और निवेशकों को आरईआईटी में निवेश करने के लिए दीर्घकालिक दृष्टिकोण लेना चाहिए.

• अंत में, अधिकांश कमर्शियल लीज कॉन्ट्रैक्ट की लंबी अवधि की प्रकृति के कारण इक्विटी रिटर्न की तुलना में आरईआईटी रिटर्न कम अस्थिर होने की उम्मीद की जाती है. इससे आरईआईटी इन्वेस्टर को समग्र पोर्टफोलियो में अस्थिरता को कम करने में मदद मिलेगी.

आरईआईटी निश्चित रूप से इन्वेस्टमेंट पोर्टफोलियो में दिलचस्प जोड़ के रूप में उभरे हैं.