सेबी के नए नियम: रियल एस्टेट निवेशकों के लिए गेम बदलना

क्या आप अपने पूर्वजों की तरह रियल एस्टेट में इन्वेस्ट करना चाहते हैं लेकिन खुद को कैश में कमी मिलती है? ठीक है, खुशी मनाएं! सिक्योरिटीज़ एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (SEBI) ने 2014 REIT रेगुलेशन में संशोधन करने, छोटे और मध्यम रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट या SM REIT के आगमन को बताने के लिए नए नियम शुरू किए हैं.

लेकिन वास्तव में आरईआईटी क्या हैं?

ये ऐसी कंपनियां हैं जो आय उत्पन्न करने वाली रियल एस्टेट संपत्तियों का स्वामित्व, प्रचालन या वित्त पोषित करती हैं. प्रत्यक्ष संपत्ति खरीद में विभाजित करने के बजाय, वे निवेशकों से विभिन्न रियल एस्टेट परियोजनाओं जैसे कार्यालयों, मॉल आदि में निवेश करने के लिए निधियां संग्रहित करते हैं. उन्हें स्टॉक एक्सचेंज पर सूचीबद्ध शेयर के रूप में सोचें, जिससे आपको किसी भी समय खरीदने या बेचने की सुविधा मिलती है.

इसका मतलब है कि आप भारी निवेश किए बिना अपने पैरों को रियल एस्टेट सेक्टर में गिरा सकते हैं. आरईआईटीएस स्टॉक एक्सचेंज पर सूचीबद्ध शेयरों की तरह काम करता है, जिससे आप किसी भी समय उन्हें खरीद या बेच सकते हैं.

जबकि सेबी ने पहले पर्याप्त आस्तियों के साथ बड़े आरईआईटी पर ध्यान केंद्रित किया था, विशेष रूप से उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों (एचएनआई) में लघु उद्यमों में लक्जरी गुणों और अवकाश घरों पर ध्यान केंद्रित करते हुए बढ़ते हित रहा है. पिछले पांच वर्षों में, फ्रैक्शनल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (एफओपी) के नाम से जाने जाने वाले ऑनलाइन उद्यम उभरे हैं, जिससे एचएनआई और रिटेल दोनों निवेशक रु. 10 लाख से रु. 25 लाख तक के कम न्यूनतम निवेश के साथ रियल एस्टेट निवेश में भाग ले सकते हैं.

ये एफओपी निवेशकों से निधियों को संग्रहित करके लग्जरी निवास और अवकाश घरों में निवेश करके कार्य करते हैं. आमतौर पर, एक विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) संपत्ति प्राप्त करता है और निवेशकों को शेयर जारी करता है. इन प्रॉपर्टी से जनरेट किए गए किराए की आय को इन्वेस्टर के बीच वितरित किया जाता है.

रियल एस्टेट में फ्रैक्शनल ओनरशिप ट्रैक्शन प्राप्त कर रहा है क्योंकि यह पारंपरिक इन्वेस्टमेंट बैरियर को खत्म करता है, रिटेल इन्वेस्टर को रिटर्न अर्जित करने और इन्वेस्टमेंट पोर्टफोलियो को विविधता प्रदान करता है.

इस गति को देखते हुए सेबी ने एसएम आरईआईटी के लिए एक ढांचा स्थापित करने के लिए आरईआईटी विनियमों में संशोधन शुरू किए हैं. यहां बताया गया है कि इन बदलावों से निवेशकों को कैसे लाभ होगा:

लेकिन अब, सेबी के नए दिशानिर्देशों के साथ, भूदृश्य बदल रहा है. लघु और मध्यम आरईआईटी (एसएम आरईआईटी) के साथ न्यूनतम ₹50 करोड़ के एसेट वैल्यू के साथ शुरू करने का उद्देश्य सेक्टर को औपचारिक बनाना और निवेशक का विश्वास बढ़ाना है. इस प्रयास से प्रॉप-टेक प्लेटफॉर्म को एक नियमित फ्रेमवर्क में ट्रांजिशन करने, निवेशक सुरक्षा सुनिश्चित करने और सुरक्षा संबंधी समस्याओं का समाधान करने में सक्षम बनाने की उम्मीद है.

तो, ये बदलाव निवेशकों को कैसे लाभ पहुंचाते हैं?

कम न्यूनतम निवेश: सेबी के दिशानिर्देशों ने न्यूनतम निवेश सीमा ₹25 लाख से ₹10 लाख तक कम कर दी है. यह रियल एस्टेट निवेश को विस्तृत श्रेणी के निवेशकों के लिए अधिक सुलभ बनाता है और लिक्विडिटी में सुधार करता है.

लोकतांत्रिक स्वामित्व: SM REIT को प्रति स्कीम न्यूनतम 200 निवेशकों की आवश्यकता होती है, यह सुनिश्चित करता है कि कोई भी एकल व्यक्ति नियंत्रक हिस्सेदारी नहीं रखता है. यह स्वामित्व में पारदर्शिता और निष्पक्षता को बढ़ावा देता है.

क्वालिटी एश्योरेंस: एसएम आरईआईटी को ₹25 करोड़ से ₹500 करोड़ के बीच कीमत वाली एसेट में निवेश करना अनिवार्य है, जिससे एसेट क्वालिटी का एक निश्चित स्तर सुनिश्चित होता है. यह लोअर-ग्रेड एसेट से जुड़े जोखिमों को कम करता है.

एसेट चयन: निवेशकों के पास निवेश करने के लिए विशिष्ट एसेट चुनने की सुविधा होती है, क्योंकि एसएम आरईआईटी स्कीम के माध्यम से काम करता है जहां प्रत्येक एसेट में निवेश करता है. यह निवेशकों को अपनी पसंद के अनुसार अपने पोर्टफोलियो को तैयार करने की क्षमता देता है.

बढ़ाई गई लिक्विडिटी: पारंपरिक आरईआईटी के विपरीत, एसएम रीइट की यूनिट विभिन्न एसेट को दर्शाती है. इन आरईआईटी की लिस्टिंग उचित कीमतों को सुनिश्चित करती है और इन्वेस्टर को बेहतर लिक्विडिटी और एक्जिट विकल्प प्रदान करती है.

रेगुलेटरी सेफगार्ड: सेबी के नियम, रियल एस्टेट फंड मैनेजमेंट में न्यूनतम निवल मूल्य और अनुभव सहित कठोर मानदंडों को पूरा करने के लिए इन्वेस्टमेंट मैनेजर को अनिवार्य करते हैं. यह प्रोफेशनलिज्म सुनिश्चित करता है और निवेशकों को अनस्क्रूपलस ऑपरेटरों से बचाता है.

एसेट का उपयोग: एसएम आरईआईटी को पूरी किराए पर मिलने वाली एसेट में इन्वेस्टर फंड का 95% इन्वेस्ट करना होगा, जो चल रही प्रोजेक्ट से जुड़े जोखिमों को कम करना होगा.

खुदरा और एचएनआई दोनों निवेशकों को उच्च गुणवत्ता वाली आय पैदा करने वाली वाणिज्यिक परिसंपत्तियों के मालिक होने की संभावना. स्टैंडर्ड प्रैक्टिस और इन्वेस्टर प्रोटेक्शन सुनिश्चित करते समय इन्वेस्टर्स को अपने पोर्टफोलियो को डाइवर्सिफाई करने का एक मार्ग प्रदान करता है.

इसके अतिरिक्त, आंशिक स्वामित्व सह-जीवन और अवकाश घरों में आकर्षण प्राप्त कर रहा है, जो रियल एस्टेट निवेश को लोकतांत्रिक बनाने की दिशा में व्यापक प्रवृत्ति दर्शाता है. सेबी के नियमों को सुव्यवस्थित करने के निरंतर प्रयासों के साथ, निवेशक निकट भविष्य में इन खंडों में अधिक अवसरों की उम्मीद कर सकते हैं.