મુંબઈના પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં ગોદરેજ, ઓબેરોઈ અને અન્ય ડેવલપર્સ કેવી રીતે છે

નવા અને સ્થાપિત રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ, જેઓ મજબૂત રોકડ પ્રવાહ અને બેલેન્સશીટ્સ ધરાવે છે, તેઓ વિકાસ અધિકારો મેળવવા અને ભારતના સૌથી નફાકારક સંપત્તિ બજાર, મુંબઈમાં તેમના પ્રોજેક્ટ પોર્ટફોલિયોમાં વૃદ્ધિ કરવા માટે વધી રહ્યા છે.

આ મહારાષ્ટ્ર સરકારે છેલ્લા વર્ષના શરૂઆતમાં મંજૂરી શુલ્કમાં 50% ઘટાડો કર્યા પછી અને પુનર્વિકાસ નીતિઓને સરળ બનાવ્યા (સ્લમ પુનર્વસન અને તટવર્તી નિયમો સહિત).

અને, સ્વિસ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ બેંક UBS કહે છે કે તેના કવરેજ હેઠળ રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓએ તેમના મુંબઈ પ્લાન્સને તીવ્ર બનાવ્યા છે. આ પગલું વર્તમાન આગાહીઓ સામે મધ્યમ મુદત પર ઉચ્ચ પ્રી-સેલ્સ ચલાવી શકે છે.

UBS સકારાત્મક રહે છે પરંતુ સૂચિબદ્ધ ખેલાડીઓ પર પસંદગીના હોય છે. તે પ્રેસ્ટીજ એસ્ટેટ્સ તેમજ DLF પર 'ખરીદી' રેટિંગ જાળવે છે, અને માને છે કે તે DLF માટે મુંબઈ બજારમાં પ્રવેશ કરવાનો "યોગ્ય સમય" છે.

UBS તેના ગ્રાહકોને શું કહે છે તે અહીં જણાવેલ છે.

કયા ડેવલપર્સને તેમના મુંબઈ પોર્ટફોલિયો સાચા મળવાની સંભાવના છે?

તેના કવરેજ હેઠળ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ તેમના મુંબઈ પોર્ટફોલિયોને અર્થપૂર્ણ રીતે વિસ્તૃત કરવા માંગે છે. જો કે, વિકાસ અને સફળતાની ગતિ તેમના હાલના પ્રોજેક્ટ્સની સફળતા (રોકડ પ્રવાહ), વિકાસની ક્ષમતા (બેલેન્સ શીટ્સ), ઇન્ટેન્ટ (ગ્રોથ ટ્રેક રેકોર્ડ્સ), અમલીકરણ કુશળતા અને કિંમત/પ્રોડક્ટની લવચીકતા પર આધારિત રહેશે. ઇતિહાસને જોઈને ડેવલપર્સને આ વખતે તેમના મુંબઈ પોર્ટફોલિયો મેળવવા માટે શું કરવું જોઈએ તે અંગેની સમજ આપે છે, UBS કહ્યું છે.

પાછલા સાત વર્ષોમાં, ગોદરેજ મુંબઈમાં તેના કુલ વિકાસ મૂલ્યને ત્રણ ગણા કરતાં વધુ છે. જો કે, પાછલા પાંચ વર્ષોમાં, તે મુંબઈમાં ₹10 અબજ વેચાણ ચિહ્નને પાર કરી શક્યા નથી. મુંબઈમાં ગોદરેજના મોટાભાગના પ્રોજેક્ટ ઉમેરાઓ પુનર્વિકાસ અથવા સ્લમ પુનર્વસન મોડેલ (જેમ કે બાંદ્રા, વર્લી, સુંદર સંગમ વગેરે) પર આધારિત છે. આ પ્રોજેક્ટ્સ સાથે અંતર્નિહિત પડકારો આપવાનું શરૂ કરવું મુશ્કેલ સાબિત થયું છે, UBS એ કહ્યું છે.

જ્યારે પ્રેસ્ટીજે મુંબઈમાં અત્યાર સુધી ચાર રહેઠાણ પ્રોજેક્ટ્સ ઉમેર્યા છે, ત્યારે તે માત્ર એકથી જ તારીખ સુધી શરૂ કર્યું છે અને પ્રતિસાદ અત્યંત જવાબદાર રહ્યો છે. કંપની હજી સુધી તેના બાકીના મુંબઈ પ્રોજેક્ટ્સ શરૂ કરવાની છે અને તેથી તેઓ પર ટિપ્પણી કરવી ખૂબ જ વહેલું છે.

ઓબેરોઇએ ગોરેગાંવ અને બોરીવલીમાં નવા લોન્ચની પાછળ મુંબઈમાં પોતાના પ્રી-સેલ્સમાં વૃદ્ધિ કરી છે અને તેના બાકીના મુંબઈ પ્રોજેક્ટ્સમાં વેચાણમાં પણ સુધારો કર્યો છે. જો કે, પ્રોજેક્ટ્સ ઉમેરવું ધીમું છે (માત્ર મુંબઈમાં છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં શિવશાહી અને ભાંડુપમાં ઉમેરો). 

મૂલ્યાંકન સરેરાશ કરતાં 33% વધુ

UBS એ તેના રિયલ એસ્ટેટ યુનિવર્સને હવે 2.6x એક વર્ષની ફૉરવર્ડ કિંમત-ટુ-બુક વેલ્યુ (P/BV) પર ટ્રેડ કરે છે — 33% તેના 10-વર્ષના ઐતિહાસિક સરેરાશ 1.9 ગણા કરતાં વધુ.

ગોદરેજ પ્રોપર્ટીઝ ખર્ચાળ 3.8x એક વર્ષ ફૉરવર્ડ પી/બીવી પર ટ્રેડ કરે છે. જોકે ગોદરેજનું મૂલ્યાંકન હવે તેના 10 વર્ષના સરેરાશની નજીક છે, તેમ છતાં UBS માને છે કે અન્ય અગ્રણી ડેવલપર્સ Godrej કરતાં સમાન અથવા વધુ સારા વેચાણ વૃદ્ધિ પ્રદર્શિત કરી રહ્યા છે અને તેથી આ ક્ષેત્રની તુલનામાં તેનું મૂલ્યાંકન પ્રીમિયમ "અનુચિત" છે.

પસંદગીનો અભિગમ

સિક્યોરિટીઝ ફર્મ સંપત્તિની માંગમાં સતત ગતિ વિશે સકારાત્મક રહે છે, જે ઉધાર દરો અને ભાડાની ઉપજ વચ્ચે એક દાયકાથી ઓછી ફેલાય છે, અને મોટાભાગના ઉદ્યોગોમાં (ફૂગાવાથી સંચાલિત) મજદૂરીની વૃદ્ધિ થવાની સંભાવના છે.

સંભવિત રીતે ઉચ્ચ વ્યાજ દરો વપરાશકર્તાની માંગને નુકસાન પહોંચાડશે. જો કે, આશા છે કે આ રોકાણકાર ખરીદદારો ઉચ્ચ સંપત્તિની કિંમતોની અપેક્ષાઓ દ્વારા સમાપ્ત થઈ શકે છે.

“પ્રોપર્ટી અપસાઇકલ અને કવરેજ ડેવલપર્સની મજબૂત પ્રી-સેલ્સ વૃદ્ધિ પર સકારાત્મક હોવા છતાં, અમે તેમના સંબંધિત મૂલ્યાંકનોને કારણે અમારા સ્ટોકની પસંદગીમાં પસંદગી કરીએ છીએ," એનાલિસ્ટ, UBS સિક્યોરિટીઝ ઇન્ડિયાએ કહ્યું.

UBS એ ઓબેરોઈ પર તેના "વેચાણ" રેટિંગની પુનરાવર્તન કર્યું, તેના ખર્ચાળ મૂલ્યાંકન અને મધ્યમ-ગાળાના વેચાણ વિકાસને અસર કરતા નવા પ્રોજેક્ટ ઉમેરાઓની ધીમી ગતિ આપી.