રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (REIT) એ ભારતમાં પ્રમાણમાં નવું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ વાહન છે, જે ભૌતિક સંપત્તિઓની જટિલતાઓ વગર ઇન્વેસ્ટર્સને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં એક્સપોઝર મેળવવાની તક પ્રદાન કરે છે. 2007 માં સિક્યોરિટીઝ એન્ડ એક્સચેન્જ બોર્ડ ઑફ ઇન્ડિયા (સેબી) દ્વારા રજૂ કરવામાં આવેલી, આરઇઆઇટીને સંચાલિત કરતી વર્તમાન માર્ગદર્શિકા 2014 માં મંજૂર કરવામાં આવી હતી, જે આ રોકાણો માટે એક સંરચિત રૂપરેખા પ્રદાન કરે છે. આરઇઆઇટી વ્યક્તિઓને આવક પેદા કરનાર વ્યવસાયિક રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવાની મંજૂરી આપે છે, જે નિયમિત આવક અને મૂડી લાભની ક્ષમતા પ્રદાન કરે છે. આ લેખમાં, ચાલો આરઇઆઇટી શું છે અને તમે તેમાં કેવી રીતે રોકાણ કરી શકો છો તે જાણીએ.

REIT શું છે?

રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (આરઇઆઇટી) એવી કંપનીઓ છે જે આવક પેદા કરતી રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીની માલિકી, મેનેજ અથવા ફાઇનાન્સ ધરાવે છે. રોકાણકારો પાસેથી પૈસા એકત્રિત કરીને, આરઇઆઈટી કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ જેમ કે ઑફિસ બિલ્ડીંગ, મૉલ અને ઔદ્યોગિક એકમોમાં રોકાણ કરે છે. આ રોકાણકારોને સીધી મિલકતની માલિકી વિના રિયલ એસ્ટેટથી લાભ મેળવવાની તક આપે છે. 

આરઇઆઇટીમાં રોકાણ કરવાથી તમે રિયલ એસ્ટેટ પોર્ટફોલિયોમાં શેર ખરીદી શકો છો, જેમ કે એક્સચેન્જ પર સ્ટૉક ખરીદવું. આનો અર્થ એ છે કે તમે નાના રોકાણોથી શરૂ કરી શકો છો અને ભાડાની ઇન્કમ અને ડિવિડન્ડના રૂપમાં રિટર્નનો આનંદ માણી શકો છો. REIT એ આવક પેદા કરતી મિલકતો પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, જે તેમને રેસિડેન્શિયલ રિયલ એસ્ટેટના બદલે વ્યવસાયિક ક્ષેત્રમાં વધુ લોકપ્રિય બનાવે છે. 

આરઇઆઇટી મ્યુચ્યુઅલ ફંડની જેમ જ કાર્ય કરે છે. જેમ મ્યુચ્યુઅલ ફંડ વિવિધ સ્ટૉક્સમાં રોકાણ કરીને વિવિધતા લાવે છે, તેમ આરઇઆઇટી વિવિધ રિયલ એસ્ટેટ એસેટમાં રોકાણ કરે છે. ભાડાની અને મૂડી લાભ જેવી સંપત્તિઓથી કમાયેલી આવક આરઇઆઇટી શેરધારકોમાં વિતરિત કરવામાં આવે છે. 

આરઇઆઇટી નાના અને મોટા રોકાણકારો બંનેને મૉલ, ઑફિસની જગ્યાઓ અને ડેટા કેન્દ્રો જેવા ઉચ્ચ મૂલ્યના કમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સમાં રોકાણ કરવાની તક પ્રદાન કરે છે. આ સંપત્તિઓમાંથી ઉત્પન્ન થતી આવક રોકાણકારો સાથે શેર કરવામાં આવે છે, જે તેમને નિયમિત ડિવિડન્ડ પ્રદાન કરે છે અને તેમની મૂડી વધારવામાં પણ મદદ કરે છે.

પાત્રતા માપદંડને આરઇઆઇટી તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવશે

REIT તરીકે પાત્ર બનવા માટે, કંપનીએ નીચેના માપદંડને પૂર્ણ કરવા આવશ્યક છે:
કંપની ભારતીય ટ્રસ્ટ અધિનિયમ, 1882 હેઠળ સ્થાપિત એક ટ્રસ્ટ હોવી જોઈએ, અને સેબીના આરઇઆઇટીના નિયમો મુજબ રજિસ્ટર્ડ હોવી જોઈએ.

કંપનીના રોકાણમાંથી ઓછામાં ઓછા 80% આવક પેદા કરતી રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીમાં હોવા જોઈએ, બાકીના 20% અન્ય પ્રકારના રોકાણ માટે મંજૂર છે.

નિર્માણ હેઠળની મિલકતો માટે કુલ રોકાણના મહત્તમ 10% ફાળવી શકાય છે.
REIT માત્ર વ્યવસાયિક રિયલ એસ્ટેટ અને ઑફિસની જગ્યાઓમાં રોકાણ કરવા સુધી જ મર્યાદિત છે.

ઉત્પન્ન થયેલી કુલ આવકના ઓછામાં ઓછા 90% ભાગધારકોને ડિવિડન્ડના રૂપમાં વિતરિત કરવું આવશ્યક છે.
આરઇઆઇટી પાસે ઓછામાં ઓછા ₹500 કરોડનો સંપત્તિ આધાર હોવો આવશ્યક છે.
નેટ એસેટ વેલ્યૂ (એનએવી) વર્ષમાં ઓછામાં ઓછી બે વાર જાહેર કરવી આવશ્યક છે.
REITને સ્ટૉક એક્સચેન્જ પર લિસ્ટેડ કરવું આવશ્યક છે.

આ આવશ્યકતાઓ સુનિશ્ચિત કરે છે કે આરઇઆઇટી પારદર્શક રીતે કાર્ય કરે છે અને વ્યવસાયિક રિયલ એસ્ટેટ દ્વારા તેમના રોકાણકારો માટે આવક પેદા કરવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે.

REIT ના પ્રકારો

REITને વિવિધ રીતે વર્ગીકૃત કરી શકાય છે, જે બિઝનેસ પ્રવૃત્તિઓના પ્રકારો તેમજ શેર ખરીદવા અને વેચવા માટે ઉપયોગમાં લેવાતી પદ્ધતિઓના આધારે હોઈ શકે છે. અહીં મુખ્ય પ્રકારના આરઇઆઇટી છે:
ઇક્વિટી REIT: આ સૌથી લોકપ્રિય પ્રકારોમાંથી એક છે અને આવક પેદા કરતી વ્યવસાયિક મિલકતોની માલિકી અને સંચાલન પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે. તેમની આવકનો પ્રાથમિક સ્ત્રોત આ સંપત્તિઓમાંથી એકત્રિત કરેલા ભાડાથી આવે છે.

મૉરગેજ REIT (MREIT): આ REIT મુખ્યત્વે પ્રોપર્ટીના માલિકોને લોન પ્રદાન કરવામાં અને ગિરવે-સમર્થિત સિક્યોરિટીઝ મેળવવામાં શામેલ છે. તેઓ જે પૈસા ધિરાણ આપે છે તેના પર કમાયેલ વ્યાજ દ્વારા આવક પેદા કરે છે.

હાઇબ્રિડ REIT: આ પ્રકાર રોકાણકારોને ઇક્વિટી REIT અને મોર્ટગેજ REIT બંનેમાં રોકાણ કરીને તેમના પોર્ટફોલિયોમાં વિવિધતા લાવવાની મંજૂરી આપે છે. પરિણામે, આવક ભાડા અને વ્યાજ બંનેમાંથી ઉત્પન્ન થાય છે.

ખાનગી REIT: આ આરઇઆઇટી માત્ર પસંદગીના રોકાણકારોના જૂથ માટે ઉપલબ્ધ છે અને તે જાહેર સ્ટૉક એક્સચેન્જ પર સૂચિબદ્ધ નથી. તેઓ સેબી સાથે રજિસ્ટર્ડ નથી અને સામાન્ય રીતે ખાનગી પ્લેસમેન્ટ તરીકે ઑફર કરવામાં આવે છે.

જાહેરમાં ટ્રેડ કરેલ REIT: આ REIT ને નેશનલ સિક્યોરિટીઝ એક્સચેન્જ પર લિસ્ટ કરવામાં આવે છે અને SEBI દ્વારા નિયંત્રિત કરવામાં આવે છે. વ્યક્તિગત રોકાણકારો સ્ટૉક માર્કેટ દ્વારા આ આરઇઆઇટીમાં શેર ખરીદી અને વેચી શકે છે.

નૉન-ટ્રેડેડ પબ્લિક REIT: આ REIT સેબી સાથે રજિસ્ટર્ડ છે પરંતુ તેઓ કોઈપણ એક્સચેન્જ પર લિસ્ટેડ નથી. જ્યારે તેઓ સાર્વજનિક રીતે ટ્રેડ કરેલ આરઇઆઇટીની તુલનામાં ઓછા લિક્વિડ હોય છે, ત્યારે તેઓ વધુ સ્થિરતા પ્રદાન કરે છે કારણ કે તેઓ બજારમાં વધઘટનો સામનો કરતા નથી.

આરઇઆઇટીમાં રોકાણના લાભો અને મર્યાદાઓ

આરઇઆઇટીમાં રોકાણ કરવાથી ઘણા લાભો મળે છે. વિવિધતા એક મુખ્ય લાભ છે, કારણ કે આરઇઆઇટી કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીની માલિકી અને મેનેજ કરવાની ઝંઝટ વગર રિયલ એસ્ટેટમાં એક્સપોઝર પ્રદાન કરે છે. આ તમને તમારા પોર્ટફોલિયોને પરંપરાગત એસેટ ક્લાસ જેમ કે ઇક્વિટી, ડેબ્ટ અને ગોલ્ડ સિવાય વિવિધ બનાવવાની મંજૂરી આપે છે. રિયલ એસ્ટેટમાં સીધા ઇન્વેસ્ટ કરવાની તુલનામાં, આરઇઆઇટીની પ્રારંભિક ઇન્વેસ્ટમેન્ટની જરૂરિયાત ઓછી છે (સામાન્ય રીતે લગભગ ₹50,000), જે તેને વધુ વ્યાજબી બનાવે છે.

વધુમાં, આરઇઆઇટી ભાડા સંગ્રહમાંથી નિયમિત આવક ઉત્પન્ન કરે છે અને શેરધારકોને ડિવિડન્ડ તરીકે તેમની આવકના ઓછામાં ઓછા 90% વિતરિત કરવાની જરૂર છે, જે સ્થિર આવક પ્રવાહ પ્રદાન કરે છે. છેલ્લે, આરઇઆઇટી મૂડી લાભની સંભાવના પ્રદાન કરે છે. કારણ કે તેઓ સ્ટૉક માર્કેટ પર ટ્રેડ કરવામાં આવે છે, તેથી તેમનું મૂલ્ય સમય જતાં વધી શકે છે, જે રોકાણકારોને નફા પર વેચવાની મંજૂરી આપે છે.

જો કે, ધ્યાનમાં લેવાની કેટલીક મર્યાદાઓ છે. એક મુખ્ય ખામી એ ભારતમાં આરઇઆઇટીની મર્યાદિત ઉપલબ્ધતા છે, માત્ર અમુક ઘરેલું આરઇઆઇટી અને એક આંતરરાષ્ટ્રીય આરઇઆઇટી ભંડોળ ઉપલબ્ધ છે, જે રોકાણના વિકલ્પોને મર્યાદિત કરે છે. અન્ય સમસ્યા ઓછી લિક્વિડિટી છે; જ્યારે આરઇઆઇટી સૂચિબદ્ધ છે, ત્યારે બજારમાં કેટલાક સહભાગીઓ છે, ખાસ કરીને રિટેલ રોકાણકારોમાં, જે આરઇઆઇટીને ઝડપી અથવા નફાકારક રીતે વેચવાનું મુશ્કેલ બનાવી શકે છે. વધુમાં, રોકાણકારોના ટૅક્સ સ્લેબના આધારે આરઇઆઇટીમાંથી ડિવિડન્ડ અને વ્યાજ સંપૂર્ણપણે કરપાત્ર છે, જેનો અર્થ એ છે કે ઉચ્ચ કર બ્રૅકેટમાં રહેલા લોકો તેમની આવકનો નોંધપાત્ર ભાગ કરથી ગુમાવી શકે છે. આરઇઆઇટીમાં રોકાણ કરતા પહેલાં ટૅક્સ અસરોને ધ્યાનમાં લેવી જરૂરી છે.

આરઇઆઇટીમાં કોણે રોકાણ કરવું જોઈએ?

ભારતમાં રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (REIT) માં ઇન્વેસ્ટમેન્ટ એ તે લોકો માટે એક સારો વિકલ્પ છે જે પ્રોપર્ટીની માલિકીની જટિલતાઓ વગર રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં એક્સપોઝર મેળવવા માંગે છે. પોર્ટફોલિયોની વિવિધતા અને નિષ્ક્રિય આવક શોધી રહેલા લોકોને ખાસ કરીને આકર્ષક REIT મળે છે. તેમની ફ્લેક્સિબિલિટી અને લિક્વિડિટીને કારણે, તેઓ રિયલ એસ્ટેટ રોકાણકારો માટે એક ઇચ્છિત વિકલ્પ છે જે હજુ પણ સરળતાથી શેર પ્રાપ્ત કરવા અને વેચવા માંગે છે.

આરઇઆઇટી તમારા માટે યોગ્ય રોકાણ છે કે નહીં તે નક્કી કરતા પહેલાં, ફાયદા અને નુકસાન તેમજ તમારા પોતાના જોખમ સહનશીલતા અને રોકાણના લક્ષ્યોને ધ્યાનમાં લેવું મહત્વપૂર્ણ છે. આ પરિબળોનું મૂલ્યાંકન કરીને, તમે નિર્ધારિત કરી શકો છો કે REIT તમારી નાણાંકીય વ્યૂહરચના અને રોકાણ ક્ષમતા સાથે સંરેખિત છે કે નહીં.

આરઇઆઇટીમાં કેવી રીતે રોકાણ કરવું?

REITને સ્ટૉક એક્સચેન્જ પર લિસ્ટ કરવામાં આવે છે અને ટ્રેડ કરવામાં આવે છે, જેમ કે એક્સચેન્જ ટ્રેડેડ ફંડ્સ (ETFs), જે સ્ટૉક માર્કેટમાં ઇન્વેસ્ટ કરવાની સૌથી સુવિધાજનક રીત બનાવે છે. આરઇઆઇટી એકમોની કિંમત માંગ અને તેમની માલિકીની મિલકતોના પ્રદર્શનના આધારે બદલાઈ જાય છે. જ્યારે તમે સીધા સ્ટૉક માર્કેટ પર આરઇઆઇટી ખરીદી શકો છો, ત્યારે કેટલાક મ્યુચ્યુઅલ ફંડ આરઇઆઇટીમાં પણ રોકાણ કરે છે, જોકે તેમનું એક્સપોઝર મર્યાદિત છે.

ભારતમાં આરઇઆઇટીમાં રોકાણ કરવાની ત્રણ મુખ્ય રીતો છે:

ઇક્વિટી આરઇઆઇટી: આ પ્રોપર્ટીની માલિકી વિના રિયલ એસ્ટેટને એક્સપોઝર પ્રદાન કરે છે, લિક્વિડિટી અને વિવિધતા પ્રદાન કરે છે.

આરઇઆઇટી મ્યુચ્યુઅલ ફંડ: મેનેજ કરેલ ફંડ જે આરઇઆઇટી અને રિયલ એસ્ટેટ સિક્યોરિટીઝમાં ઇન્વેસ્ટ કરે છે.

આરઇઆઇટી ઈટીએફ: ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ફંડ જે આરઇઆઇટી અને રિયલ એસ્ટેટ એસેટનો વિવિધ પોર્ટફોલિયો ધરાવે છે.

તારણ

REIT એવા લોકો માટે આકર્ષક ઇન્વેસ્ટમેન્ટ વિકલ્પ રજૂ કરે છે જેઓ તેમના પોર્ટફોલિયોમાં વિવિધતા લાવવા માંગે છે અને સીધી માલિકીના બોજ વગર રિયલ એસ્ટેટમાંથી નિષ્ક્રિય આવક કમાઈ શકે છે. જ્યારે તેઓ વ્યવસાયિક વ્યવસ્થાપન, લિક્વિડિટી અને નિયમિત ડિવિડન્ડ જેવા વિવિધ લાભો પ્રદાન કરે છે, ત્યારે સંભવિત રોકાણકારોએ મર્યાદિત ઉપલબ્ધતા અને ટૅક્સ અસરો જેવા પરિબળોને પણ ધ્યાનમાં લેવા જોઈએ. ફાયદા અને ગેરફાયદાનું મૂલ્યાંકન કરીને, વ્યક્તિઓ તેમના રોકાણના ઉદ્દેશો અને રિસ્ક પ્રોફાઇલ સાથે આરઇઆઇટી સંરેખિત છે કે નહીં તે વિશે માહિતગાર નિર્ણય લઈ શકે છે.