જમીનના પ્રકારો અને તેના નિયમો

ભારતમાં ઉપયોગના પ્રકારો અને ભારતમાં જમીનની માલિકીના પ્રકારો: તમારે જે બાબતો જાણવી જોઈએ તે

ચાલો પહેલાં જમીનના પ્રકારોને જોઈએ

જમીન એક મૂલ્યવાન સંસાધન છે જે વિવિધ આર્થિક કામગીરીઓ કરવા માટે જરૂરી છે. જમીનનો ઉપયોગ એ વિવિધ રીતો માટે શબ્દ છે જેનો ઉપયોગ જમીન અને તેના સંસાધનોનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. જમીનનો ઉપયોગ તેની ભૌગોલિક સ્થિતિ, વસ્તીની ઘનતા અને સામાજિક આર્થિક સ્થિતિઓ સહિતના અનેક વેરિએબલ્સ દ્વારા પ્રભાવિત થાય છે. શહેરોમાં આયોજિત વૃદ્ધિની ખાતરી આપવા માટે, જમીનનો ઉપયોગ આયોજન એક મહત્વપૂર્ણ સરકારી જવાબદારી છે. આ કરવા માટે, વિકાસ અધિકારીઓની સ્થાપના કરવામાં આવી છે.

ચાલો વિવિધ રીતો વિશે વાત કરીએ કે જમીનનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે અને તેને ભારતમાં સંચાલિત કરનાર નિયમો.

રહેઠાણ

આ પ્રકારની જમીનનો ઉપયોગ મુખ્યત્વે ઘરો માટે હોય છે, પછી તેઓ એકલ હોય કે બહુ-પરિવારના માળખા હોય. પરંતુ તે ઘણા પ્રકારની ઘનતા અને રહેઠાણોને પણ આવરી લે છે, જેમાં ઓછા ઘનતાના ઘરો, મધ્યમ-ઘનતાના ઘરો અને મલ્ટી-સ્ટોરી એપાર્ટમેન્ટ્સ જેવા ઉચ્ચ-ઘનતાના ઘરોનો સમાવેશ થાય છે. વધુમાં, મિશ્ર ઉપયોગમાં લેવાતી ઇમારતો માટે એક કેટેગરી છે જેમાં રહેણાંક, વ્યવસાયિક અને મનોરંજક એપ્લિકેશનો શામેલ છે. નિવાસી ઝોનમાં હૉસ્પિટલો, હોટલો અને અન્ય સંસ્થાઓ મળી શકે છે.

કૃષિ 

બિન-કૃષિના ઉપયોગથી જમીનના પાર્સલની સુરક્ષા કૃષિ ક્ષેત્ર સાથે સંબંધિત છે. કાયદાઓ બિન-ખેતરના રહેઠાણોની સંખ્યા, મિલકતોની સાઇઝ અને આ ક્ષેત્રોમાં પરવાનગી ધરાવતી પ્રવૃત્તિઓને નિયમિત કરે છે.

મનોરંજન

આ કેટેગરીમાં, જમીનનો ઉપયોગ સ્પોર્ટ્સ સ્ટેડિયમ, સ્વિમિંગ પૂલ્સ, ગોલ્ફ કોર્સ, પ્લેગ્રાઉન્ડ્સ, ઓપન સ્પેસ અને પાર્ક્સ બનાવવા માટે કરવામાં આવે છે.

કૉમર્શિયલ

વેરહાઉસ, રિટેલ સેન્ટર, સ્ટોર, રેસ્ટોરન્ટ અને ઑફિસ બિલ્ડિંગ્સ સહિતના માળખાઓ વ્યવસાયિક જમીનના ઉપયોગની કેટેગરીમાં આવે છે. વ્યવસાયિક ઝોનિંગ નિયમનો એ પ્રકારની પ્રવૃત્તિઓને નિયંત્રિત કરે છે જે વ્યવસાય કરી શકે છે અને એક વિશિષ્ટ ક્ષેત્રમાં મંજૂરી આપવામાં આવતા વ્યવસાયોના પ્રકારો. પાર્કિંગની ઉપલબ્ધતા, બિલ્ડિંગની ઊંચાઈઓ, અડચણો વગેરે જેવા નિયમોનું પાલન કરવું આવશ્યક છે.

ઔદ્યોગિક

ઉદ્યોગની પ્રકૃતિના આધારે, ઔદ્યોગિક જમીનના અસંખ્ય પ્રકારો અસ્તિત્વમાં છે. ઔદ્યોગિક ક્ષેત્રો પ્રકાશ, મધ્યમ અને ભારે ઉદ્યોગોમાં કંપનીઓ દ્વારા ફૅક્ટરી, વેરહાઉસ અને શિપિંગ સુવિધાઓની સ્થાપનાને પરવાનગી આપે છે. જો કે, ત્યાં પર્યાવરણીય કાયદાઓ હોઈ શકે છે જેનું પાલન કરવું આવશ્યક છે.

મનોરંજન

આ કેટેગરીમાં, જમીનનો ઉપયોગ સ્પોર્ટ્સ સ્ટેડિયમ, સ્વિમિંગ પૂલ્સ, ગોલ્ફ કોર્સ, પ્લેગ્રાઉન્ડ્સ, ઓપન સ્પેસ અને પાર્ક્સ બનાવવા માટે કરવામાં આવે છે.

જાહેર ઉપયોગ

આ પ્રકારની જમીનના ઉપયોગ હેઠળ, શૈક્ષણિક સંસ્થાઓ અને આરોગ્યસંભાળ સુવિધાઓ જેવી સામાજિક ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર બનાવવામાં આવે છે.

ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર કન્સ્ટ્રક્શન

આ જમીનનો ઉપયોગ અન્ય પ્રકારના ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર વચ્ચે રાજમાર્ગો, શેરીઓ, મેટ્રો સ્ટેશનો, રેલ રોડ અને હવાઈ મથકો બનાવવા માટે કરવામાં આવે છે.

ઝોનિંગનું મૂલ્ય

સ્થાનિક સરકાર એક ચોક્કસ વિસ્તારમાં જમીનના ઉપયોગ અને વિકાસને નિયંત્રિત કરવા માટે ઝોનિંગ, એક વૈજ્ઞાનિક તકનીકનો ઉપયોગ કરે છે. તે વિવિધ ઉદ્દેશો માટે યોગ્ય જમીનના ઉપયોગની ખાતરી આપવા માટે જમીનને ઘણા ક્ષેત્રોમાં વિભાજિત કરવાની સુવિધા આપે છે. ઉદાહરણ તરીકે, નિવાસી વિસ્તારોમાં વ્યવસાયિક ઇમારતોના વિકાસને રોકવા માટે ઝોનિંગ કાયદાઓ લખવામાં આવે છે. ભારતમાં જમીનનો ઉપયોગ ઝોનિંગ યુક્લિડિયન પદ્ધતિ પર આધારિત છે, જે નિવાસી અથવા વ્યવસાયિક જેવા ભૌગોલિક ક્ષેત્ર દ્વારા જમીનના ઉપયોગના વર્ગીકરણોને દર્શાવે છે.

ભારતમાં જમીન સંબંધિત નિયમો

ભારતમાં, ઝોનિંગ નિયમો સ્થાનિક નગરપાલિકા સરકારો અથવા સ્થાનિક અધિકારીઓ દ્વારા વિકસિત કરવામાં આવે છે. આ નિયમો જમીનના ઉપયોગ અને માળખાના નિર્માણને નિયંત્રિત કરે છે. વિવિધ ક્ષેત્રોમાં વિવિધ જમીનના વપરાશની પૅટર્ન અપનાવવામાં આવે છે.

The government has many departments that handle land use planning. They are in charge of formulating policies and guidelines for land use planning and development. The authorities also create a land use plan, commonly known as a master plan or development plan. For instance, the draught Master Plan for Delhi (MPD) 2041 and the draught Land Use Plan for Delhi 2041 were created by the Delhi Development Authority (DDA). The MPD 2041 lays out the rules and regulations for the city's future growth.

એક ડ્રૉટ નેશનલ લેન્ડ યૂઝ પૉલિસી 2013 માં ગ્રામીણ વિકાસ મંત્રાલય દ્વારા સંવેદનશીલ જમીન-ઉપયોગ આયોજન અને વ્યવસ્થાપનના આધારે શ્રેષ્ઠ સંભવિત જમીનના ઉપયોગને સુનિશ્ચિત કરવા માટે નિયમનોને અમલમાં મૂકવાના લક્ષ્ય સાથે વિકસિત કરવામાં આવી હતી.

ભારતમાં જમીનની માલિકીના પ્રકારો

હવે, ચાલો ભારતમાં જમીન ખરીદવાની વિવિધ રીતોનું અવલોકન કરીએ,

પ્રોપર્ટીની માલિકીમાં બે ફોર્મ લાગી શકે છે: એકમાત્ર માલિકી અથવા સંયુક્ત માલિકી. જો કે, વિવિધ પ્રકારની સંયુક્ત સંપત્તિ માલિકી છે જેમાં માલિકોના અધિકારો અને જવાબદારીઓ માટે વિવિધ અસરો છે. ચાલો આ વિવિધ પ્રકારોને વિગતવાર જુઓ.

વ્યક્તિગત માલિકી/એકમાત્ર માલિકી:

જ્યારે કોઈ પ્રોપર્ટી માત્ર એક વ્યક્તિના નામમાં ખરીદવામાં અને રજિસ્ટર કરવામાં આવે છે, ત્યારે તેને વ્યક્તિગત માલિકી માનવામાં આવે છે. આ કિસ્સામાં, માત્ર નોંધાયેલા માલિકને સંપત્તિના કાનૂની અધિકારો છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો કોઈ પતિ માત્ર તેના નામ પર કોઈ પ્રોપર્ટી રજિસ્ટર કરે છે, ભલે તેમની પત્નીએ નાણાંકીય રીતે તેમને ટેકો આપ્યો હોય, તો પણ તેમને પ્રોપર્ટી માટે કોઈ કાનૂની ક્લેઇમ કરવો પડશે નહીં.

એકલ પ્રોપર્ટી માલિકીના લાભો:

• એકમાત્ર માલિક પાસે પ્રોપર્ટી પર સંપૂર્ણ નિયંત્રણ છે, જેમાં તેને વેચવાનો નિર્ણય શામેલ છે.
• પ્રોપર્ટીને સરળતાથી વિભાજિત અથવા ટ્રાન્સફર કરી શકાય છે કારણ કે તેમાં માત્ર એક માલિક છે.
• માલિકની મૃત્યુની સ્થિતિમાં, પ્રોપર્ટી તેમના વસીયત અથવા લાગુ પડતા ઇનહેરિટન્સ કાયદા અનુસાર વિતરિત કરવામાં આવે છે.

સંયુક્ત માલિકી/સહ-માલિકી:

સંયુક્ત માલિકી ત્યારે થાય છે જ્યારે કોઈ પ્રોપર્ટી બહુવિધ વ્યક્તિઓના નામે રજિસ્ટર કરવામાં આવે છે. સહ-માલિકો મિલકતની માલિકી શેર કરે છે, અને તેમના અધિકારો અને જવાબદારીઓ સંયુક્ત માલિકીના વિશિષ્ટ પ્રકાર પર આધારિત છે.

• સંયુક્ત ટેનાન્સી: સંયુક્ત ટેનાન્સીમાં, દરેક સહ-માલિક સંપત્તિનો સમાન હિસ્સો ધરાવે છે. જો કોઈ સહ-માલિક મૃત્યુ પામે છે, તો તેમનો હિસ્સો આપોઆપ જીવિત સહ-માલિકોને ટ્રાન્સફર કરે છે.

• સામાન્ય રીતે ટેનન્સી: આ પ્રકારની સંયુક્ત માલિકીમાં, સહ-માલિકો પ્રોપર્ટીના અસમાન શેર ધરાવી શકે છે. દરેક સહ-માલિકને તેમના શેરને સ્વતંત્ર રીતે ટ્રાન્સફર અથવા વેચવાનો અધિકાર છે.

• કોપાર્સનરી: આ પ્રકારની સંયુક્ત માલિકી હિન્દુ અવિભાજિત પરિવારો (એચયુએફ) માટે વિશિષ્ટ છે અને દરેક કોપાર્સનર (પરિવારના સભ્ય)ને જન્મથી પ્રોપર્ટીમાં રસ આપે છે.

• આંશિક માલિકી: આંશિક માલિકીમાં મિલકતનો એક ભાગ હોવો અને તે વિશિષ્ટ ભાગ માટે કરાર પ્રાપ્ત કરવાનો સમાવેશ થાય છે. તે ઓછા ખર્ચે શેર કરેલી માલિકી અને પ્રોપર્ટીને ઍક્સેસ કરવાની મંજૂરી આપે છે.

• નામાંકન દ્વારા પ્રોપર્ટીની માલિકી: આ પ્રકારની માલિકી એક પ્રોપર્ટી માલિકને તેમના મૃત્યુ પછી પ્રોપર્ટીના વારસામાં કોઈની નિમણૂક કરવાની મંજૂરી આપે છે. તેનો ઉપયોગ સામાન્ય રીતે કોઓપરેટિવ હાઉસિંગ એસોસિએશનમાં કરવામાં આવે છે.

દરેક પ્રકારની સંયુક્ત માલિકીમાં તેની પોતાની કાનૂની અસરો અને જરૂરિયાતો હોય છે, અને દરેક વ્યવસ્થા સાથે સંકળાયેલા અધિકારો અને જવાબદારીઓને સમજવું મહત્વપૂર્ણ છે.

નિષ્કર્ષમાં, પ્રોપર્ટીની માલિકી એકમાત્ર અથવા સંયુક્ત હોઈ શકે છે. એકમાત્ર માલિકી રજિસ્ટર્ડ માલિકને વિશિષ્ટ અધિકારો આપે છે, જ્યારે સંયુક્ત માલિકીમાં અન્ય લોકો સાથે માલિકી શેર કરવાનો સમાવેશ થાય છે. સહ-માલિકોમાં સ્પષ્ટતા અને નિષ્પક્ષતા સુનિશ્ચિત કરવા માટે વિવિધ પ્રકારની સંયુક્ત માલિકીને સમજવું મહત્વપૂર્ણ છે.

નિયમનો

પ્રોપર્ટી રજિસ્ટર કરવા માટે, તમારે કેટલાક ડૉક્યૂમેન્ટેશન અને પ્રક્રિયાઓને અનુસરવાની જરૂર છે. પ્રોપર્ટીના લોકેશનના આધારે, જરૂરી ડૉક્યૂમેન્ટ એશ્યોરન્સના સબ-રજિસ્ટ્રારને સબમિટ કરવા જરૂરી છે. ખરીદનાર, વિક્રેતા અને બે અધિકૃત સાક્ષીઓએ દસ્તાવેજો પર હસ્તાક્ષર કરવું આવશ્યક છે, અને તમામ પક્ષોએ PAN કાર્ડ્સ, આધાર કાર્ડ્સ અથવા ડ્રાઇવરના લાઇસન્સ જેવી ઓળખનો પુરાવો પ્રદાન કરવો આવશ્યક છે.

સ્ટેમ્પ ડ્યુટી રસીદ અને પ્રોપર્ટી કાર્ડ સહિતના તમામ સંબંધિત ડૉક્યૂમેન્ટ, વેરિફિકેશન અને મંજૂરી માટે સબ-રજિસ્ટ્રારને સબમિટ કરવા જોઈએ.

સમય મર્યાદા અને ફી:

પૂર્ણ થયેલ પેપરવર્ક, જરૂરી ફી સાથે, અમલના ચાર મહિનાની અંદર સબ-રજિસ્ટ્રારને સબમિટ કરવું આવશ્યક છે. આમ કરવામાં નિષ્ફળતા માટે આગામી ચાર મહિનામાં વિલંબ દાનની જરૂર પડી શકે છે. કોઈપણ કાનૂની જટિલતાઓ અથવા વિવાદોને ટાળવા માટે નિર્દિષ્ટ સમયસીમાની અંદર સંપત્તિની નોંધણી કરવી મહત્વપૂર્ણ છે.

રાજ્ય-સ્તરનો કાયદો:

જોકે રિયલ એસ્ટેટ કાયદો કેન્દ્રિત છે, પરંતુ દરેક રાજ્યમાં તેના પોતાના નિયમોને લાગુ કરવાનો અધિકાર છે. કેટલાક રાજ્યોમાં રિયલ એસ્ટેટને સંચાલિત કરતા પોતાના કાયદાઓ છે, જ્યારે અન્ય કેન્દ્રીય કાયદાઓનું પાલન કરે છે. હાલમાં, માત્ર 13 રાજ્યોનું પોતાનું વિશિષ્ટ નિયમન છે.

રિયલ એસ્ટેટ પર વિવાદો:

કોઈપણ સમસ્યાના કિસ્સામાં, ઘર ખરીદનાર દરેક રાજ્યમાં સ્થાપિત વિશેષ રિયલ એસ્ટેટ અદાલતોનો સંપર્ક કરી શકે છે. તાજેતરના વર્ષોમાં નિરાકરણ પ્રક્રિયાને ઝડપી કરવામાં આ અદાલતો મહત્વપૂર્ણ છે.

વિલંબિત પ્રોજેક્ટ્સ માટે દંડ:

બિલ્ડર્સને પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ માટે દંડનો સામનો કરવો પડે છે. તેમને સંપૂર્ણ ચુકવણી રિફંડ કરવાની અથવા જ્યાં સુધી પ્રોપર્ટી ઘર ખરીદનારને ડિલિવર ન થાય ત્યાં સુધી વ્યાજની ચુકવણી કરવાની જરૂર પડી શકે છે. 

કાયદા: ભારતમાં ઘણા કાયદાઓ સંપત્તિ વ્યવહારો અને માલિકીને સંચાલિત કરે છે:

1. ભારતીય કરાર કાયદો, 1872:

આ અધિનિયમ કરાર કાયદાઓને નિયંત્રિત કરે છે, કરારની રચના, અમલ અને અમલને કવર કરે છે, તેમજ સામેલ પક્ષોના અધિકારો અને ઉપાયોને કવર કરે છે.

2. પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર એક્ટ, 1882:

આ અધિનિયમ આંશિક પ્રદર્શન અને lis પેન્ડન્સ સાથે સ્થાવર અને સ્થાવર બંનેની પ્રોપર્ટીનું વેચાણ, એક્સચેન્જ, ગિફ્ટ, લીઝ અને ગિફ્ટિંગનું સંચાલન કરે છે. આ અધિનિયમની જરૂરિયાતોને અમલમાં મૂકવા માટે રાજ્યો જવાબદાર છે.

3. ભારતીય સ્ટેમ્પ કાયદો, 1899, અને નોંધણી કાયદો, 1908:

આ કાર્યો મિલકત ટ્રાન્સફર સંબંધિત વિવિધ કાર્યો, દસ્તાવેજો અને સાધનો માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચુકવણી અને નોંધણી પ્રક્રિયાઓ સંબંધિત નિયમોને સૂચવે છે.

4. રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ (RERA) 2016:

આ કાયદા રિયલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગની દેખરેખ રાખે છે, ગ્રાહકની સુરક્ષા સુનિશ્ચિત કરે છે અને રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સના વિકાસ, માર્કેટિંગ અને વેચાણને નિયંત્રિત કરે છે. RERA વિવાદ નિરાકરણ અને ફરજિયાત પ્રોજેક્ટ અને વિકાસકર્તા નોંધણી માટે અધિકારીઓની પણ સ્થાપના કરે છે.

5. વિદેશી વિનિમય વ્યવસ્થાપન અધિનિયમ (એફઇએમએ) 1999 અને વિદેશી પ્રત્યક્ષ રોકાણ નીતિ (એફડીઆઇ નીતિ):

આ વિદેશી કોર્પોરેશન અને બિન-નિવાસીઓ દ્વારા ભારતમાં સ્થાવર સંપત્તિના વેચાણ અને ખરીદીને સંચાલિત કરે છે. એફડીઆઈ નીતિ ઔદ્યોગિક નીતિ અને પ્રોત્સાહન વિભાગ (ડીઆઈપીપી) અને ભારતીય રિઝર્વ બેંક (આરબીઆઈ) દ્વારા નિયમિત રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં વિદેશી રોકાણ માટે માર્ગદર્શિકા સેટ કરે છે.

ભારતમાં સરળ અને કાનૂની રીતે સાઉન્ડ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્ઝૅક્શન સુનિશ્ચિત કરવા માટે આ કાયદાઓ અને નિયમોનું પાલન કરવું અને સમજવું મહત્વપૂર્ણ છે.