ऑपरेशन्समधून फंड

ऑपरेशन्समधून एफएफओ किंवा फंड म्हणजे काय?

कंपनीच्या ऑपरेशन्सद्वारे निर्माण केलेली रोख मोजण्यासाठी रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) उद्योगात सामान्यपणे वापरले जाणारे आर्थिक मेट्रिक आहे. आरईआयटीची आर्थिक कामगिरी आणि नफा मिळविण्याचे हे एक महत्त्वाचे सूचक आहे, जे गुंतवणूकदारांना त्यांच्या रिअल इस्टेट पोर्टफोलिओमधून उत्पन्न निर्माण करण्याच्या कंपनीच्या क्षमतेबद्दल अंतर्दृष्टी प्रदान करते.

मुख्य घटक आणि समायोजन:

1. निव्वळ उत्पन्न: एफएफओ कॅल्क्युलेट करण्यासाठी हा प्रारंभिक ठिकाण आहे. सर्व खर्च महसूलातून कपात झाल्यानंतर हे आरईआयटीचा नफा दर्शविते.
2. डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टिझेशन: हे नॉन-कॅश खर्च एफएफओ गणनेमध्ये निव्वळ उत्पन्नामध्ये परत जमा केले जातात. रिअल इस्टेट सामान्यपणे कालांतराने प्रशंसा करते, त्यामुळे हे खर्च मालमत्तेचे आर्थिक मूल्य अचूकपणे दिसत नाहीत.
3. प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर लाभ आणि नुकसान: प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून कोणतेही लाभ किंवा नुकसान कमी केले जाते किंवा निव्वळ उत्पन्नात जोडले जाते. हे नॉन-रिकरिंग आयटम्स मानले जातात आणि मुख्य ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचा भाग नाहीत.

ऑपरेशन्समधून फंडची गणना

ऑपरेशन्स (एफएफओ) मधून फंड कॅल्क्युलेट करण्यात काही स्टेप्स समाविष्ट आहेत. कॅल्क्युलेशन प्रक्रियेसाठी तपशीलवार मार्गदर्शक येथे आहे:

FFO कॅल्क्युलेट करण्याच्या स्टेप्स:

1. निव्वळ उत्पन्नासह सुरुवात: सर्व खर्च, कर आणि व्याज एकूण महसूलातून कपात केल्यानंतर आरईआयटीचा हा नफा आहे.
2. डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टिझेशन जोडा: हे नॉन-कॅश खर्च आहेत जे निव्वळ उत्पन्न कमी करतात मात्र कॅश फ्लोवर परिणाम करत नाहीत. रिअल इस्टेट मालमत्ता अनेकदा घसाऱ्याऐवजी प्रशंसनीय असल्याने, ही रक्कम पुन्हा जमा केली जाते.
3. प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून कमी लाभ (किंवा तोटा जोडा): प्रॉपर्टीच्या विक्रीतून कोणतेही लाभ किंवा नुकसान एफएफओमधून वगळले जाते कारण ते नियमित ऑपरेशन्सचा भाग नसतात आणि ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स विकृत करू शकतात.

फॉर्म्युला:

FFO=Net इन्कम+डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टिझेशन गेन्स ऑन प्रॉपर्टीज+लॉसेस ऑफ प्रॉपर्टीज

उदाहरणार्थ गणना:

वर्षासाठी खालील आर्थिक डाटासह आरईआयटीची कल्पना करा:

• निव्वळ उत्पन्न : ₹10 मिलियन
• घसारा आणि अमॉर्टिझेशन: ₹3 दशलक्ष
• प्रॉपर्टीच्या विक्रीवर लाभ मिळवा: ₹1 मिलियन

फॉर्म्युला वापरून, गणना असेल:

FFO=₹10 मिलियन+₹3 मिलियन –₹1 मिलियन

FFO=₹12 दशलक्ष

महत्त्वाचे विचार:

• रिपोर्टिंगमध्ये सातत्य: एफएफओ हे गॅप उपाय नसल्याने, आरईआयटी च्या कॅल्क्युलेशन पद्धतींमध्ये थोडेफार बदल असू शकतात. वेगवेगळ्या आरईआयटीची तुलना करताना सातत्य सुनिश्चित करण्यासाठी प्रत्येक आरईआयटीची एफएफओ कशी गणना करते हे रिव्ह्यू करणे आवश्यक आहे.
• सप्लीमेंटरी मेट्रिक्स: काही REIT ऑपरेशन्समधून (AFFO) समायोजित फंड देखील रिपोर्ट करतात, जे वितरणासाठी उपलब्ध कॅश फ्लोचे अधिक रिफाईन केलेले मोजमाप प्रदान करण्यासाठी रिकरिंग कॅपिटल खर्च, लीजिंग खर्च आणि इतर ऑपरेशनल खर्चांसाठी FFO समायोजित करते.

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) मध्ये एफएफओचे महत्त्व

ऑपरेशन्स (एफएफओ) चा फंड हा रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) च्या परफॉर्मन्सचे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरलेला एक प्रमुख फायनान्शियल मेट्रिक आहे. निव्वळ उत्पन्न सारख्या पारंपारिक मेट्रिक्सपेक्षा आरईआयटीच्या ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स आणि नफा यांचे अधिक अचूक उपाय म्हणून ते व्यापकपणे मानले जाते. आरईआयटीच्या संदर्भात एफएफओ का महत्त्वाचा आहे हे येथे दिले आहे:

1. ऑपरेशनल परफॉर्मन्सचे अचूक उपाय

• घसारा आणि अमॉर्टिझेशन वगळणे: एफएफओ मागील घसारा आणि निव्वळ उत्पन्नात अमॉर्टिझेशन जोडते. रिअल इस्टेट मालमत्तेच्या दीर्घकाळ टिकणाऱ्या स्वरुपामुळे रिअल इस्टेट कंपन्यांच्या नफा मोठ्या प्रमाणात विकृत करू शकतात. या शुल्क वगळून, एफएफओ आरईआयटीच्या कार्यात्मक कामगिरीचा स्पष्ट फोटो प्रदान करते.

2. रोख प्रवाहाचे चांगले सूचक

• आवर्ती महसूलावर लक्ष केंद्रित करा: एफएफओ आरईआयटीच्या मुख्य ऑपरेशन्समधून निर्माण झालेल्या रोख रकमेवर लक्ष केंद्रित करते, ज्यामुळे भागधारकांना लाभांश देण्यासाठी उपलब्ध रोख प्रवाहाचे चांगले सूचना प्रदान करते. आरईआयटीसाठी हे महत्त्वाचे आहे, जे त्यांच्या कर-फायदेशीर स्थिती राखण्यासाठी त्यांच्या उत्पन्नाचा महत्त्वपूर्ण भाग वितरित करण्यासाठी कायद्याने आवश्यक आहे.

3. संपूर्ण आरईआयटी मध्ये तुलना

• मानकीकृत मेट्रिक: एफएफओ हे राष्ट्रीय रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट संघटनेद्वारे (एनएआरईआयटी) शिफारस केलेले प्रमाणित उपाय असल्याने, हे इन्व्हेस्टर्सना विविध आरईआयटीच्या कामगिरीची अधिक प्रभावीपणे तुलना करण्याची अनुमती देते. हे मानकीकरण विविध अकाउंटिंग धोरणे आणि पद्धतींमुळे उद्भवलेल्या बदलांना कमी करते.

4. लाभांश शाश्वततेची अंतर्दृष्टी

• डिव्हिडंड कव्हरेज: एफएफओ त्यांचे लाभांश टिकवून ठेवण्याची आणि वाढविण्याची क्षमता रेटच्या अंतर्दृष्टी प्रदान करते. REIT सामान्यपणे डिव्हिडंड म्हणून त्यांच्या बहुतांश कमाई वितरित करत असल्याने, मजबूत FFO सातत्यपूर्ण आणि संभाव्यपणे डिव्हिडंड पेमेंट वाढविण्याची क्षमता दर्शविते.

5. वाढीच्या संभाव्यतेचे मूल्यांकन

• ग्रोथ मेट्रिक्स: इन्व्हेस्टर अनेकदा एफएफओ ग्रोथ पाहतात जेणेकरून आयटीच्या वाढीची संभावना ओळखता येतील. वेळेनुसार वाढत असलेला एफएफओ सूचवितो की आरईआयटी यशस्वीरित्या त्याच्या प्रॉपर्टी पोर्टफोलिओचा विस्तार करीत आहे, भाडे उत्पन्न वाढवत आहे किंवा ऑपरेशनल कार्यक्षमता सुधारत आहे.

6. गुंतवणूकदाराचा आत्मविश्वास

• पारदर्शकता आणि विश्वास: नियमितपणे एफएफओ अहवाल केल्याने परफॉर्मन्सचे पारदर्शक आणि सातत्यपूर्ण उपाय प्रदान करून इन्व्हेस्टरचा आत्मविश्वास निर्माण करण्यास मदत होते. गुंतवणूकदार विश्वास राखण्यासाठी आणि नवीन भांडवल आकर्षित करण्यासाठी ही पारदर्शकता विशेषत: महत्त्वाची आहे.

7. गुंतवणूकीचे मूल्यांकन

• मूल्यांकन एकाधिक: FFO चा वापर अनेकदा मूल्यांकन अनेक गुणांमध्ये केला जातो जसे की FFO (P/FFO) गुणोत्तर, इतर क्षेत्रांसाठी किंमत ते कमाई (P/E) गुणोत्तर. यामुळे इन्व्हेस्टरला त्यांच्या सहकाऱ्यांच्या तुलनेत आरईआयटी योग्यरित्या मूल्यवान आहे का हे निर्धारित करण्यास मदत होते.

8. वन-टाइम आयटम्ससाठी ॲडजस्टमेंट्स

• नॉन-रिकरिंग आयटम्स वगळणे: चालू कामगिरीचे अधिक सातत्यपूर्ण उपाय प्रदान करणारे प्रॉपर्टी सेल्स आणि इतर वन-टाइम इव्हेंटमधून मिळणारे लाभ किंवा नुकसान यासारख्या नॉन-रिकरिंग वस्तूंसाठी एफएफओ समायोजित करते.

 एफएफओ चे ॲप्लिकेशन्स

ऑपरेशन्स (एफएफओ) कडून निधीमध्ये रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) चे विश्लेषण, मूल्यांकन आणि व्यवस्थापन यामध्ये अनेक महत्त्वाचे ॲप्लिकेशन्स आहेत. या ॲप्लिकेशन्स गुंतवणूकदार, विश्लेषक आणि आरईआयटी व्यवस्थापकांना कामगिरी, मूल्यांकन आणि धोरणात्मक नियोजनासंदर्भात माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यास मदत करतात. एफएफओचे काही प्रमुख ॲप्लिकेशन्स येथे दिले आहेत:

1. कामगिरी मूल्यांकन

• कोअर ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स: एफएफओचा वापर डेप्रिसिएशन आणि अमॉर्टिझेशन आणि नॉन-रिकरिंग आयटम्स सारख्या नॉन-कॅश शुल्कांच्या प्रभावांशिवाय आरईआयटीच्या मुख्य ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचे मूल्यांकन करण्यासाठी केला जातो. हे आरईआयटीच्या चालू असलेल्या नफा आणि कार्यक्षमतेची स्पष्ट छायाचित्रे प्रदान करते.

2. लाभांश विश्लेषण

• लाभांश शाश्वतता: गुंतवणूकदार त्यांच्या लाभांश पेआऊट टिकवून ठेवण्याची आणि संभाव्यपणे वाढविण्याची आरईआयटीची क्षमता मूल्यांकन करण्यासाठी एफएफओचा वापर करतात. एफएफओ द्वारे विभाजित डिव्हिडंड म्हणून कॅल्क्युलेट केलेला आरईआयटीचा डिव्हिडंड पेआऊट रेशिओ, आरईआयटीच्या ऑपरेशनल कॅश फ्लोद्वारे लाभांश चांगल्याप्रकारे कव्हर केले जातात का हे निर्धारित करण्यास मदत करते.

3. मूल्यांकन मेट्रिक्स

• किंमत ते FFO गुणोत्तर (P/FFO): इतर उद्योगांसाठी वापरलेल्या कमाई (P/E) गुणोत्तराप्रमाणेच, P/FFO गुणोत्तर गुंतवणूकदारांना त्यांच्या सहकाऱ्यांशी निष्पक्षपणे मूल्यांकन करण्यास मदत करते. कमी P/FFO गुणोत्तर हे मूल्यरहित REIT सूचित करू शकते, तर उच्च गुणोत्तर अधिमूल्य REIT सूचित करू शकतो.

4. गुंतवणूकीची तुलना

• सहकाऱ्यांसापेक्ष बेंचमार्किंग: एफएफओ इन्व्हेस्टरना त्याच क्षेत्रातील विविध आरईआयटीच्या परफॉर्मन्सची तुलना करण्यास सक्षम करते. अकाउंटिंग धोरणे आणि नॉन-रिकरिंग वस्तूंचे परिणाम सामान्य करून, एफएफओ तुलना करण्यासाठी सातत्यपूर्ण आधार प्रदान करते.

5. आर्थिक आरोग्य आणि स्थिरता

• कार्यात्मक स्थिरतेचे मूल्यांकन: सातत्यपूर्ण आणि वाढत असलेले एफएफओ सूचित करते की आरईआयटी मध्ये भाडे उत्पन्न स्थिर आणि संभाव्यदृष्ट्या वाढत आहे, आर्थिक आरोग्य आणि कार्यात्मक स्थिरता सुचविते. दीर्घकालीन इन्व्हेस्टमेंट निर्णयांसाठी हे महत्त्वाचे आहे.

6. धोरणात्मक निर्णय घेणे

• कॅपिटल वाटप: REIT मॅनेजर कॅपिटल वाटपाविषयी माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी FFO वापरतात. यामध्ये शेअरहोल्डर मूल्य वाढविण्यासाठी प्रॉपर्टी अधिग्रहण, विकास प्रकल्प, पुनर्वित्त पुरवठा आणि इतर गुंतवणूकीचा निर्णय समाविष्ट आहे.

7. लोन आणि फायनान्सिंग विचार

• लोन संशोधक आणि फायनान्सिंग अटी: लोन देणारे आणि फायनान्शियल संस्था अनेकदा लोन आणि इतर फायनान्सिंग व्यवस्थांसाठी संमती सेट करताना एफएफओचा विचार करतात. मजबूत एफएफओ मुळे आरईआयटी साठी अधिक अनुकूल फायनान्सिंग अटी मिळू शकतात.

8. वृद्धी संभाव्य मूल्यांकन

• विस्तार योजनांचे मूल्यांकन करणे: एफएफओ वाढीच्या ट्रेंडचे विश्लेषण करून, गुंतवणूकदार आणि व्यवस्थापक आरईआयटीच्या विस्तार धोरणांचे प्रभावीपणाचे मूल्यांकन करू शकतात, जसे की प्रॉपर्टी अधिग्रहण, विकास उपक्रम आणि इतर वाढीच्या उपक्रम.

9. कार्यात्मक कार्यक्षमता

• व्यवस्थापन कामगिरी: एफएफओचे नियमित विश्लेषण आरईआयटीच्या व्यवस्थापन टीमच्या कामगिरीचे मूल्यांकन करण्यास मदत करते. कार्यक्षम व्यवस्थापन पद्धती सातत्यपूर्ण एफएफओ वाढ आणि कार्यात्मक सुधारणांमध्ये दिसून येतील.

10. नियामक आणि अनुपालन अहवाल

• गुंतवणूकदारांचा संवाद: एफएफओ हा गुंतवणूकदारांना तिमाही आणि वार्षिक आर्थिक अहवालांमध्ये समाविष्ट एक प्रमुख मेट्रिक आहे, ज्यामध्ये पारदर्शकता आणि आरईआयटीच्या कामगिरीविषयी माहिती प्रदान केली जाते. नियामक संस्था आणि उद्योग मानके अनेकदा वर्धित गुंतवणूकदारांच्या समजूतदारपणासाठी एफएफओच्या अहवालावर जोर देतात.

ऑपरेशन्समधून निधीची मर्यादा

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) चे मूल्यांकन करण्यासाठी ऑपरेशन्स (एफएफओ) कडून निधी हा व्यापकपणे वापरला जाणारा आणि मौल्यवान मेट्रिक असताना, यामध्ये इन्व्हेस्टर आणि विश्लेषकांना अनेक मर्यादा माहित असणे आवश्यक आहे. ही मर्यादा समजून घेणे REIT च्या कामगिरी आणि आर्थिक आरोग्याचे अधिक विशिष्ट दृश्य प्रदान करू शकते.

1. नॉन-स्टँडर्ड ॲडजस्टमेंट्स

• असंगत समायोजन: जरी एफएफओ राष्ट्रीय रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (NAREIT) द्वारे मानकीकृत आहे, तरीही वैयक्तिक आरईआयटी अतिरिक्त समायोजन करू शकतात, ज्यामुळे विसंगती होऊ शकते. जर समायोजनांची पूर्णपणे माहिती दिली नसेल किंवा समजली नसेल तर यामुळे आरईआयटी मध्ये तुलना कमी विश्वसनीय होऊ शकते.

2. भांडवली खर्चाचे अपवाद

• कॅपेक्स विचाराचा अभाव: प्रॉपर्टी देखभाल, सुधारणा किंवा संपादनांसाठी आवश्यक भांडवली खर्च (कॅपेक्स) एफएफओ जमा करत नाही. महत्त्वपूर्ण कॅपेक्स आरईआयटीच्या कॅश फ्लो आणि फायनान्शियल हेल्थवर परिणाम करू शकतो परंतु एफएफओमध्ये दिसून येत नाही, आरईआयटीच्या खरे फायनान्शियल परफॉर्मन्सचा अपूर्ण फोटो देऊन.

3. खेळते भांडवल बदल दुर्लक्षित करते

• ऑपरेशनल कॅश फ्लो प्रभाव: एफएफओ प्राप्त करण्यायोग्य, देययोग्य आणि इन्व्हेंटरी सारख्या कार्यशील भांडवलामध्ये बदल विचारात घेत नाही. हे बदल आरईआयटीच्या ऑपरेशनल कॅश फ्लोवर लक्षणीयरित्या परिणाम करू शकतात परंतु एफएफओ गणनेमधून वगळले आहेत.

4. वन-टाइम लाभ आणि नुकसान

• नॉन-रिकरिंग आयटम्स: एफएफओ नॉन-रिकरिंग आयटम्ससाठी ॲडजस्ट करत असताना, ते सर्व एकवेळ लाभ आणि नुकसानीचा प्रभाव पूर्णपणे कॅप्चर करू शकत नाही. यामुळे कधीकधी आरईआयटीच्या उत्पन्नाशी संबंधित खरे अस्थिरता आणि जोखीम अस्वीकारू शकतात.

5. वाढीच्या आरईआयटी साठी मर्यादित वापर

• ग्रोथ वर्सिज इन्कम फोकस: प्रॉपर्टी डेव्हलपमेंट आणि अधिग्रहणाद्वारे वाढीवर लक्ष केंद्रित केलेल्या आरईआयटीसाठी, एफएफओ या उपक्रमांमधून दीर्घकालीन मूल्य निर्मितीला पूर्णपणे प्रतिबिंबित करू शकत नाही. अशा प्रकरणांमध्ये, भविष्यातील उत्पन्न क्षमता आणि मालमत्ता प्रशंसा विचारात घेणारे मेट्रिक्स अधिक माहितीपूर्ण असू शकतात.

6. लिव्हरेज आणि फायनान्सिंग खर्च

• कर्ज प्रभाव: एफएफओ व्याज खर्च आणि इतर वित्तपुरवठा खर्च विचारात घेत नाही. अत्यंत फायदेशीर आरईआयटी महत्त्वाच्या स्वारस्याची जबाबदारी असू शकतात जे त्यांच्या निव्वळ रोख प्रवाह आणि आर्थिक स्थिरतेवर परिणाम करू शकतात, जे एफएफओ पुरेसे प्रतिबिंबित करू शकत नाही.

7. लेखा फरक

• वैविध्यपूर्ण अकाउंटिंग पद्धती: आरईआयटी मधील अकाउंटिंग पद्धती आणि धोरणांमधील फरक एफएफओ गणनावर परिणाम करू शकतात. उदाहरणार्थ, भाडेपट्टी उत्पन्न, प्रॉपर्टी खर्च आणि घसारा यांच्यासाठी आरईआयटीएस कसे बदलते यामुळे रिपोर्ट केलेल्या एफएफओमध्ये फरक होऊ शकतो, तुलना करता येऊ शकतो.

8. भविष्यातील वाढीच्या प्रक्षेपांसाठी कोणतेही मानक नाही

• वाढीची संभावना: एफएफओ हे ऐतिहासिक उपाय आहे आणि आरईआयटीच्या भविष्यातील वाढीच्या संभावना अंतर्दृष्टी प्रदान करत नाही. भविष्यातील उत्पन्न आणि मालमत्ता प्रशंसाची क्षमता मोजण्यासाठी गुंतवणूकदारांना अतिरिक्त मेट्रिक्सचा विचार करावा लागेल आणि विश्लेषण करावे लागेल.

9. मार्केट स्थिती आणि भाडेकरू गुणवत्ता

• बाह्य घटक: एफएफओ बाजारपेठेतील स्थिती, भाडेकरू गुणवत्ता आणि भाडेपट्टीच्या अटी यासारख्या बाह्य घटकांची गणना करत नाही जे आरईआयटीच्या भविष्यातील कामगिरी आणि रिस्क प्रोफाईलवर लक्षणीयरित्या परिणाम करू शकतात. या घटकांसाठी आरईआयटीच्या कार्यावर त्यांचे परिणाम समजून घेण्यासाठी स्वतंत्र विश्लेषण आवश्यक आहे.

10. कमाई व्यवस्थापनाची क्षमता

• मॅनिप्युलेशन रिस्क: आरईआयटी कमाई व्यवस्थापन पद्धतींमध्ये सहभागी होऊ शकतात जे एफएफओ वर परिणाम करू शकतात, जसे की विशिष्ट वस्तूं वगळता खर्च आणि महसूल मान्यता देणे किंवा निवडकपणे. जर काळजीपूर्वक छाननी केली नसेल तर हे संभाव्य मॅनिप्युलेशन एफएफओ कमी विश्वसनीय बनवू शकते.

 ऑपरेशन्स (एफएफओ) मधील निधी आणि ऑपरेशन्समधून (एएफएफओ) समायोजित निधीमधील फरक

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआयटी) चे मूल्यांकन करण्यासाठी वापरले जाणारे ऑपरेशन्स (एएफएफओ) आणि ऑपरेशन्समधून समायोजित फंड (एएफएफओ) हे दोन्ही महत्त्वाचे मेट्रिक्स आहेत. ते संबंधित असताना, ते त्यांच्या गणनेमध्ये भिन्न असतात आणि त्यांचे ध्येय मापण्याचे आहेत. येथे तपशीलवार तुलना आहे:

एफएफओ हे आरईआयटीच्या ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचे मापन आहे जे निव्वळ उत्पन्नात घसारा आणि अमॉर्टिझेशन जोडते आणि प्रॉपर्टी आणि इतर नॉन-रिकरिंग वस्तूंच्या विक्रीवर लाभ किंवा नुकसान वगळते.

गणना:

• FFO = निव्वळ उत्पन्न + घसारा आणि अमॉर्टिझेशन - प्रॉपर्टी विक्रीवर लाभ/नुकसान

उद्देश:

• निव्वळ उत्पन्नाला विकृत करू शकणारे नॉन-कॅश डेप्रीसिएशन आणि नॉन-रिकरिंग वस्तू वगळून आरईआयटीच्या मुख्य ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सचा स्पष्ट फोटो प्रदान करणे.

मुख्य वैशिष्ट्ये:

• ऑपरेटिंग परफॉर्मन्सवर लक्ष केंद्रित करणे: REIT ची चालू ऑपरेशनल क्षमता दर्शविते.
• मानकीकरण: रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्टच्या राष्ट्रीय संघटनेद्वारे मानकीकृत, ज्यामुळे विविध आरईआयटी मध्ये तुलना करणे सोपे होते.
• नॉन-कॅश ॲडजस्टमेंट: डेप्रीसिएशन आणि अमॉर्टिझेशन वगळते, जे रिअल इस्टेट ॲसेटसाठी लक्षणीय नॉन-कॅश शुल्क आहेत.

ऑपरेशन्समधून समायोजित फंड (AFFO)

AFFO ही FFO ची समायोजित आवृत्ती आहे जी वितरणासाठी उपलब्ध कॅश चांगल्या प्रकारे दर्शविण्यासाठी मेंटेनन्स कॅपिटल खर्च, लीजिंग खर्च आणि इतर नॉन-कॅश किंवा नॉन-रिकरिंग खर्चासाठी अधिक समायोजित करते.

गणना:

• AFFO = FFO – मेंटेनन्स कॅपेक्स - लीजिंग कमिशन्स - भाडे आणि इतर गैर-रोख वस्तूंसाठी समायोजन

उद्देश:

• प्रॉपर्टी पोर्टफोलिओ राखण्यासाठी आणि ऑपरेट करण्यासाठी आवश्यक खर्चाची गणना करून शेअरधारकांना वितरणासाठी उपलब्ध कॅश फ्लोचे अधिक अचूक उपाय प्रदान करणे.

मुख्य वैशिष्ट्ये:

• देखभाल खर्चाचा समावेश: प्रॉपर्टीची कार्यात्मक कामगिरी टिकवण्यासाठी आवश्यक असलेले देखभाल भांडवली खर्च आणि भाडेपट्टी खर्च कपात करते.
• कॅश फ्लो फोकस: लाभांश आणि पुनर्गुंतवणूकीसाठी उपलब्ध वास्तविक कॅश फ्लोचे चांगले सूचना देऊ करते.
• नॉन-कॅश वस्तूंसाठी समायोजन: रोख उत्पन्नाचा अधिक वास्तविक दृश्य प्रदान करण्यासाठी भाडे आणि इतर गैर-रोख वस्तूंच्या स्ट्रेट-लायनिंगसाठी समायोजित करते.

मुख्य फरक

निष्कर्ष

आरईआयटीचे मूल्यांकन करण्यासाठी एफएफओ हे आवश्यक मेट्रिक आहे कारण ते त्यांच्या ऑपरेटिंग परफॉर्मन्स, रोख प्रवाहाचे अधिक अचूक प्रतिबिंब आणि निव्वळ उत्पन्नापेक्षा डिव्हिडंड टिकवून ठेवण्याची क्षमता प्रदान करते. कोअर ऑपरेशन्सवर लक्ष केंद्रित करून आणि नॉन-कॅश आणि नॉन-रिकरिंग वस्तू वगळून, एफएफओ गुंतवणूकदारांना आरईआयटीच्या कामगिरी आणि क्षमतेविषयी चांगले माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यास मदत करते.