કામગીરીમાંથી ભંડોળ

એફએફઓ અથવા કામગીરીમાંથી ભંડોળ શું છે?

ઑપરેશન્સ (એફએફઓ) દ્વારા ભંડોળ એ સામાન્ય રીતે રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (આરઇઆઇટી) ઉદ્યોગમાં ઉપયોગમાં લેવામાં આવતું નાણાંકીય મેટ્રિક છે, જેનો ઉપયોગ કંપનીની કામગીરી દ્વારા થતા રોકડને માપવા માટે કરવામાં આવે છે. તે આરઇઆઇટીની નાણાંકીય કામગીરી અને નફાકારકતાનું એક મહત્વપૂર્ણ સૂચક છે, જે રોકાણકારોને કંપનીની રિયલ એસ્ટેટ પોર્ટફોલિયોમાંથી આવક પેદા કરવાની ક્ષમતા અંગેની અંતર્દૃષ્ટિ પ્રદાન કરે છે.

મુખ્ય ઘટકો અને ઍડજસ્ટમેન્ટ:

1. ચોખ્ખી આવક: આ એફએફઓની ગણતરી માટે પ્રારંભિક બિંદુ છે. આવકમાંથી તમામ ખર્ચ કપાત થયા પછી તે આરઇઆઇટીના નફાનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે.
2. ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન: આ બિન-રોકડ ખર્ચ એફએફઓની ગણતરીમાં ચોખ્ખી આવકમાં પરત ઉમેરવામાં આવે છે. રિયલ એસ્ટેટ સામાન્ય રીતે સમય જતાં પ્રશંસા કરે છે, તેથી આ ખર્ચાઓ સંપત્તિઓના આર્થિક મૂલ્યને સચોટ રીતે દેખાતા નથી.
3. મિલકતોના વેચાણ પર લાભ અને નુકસાન: મિલકતોના વેચાણમાંથી કોઈપણ લાભ અથવા નુકસાનને ચોખ્ખી આવકમાંથી ઘટાડવામાં આવે છે અથવા ઉમેરવામાં આવે છે. આને બિન-રિકરિંગ વસ્તુઓ માનવામાં આવે છે અને મુખ્ય ઑપરેટિંગ પરફોર્મન્સનો ભાગ નથી.

કામગીરીમાંથી ભંડોળની ગણતરી

ઑપરેશન્સ (એફએફઓ) માંથી ફંડ્સની ગણતરીમાં થોડા પગલાં શામેલ છે. ગણતરી પ્રક્રિયા માટે વિગતવાર માર્ગદર્શિકા અહીં છે:

FFO ની ગણતરી કરવાના પગલાં:

1. ચોખ્ખી આવક સાથે શરૂઆત: આ તમામ ખર્ચ, કર અને વ્યાજ પછી આરઇઆઇટીનો નફો છે, જે કુલ આવકમાંથી કાપવામાં આવ્યો છે.
2. ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન ઉમેરો: આ બિન-રોકડ ખર્ચ છે જે ચોખ્ખી આવકને ઘટાડે છે પરંતુ રોકડ પ્રવાહને અસર કરતા નથી. કારણ કે રિયલ એસ્ટેટની સંપત્તિઓ ઘણીવાર ઘસારા બદલે પ્રશંસા કરે છે, તેથી આ રકમ પરત ઉમેરવામાં આવે છે.
3. મિલકતોના વેચાણથી લાભ (અથવા નુકસાન ઉમેરો): મિલકતોના વેચાણમાંથી થતા કોઈપણ લાભ અથવા નુકસાનને એફએફઓમાંથી બાકાત કરવામાં આવે છે કારણ કે તેઓ નિયમિત કામગીરીઓનો ભાગ નથી અને કામગીરીની કામગીરીને વિકૃત કરી શકે છે.

ફોર્મુલા:

FFO=નેટ આવક+ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન ગેઇન્સ ઑન પ્રોપર્ટીઝ+લોસ ઑફ પ્રોપર્ટીઝ

ઉદાહરણની ગણતરી:

વર્ષ માટે નીચેના ફાઇનાન્શિયલ ડેટા સાથે આરઈઆઈટીની કલ્પના કરો:

• ચોખ્ખી આવક: ₹10 મિલિયન
• ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન: ₹3 મિલિયન
• પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર લાભ મેળવો: ₹1 મિલિયન

ફોર્મ્યુલાનો ઉપયોગ કરીને, ગણતરી:

FFO=₹10 મિલિયન+₹3 મિલિયન –₹1 મિલિયન

FFO=₹12 મિલિયન

મહત્વપૂર્ણ વિચારો:

• રિપોર્ટિંગમાં સાતત્ય: FFO એ GAAP માપ ન હોવાથી, REIT ની ગણતરી પદ્ધતિઓમાં થોડા ફેરફારો હોઈ શકે છે. વિવિધ આરઇઆઇટીની તુલના કરતી વખતે સુસંગતતાની ખાતરી કરવા માટે દરેક આરઇઆઇટી તેના એફએફઓની ગણતરી કેવી રીતે કરે છે તેની સમીક્ષા કરવી જરૂરી છે.
• સપ્લીમેન્ટરી મેટ્રિક્સ: કેટલાક આરઈઆઈટીએસ ઑપરેશન્સ (એએફએફઓ) માંથી એડજસ્ટ કરેલા ફંડ્સની રિપોર્ટ પણ કરે છે, જે વિતરણ માટે ઉપલબ્ધ કૅશ ફ્લોના વધુ રિફાઇન્ડ માપ પ્રદાન કરવા માટે રિકરિંગ કેપિટલ ખર્ચ, લીઝિંગ કોસ્ટ્સ અને અન્ય ઑપરેશનલ ખર્ચ માટે એફએફઓને વધુ ઍડજસ્ટ કરે છે.

રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (આરઇઆઇટી) માં એફએફઓનું મહત્વ

ઑપરેશન્સ (એફએફઓ) દ્વારા ભંડોળ એક મુખ્ય નાણાંકીય મેટ્રિક છે જેનો ઉપયોગ રિયલ એસ્ટેટ રોકાણ ટ્રસ્ટ્સ (આરઇઆઇટી) ના પ્રદર્શનનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે કરવામાં આવે છે. તેને નિવળ આવક જેવા પરંપરાગત મેટ્રિક્સ કરતાં આરઇઆઇટીના સંચાલન પ્રદર્શન અને નફાકારકતાના વધુ સચોટ પગલાં તરીકે માનવામાં આવે છે. આરઇઆઇટીના સંદર્ભમાં એફએફઓ શા માટે મહત્વપૂર્ણ છે તે અહીં જણાવેલ છે:

1. ઑપરેશનલ પરફોર્મન્સનું સચોટ ઉપાય

• ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન બાકાત: એફએફઓ ચોખ્ખી આવકમાં ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન ઉમેરે છે. આ બિન-રોકડ શુલ્ક રિયલ એસ્ટેટ સંપત્તિઓની લાંબા ગાળાની પ્રકૃતિને કારણે રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓની નફાકારકતાને નોંધપાત્ર રીતે વિક્ષેપિત કરી શકે છે. આ શુલ્કોને બાદ કરીને, એફએફઓ આરઇઆઇટીની કાર્યકારી કામગીરીનું સ્પષ્ટ ચિત્ર પ્રદાન કરે છે.

2. રોકડ પ્રવાહનું સારું સૂચક

• આવર્તક આવક પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરો: એફએફઓ આરઇઆઇટીના મુખ્ય કામગીરીઓમાંથી ઉત્પન્ન રોકડ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, જે શેરધારકોને લાભાંશ ચૂકવવા માટે ઉપલબ્ધ રોકડ પ્રવાહનું વધુ સારું સંકેત પ્રદાન કરે છે. આ આરઇઆઇટી માટે મહત્વપૂર્ણ છે, જે કાયદા દ્વારા તેમની કર-લાભની સ્થિતિ જાળવવા માટે તેમની આવકના નોંધપાત્ર ભાગને વિતરિત કરવા માટે જરૂરી છે.

3. સમગ્ર આરઈઆઈટીએસની તુલના

• માનકીકૃત મેટ્રિક: એફએફઓ એ રિયલ એસ્ટેટ રોકાણ ટ્રસ્ટ્સના રાષ્ટ્રીય સંગઠન (એનએઆરઇઆઇટી) દ્વારા ભલામણ કરેલ માનકીકૃત પગલું છે, તેથી રોકાણકારોને વિવિધ આરઇઆઇટીના પ્રદર્શનની વધુ અસરકારક રીતે તુલના કરવાની મંજૂરી આપે છે. આ માનકીકરણ વિવિધ એકાઉન્ટિંગ નીતિઓ અને પ્રથાઓ દ્વારા ઉદ્ભવતા વેરિએશનને ઘટાડે છે.

4. ડિવિડન્ડની ટકાઉક્ષમતા અંગેની જાણકારી

• ડિવિડન્ડ કવરેજ: FFO તેના ડિવિડન્ડને ટકાવવા અને વધારવાની REITની ક્ષમતા વિશે આંતરદૃષ્ટિ પ્રદાન કરે છે. આરઇઆઇટી સામાન્ય રીતે તેમની મોટાભાગની આવકને ડિવિડન્ડ તરીકે વિતરિત કરે છે, તેથી એક મજબૂત એફએફઓ સતત અને સંભવિત રીતે ડિવિડન્ડ ચુકવણીમાં વધારો કરવાની ક્ષમતાને સૂચવે છે.

5. વિકાસની સંભાવનાઓનું મૂલ્યાંકન

• ગ્રોથ મેટ્રિક્સ: રોકાણકારો ઘણીવાર એફએફઓની વૃદ્ધિને એક આરઈઆઈટીની વૃદ્ધિની સંભાવનાઓને માપવા માટે જોઈ શકે છે. સમય જતાં વધતા એફએફઓ સૂચવે છે કે આરઇઆઇટી તેની મિલકતના પોર્ટફોલિયોનો સફળતાપૂર્વક વિસ્તાર કરી રહ્યું છે, ભાડાની આવક વધારી રહ્યું છે અથવા કાર્યકારી કાર્યક્ષમતામાં સુધારો કરી રહ્યો છે.

6. રોકાણકારનો આત્મવિશ્વાસ

• પારદર્શિતા અને વિશ્વાસ: નિયમિતપણે એફએફઓની જાણ કરવાથી રોકાણકારને પારદર્શક અને સતત પગલાં પ્રદાન કરીને આત્મવિશ્વાસ બનાવવામાં મદદ મળે છે. આ પારદર્શિતા ખાસ કરીને રોકાણકારનો વિશ્વાસ જાળવવા અને નવી મૂડીને આકર્ષિત કરવા માટે મહત્વપૂર્ણ છે.

7. રોકાણનું મૂલ્યાંકન

• મૂલ્યાંકન અનેકગણો: FFOનો ઉપયોગ ઘણીવાર મૂલ્યાંકન અનેકગણોમાં કરવામાં આવે છે જેમ કે FFO (P/FFO) ગુણોત્તર, અન્ય ક્ષેત્રો માટે કિંમત થી કમાણી (P/E) ગુણોત્તરની સમાન. આ રોકાણકારોને તેના સમકક્ષોની તુલનામાં આરઇઆઇટી યોગ્ય રીતે મૂલ્યવાન છે કે નહીં તે નક્કી કરવામાં મદદ કરે છે.

8. એક વખતની વસ્તુઓ માટે ઍડજસ્ટમેન્ટ

• બિન-આવર્તક વસ્તુઓનો સમાવેશ: એફએફઓ બિન-આવર્તક વસ્તુઓ જેમ કે સંપત્તિના વેચાણ અને અન્ય એક વખતની ઘટનાઓમાંથી લાભ અથવા નુકસાન માટે સમાયોજિત કરે છે, ચાલુ કામગીરીનું વધુ સતત પગલું પ્રદાન કરે છે.

 એફએફઓની એપ્લિકેશનો

ઑપરેશન્સ (એફએફઓ) પાસેથી ભંડોળની રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (આરઇઆઇટી)ના વિશ્લેષણ, મૂલ્યાંકન અને મેનેજમેન્ટમાં ઘણી મહત્વપૂર્ણ અરજીઓ છે. આ એપ્લિકેશનો રોકાણકારો, વિશ્લેષકો અને આરઇઆઇટી મેનેજરોને કામગીરી, મૂલ્યાંકન અને વ્યૂહાત્મક આયોજન સંબંધિત માહિતગાર નિર્ણયો લેવામાં મદદ કરે છે. અહીં એફએફઓની કેટલીક મુખ્ય એપ્લિકેશનો છે:

1. કામગીરીનું મૂલ્યાંકન

• કોર ઓપરેટિંગ પરફોર્મન્સ: એફએફઓનો ઉપયોગ ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન અને નૉન-રિકરિંગ વસ્તુઓ જેવી બિન-કૅશ શુલ્કની અસરોને બાદ કરતા, આરઇઆઇટીના મુખ્ય ઓપરેટિંગ પરફોર્મન્સનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે કરવામાં આવે છે. આ આરઇઆઇટીની ચાલુ નફા અને કાર્યક્ષમતાનું સ્પષ્ટ ચિત્ર પ્રદાન કરે છે.

2. ડિવિડન્ડ વિશ્લેષણ

• ડિવિડન્ડ ટકાઉક્ષમતા: રોકાણકારો તેના ડિવિડન્ડ ચુકવણીને ટકાવવા અને સંભવિત રીતે વધારવાની REITની ક્ષમતાનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે FFOનો ઉપયોગ કરે છે. એફએફઓ દ્વારા વિભાજિત ડિવિડન્ડ તરીકે ગણતરી કરવામાં આવેલ આરઇઆઇટીનો ડિવિડન્ડ પેઆઉટ રેશિયો, આરઇઆઇટીના ઑપરેશનલ કૅશ ફ્લો દ્વારા ડિવિડન્ડને સારી રીતે કવર કરવામાં આવે છે કે નહીં તે નક્કી કરવામાં મદદ કરે છે.

3. મૂલ્યાંકન મેટ્રિક્સ

• કિંમતથી FFO ગુણોત્તર (P/FFO): અન્ય ઉદ્યોગો માટે ઉપયોગમાં લેવાતા આવક (P/E) ગુણોત્તરની જેમ જ, P/FFO ગુણોત્તર રોકાણકારોને મૂલ્યાંકન કરવામાં મદદ કરે છે કે REIT તેના સમકક્ષો સાથે નિષ્પક્ષ રીતે મૂલ્યવાન છે. ઓછા P/FFO રેશિયો એક મૂલ્યવાન REIT ને સૂચવી શકે છે, જ્યારે ઉચ્ચ રેશિયો ઓવરવેલ્યુડ REIT ને સૂચવી શકે છે.

4. રોકાણની તુલનાઓ

• સમકક્ષો સામે બેંચમાર્કિંગ: એફએફઓ રોકાણકારોને સમાન ક્ષેત્રમાં વિવિધ આરઇઆઇટીની કામગીરીની તુલના કરવામાં સક્ષમ બનાવે છે. એકાઉન્ટિંગ નીતિઓ અને નૉન-રિકરિંગ વસ્તુઓની અસરોને સામાન્ય કરીને, એફએફઓ તુલના માટે સતત આધાર પ્રદાન કરે છે.

5. નાણાંકીય સ્વાસ્થ્ય અને સ્થિરતા

• કાર્યકારી સ્થિરતાનું મૂલ્યાંકન: સતત અને વધતા એફએફઓ સૂચવે છે કે એક આરઇઆઇટી પાસે ભાડાની આવકમાં સ્થિર અને સંભવિત વધારો છે, નાણાંકીય સ્વાસ્થ્ય અને કાર્યકારી સ્થિરતાનું સૂચન કરે છે. આ લાંબા ગાળાના રોકાણના નિર્ણયો માટે મહત્વપૂર્ણ છે.

6. વ્યૂહાત્મક નિર્ણય લેવો

• મૂડી ફાળવણી: આરઈઆઈટી મેનેજરો મૂડી ફાળવણી વિશે માહિતગાર નિર્ણયો લેવા માટે એફએફઓનો ઉપયોગ કરે છે. આમાં શેરધારકના મૂલ્યને વધારવા માટે મિલકત પ્રાપ્તિઓ, વિકાસ પ્રોજેક્ટ્સ, પુનર્ધિરાણ અને અન્ય રોકાણો પરના નિર્ણયોનો સમાવેશ થાય છે.

7. લોન અને ફાઇનાન્સિંગ વિચારણા

• ડેબ્ટ કવનન્ટ અને ફાઇનાન્સિંગની શરતો: ધિરાણકર્તાઓ અને નાણાંકીય સંસ્થાઓ ઘણીવાર લોન અને અન્ય નાણાંકીય વ્યવસ્થાઓ માટે કવનન્ટ સેટ કરતી વખતે એફએફઓને ધ્યાનમાં લે છે. મજબૂત એફએફઓ આરઇઆઇટી માટે વધુ અનુકૂળ ધિરાણ શરતોમાં પરિણમી શકે છે.

8. વૃદ્ધિ સંભવિત મૂલ્યાંકન

• વિસ્તરણ યોજનાઓનું મૂલ્યાંકન: એફએફઓ વૃદ્ધિના વલણોનું વિશ્લેષણ કરીને, રોકાણકારો અને મેનેજરો આરઇઆઇટીની વિસ્તરણ વ્યૂહરચનાઓ, જેમ કે સંપત્તિ પ્રાપ્તિઓ, વિકાસ પ્રવૃત્તિઓ અને અન્ય વિકાસ પહેલની અસરકારકતાનું મૂલ્યાંકન કરી શકે છે.

9. ઑપરેશનલ કાર્યક્ષમતા

• મેનેજમેન્ટ પરફોર્મન્સ: એફએફઓનું નિયમિત વિશ્લેષણ આરઇઆઇટીની મેનેજમેન્ટ ટીમના પ્રદર્શનનું મૂલ્યાંકન કરવામાં મદદ કરે છે. કાર્યક્ષમ વ્યવસ્થાપન પ્રથાઓ સતત એફએફઓ વૃદ્ધિ અને કાર્યકારી સુધારાઓમાં દેખાવી જોઈએ.

10. નિયમનકારી અને અનુપાલન અહેવાલ

• રોકાણકાર સંચાર: FFO એ એક મુખ્ય મેટ્રિક છે જે રોકાણકારોને ત્રિમાસિક અને વાર્ષિક નાણાંકીય અહેવાલોમાં શામેલ છે, જે પારદર્શિતા અને REITના પ્રદર્શનની અંતર્દૃષ્ટિ પ્રદાન કરે છે. નિયમનકારી સંસ્થાઓ અને ઉદ્યોગના ધોરણો ઘણીવાર વધારેલી રોકાણકારની સમજણ માટે એફએફઓની રિપોર્ટિંગ પર ભાર મૂકે છે.

કામગીરીમાંથી ભંડોળની મર્યાદાઓ

જ્યારે સંચાલનો (એફએફઓ) તરફથી ભંડોળ રિયલ એસ્ટેટ રોકાણ ટ્રસ્ટ્સ (આરઇઆઇટી)નું મૂલ્યાંકન કરવા માટે વ્યાપક રીતે ઉપયોગમાં લેવામાં આવતું અને મૂલ્યવાન મેટ્રિક છે, ત્યારે તેની ઘણી મર્યાદાઓ છે જે રોકાણકારો અને વિશ્લેષકોને જાગૃત હોવી જોઈએ. આ મર્યાદાઓને સમજવાથી આરઇઆઇટીના પ્રદર્શન અને નાણાંકીય સ્વાસ્થ્યનું વધુ વિશિષ્ટ દૃશ્ય પ્રદાન કરી શકાય છે.

1. નૉન-સ્ટાન્ડર્ડ ઍડજસ્ટમેન્ટ

• અસંગત સમાયોજન: જોકે એફએફઓ નેશનલ એસોસિએશન ઑફ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (NAREIT) દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવે છે, પરંતુ વ્યક્તિગત આરઇઆઇટી વધારાના સમાયોજન કરી શકે છે, જેના કારણે અસંગતતાઓ થઈ શકે છે. જો ઍડજસ્ટમેન્ટ સંપૂર્ણપણે જાહેર ન કરવામાં આવે અથવા સમજવામાં આવે તો આ આરઇઆઇટીની તુલના ઓછી વિશ્વસનીય બનાવી શકે છે.

2. મૂડી ખર્ચમાં બાકાત

• કેપેક્સ વિચારણાનો અભાવ: એફએફઓ મિલકતની જાળવણી, સુધારા અથવા સંપાદન માટે જરૂરી મૂડી ખર્ચ (કેપેક્સ) માટે જરૂરી નથી. મહત્વપૂર્ણ કેપેક્સ આરઇઆઇટીના રોકડ પ્રવાહ અને નાણાંકીય સ્વાસ્થ્યને અસર કરી શકે છે પરંતુ એફએફઓમાં દેખાતું નથી, જે આરઇઆઇટીની સાચી નાણાંકીય કામગીરીનું અપૂર્ણ ચિત્ર આપે છે.

3. કાર્યકારી મૂડી ફેરફારોની અવગણના કરે છે

• ઑપરેશનલ કૅશ ફ્લો અસરો: FFO કાર્યકારી મૂડીમાં ફેરફારોને ધ્યાનમાં લેતું નથી, જેમ કે પ્રાપ્ય વસ્તુઓ, ચૂકવવાપાત્ર અને ઇન્વેન્ટરી. આ ફેરફારો રીઇટના ઑપરેશનલ કૅશ ફ્લોને નોંધપાત્ર રીતે અસર કરી શકે છે પરંતુ એફએફઓની ગણતરીમાંથી બાકાત કરવામાં આવે છે.

4. એક વખતના લાભ અને નુકસાન

• બિન-રિકરિંગ વસ્તુઓ: જ્યારે FFO નૉન-રિકરિંગ વસ્તુઓ માટે ઍડજસ્ટ કરે છે, ત્યારે તે બધા એક વખતના લાભ અને નુકસાનની અસરને સંપૂર્ણપણે કૅપ્ચર કરી શકશે નહીં. આ ઘણીવાર આરઇઆઇટીની કમાણી સાથે સંકળાયેલા સાચી અસ્થિરતા અને જોખમોને અવરોધિત કરી શકે છે.

5. વૃદ્ધિ આરઈઆઈટીએસ માટે મર્યાદિત ઉપયોગ

• વૃદ્ધિ વિરુદ્ધ આવકનું ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે: સંપત્તિ વિકાસ અને સંપાદન દ્વારા વિકાસ પર કેન્દ્રિત આરઇઆઇટી માટે, એફએફઓ આ પ્રવૃત્તિઓમાંથી લાંબા ગાળાના મૂલ્ય નિર્માણને સંપૂર્ણપણે પ્રતિબિંબિત કરી શકશે નહીં. આવા કિસ્સાઓમાં, ભવિષ્યની આવકની ક્ષમતા અને સંપત્તિની પ્રશંસાને ધ્યાનમાં લેતા મેટ્રિક્સ વધુ માહિતીપૂર્ણ હોઈ શકે છે.

6. લિવરેજ અને ફાઇનાન્સિંગ ખર્ચ

• ડેબ્ટ અસરો: FFO વ્યાજ અને અન્ય ફાઇનાન્સિંગ ખર્ચને ધ્યાનમાં લેતું નથી. ઉચ્ચ લાભ પ્રાપ્ત આરઇઆઇટી પાસે નોંધપાત્ર હિત જવાબદારીઓ હોઈ શકે છે જે તેમના ચોખ્ખા રોકડ પ્રવાહ અને નાણાંકીય સ્થિરતાને અસર કરી શકે છે, જે એફએફઓ પર્યાપ્ત રીતે પ્રતિબિંબિત કરી શકશે નહીં.

7. એકાઉન્ટિંગ તફાવતો

• વિવિધ એકાઉન્ટિંગ પ્રથાઓ: આરઇઆઇટીમાં એકાઉન્ટિંગ પ્રથાઓ અને નીતિઓમાં તફાવતો એફએફઓની ગણતરીને અસર કરી શકે છે. ઉદાહરણ તરીકે, આરઈઆઈટીએસ કેવી રીતે લીઝ ઇન્કમ, પ્રોપર્ટી ખર્ચ અને ડેપ્રિશિયેશન માટે ખાતામાં ફેરફારો રિપોર્ટ કરેલ એફએફઓમાં તફાવત તરફ દોરી શકે છે, જે સરખામણીઓની જટિલતા ધરાવે છે.

8. ભવિષ્યના વિકાસના અનુમાનો માટે કોઈ ધોરણ નથી

• વૃદ્ધિની સંભાવનાઓ: FFO એક ઐતિહાસિક પગલું છે અને REIT ના ભવિષ્યના વિકાસની સંભાવનાઓ અંગે આંતરદૃષ્ટિ પ્રદાન કરતું નથી. રોકાણકારોને ભવિષ્યની આવક અને સંપત્તિની પ્રશંસાની ક્ષમતાને માપવા માટે વધારાના મેટ્રિક્સને ધ્યાનમાં લેવાની જરૂર છે અને વિશ્લેષણ કરવાની જરૂર છે.

9. બજારની સ્થિતિઓ અને ભાડૂતની ગુણવત્તા

• બાહ્ય પરિબળો: FFO માર્કેટની સ્થિતિઓ, ભાડૂતની ગુણવત્તા અને લીઝની શરતો જેવા બાહ્ય પરિબળો માટે ગણતરી કરતું નથી જે REITના ભવિષ્યના પ્રદર્શન અને રિસ્ક પ્રોફાઇલને નોંધપાત્ર રીતે અસર કરી શકે છે. આ પરિબળોને આરઇઆઇટીના કામગીરીઓ પર તેમની અસરોને સમજવા માટે અલગ વિશ્લેષણની જરૂર છે.

10. કમાણી વ્યવસ્થાપનની ક્ષમતા

• મેનિપ્યુલેશન જોખમ: આરઇઆઇટી આવક વ્યવસ્થાપન પ્રથાઓમાં શામેલ થઈ શકે છે જે એફએફઓને અસર કરી શકે છે, જેમ કે ખર્ચ અને આવકની માન્યતા અથવા ચોક્કસ વસ્તુઓને બાદ કરતાં. જો કાળજીપૂર્વક ચકાસણી ન કરવામાં આવે તો આ સંભવિત હેરફેર એફએફઓને ઓછું વિશ્વસનીય બનાવી શકે છે.

 ઑપરેશન્સ (એફએફઓ) થી ભંડોળ અને ઑપરેશન્સ (એએફએફઓ) માંથી ભંડોળ વચ્ચે તફાવત

ઑપરેશન્સ (એફએફઓ) અને ઑપરેશન્સ (એએફએફઓ) માંથી ભંડોળ એ બંને મહત્વપૂર્ણ મેટ્રિક્સ છે જેનો ઉપયોગ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (આરઇઆઇટી) નું મૂલ્યાંકન કરવામાં થાય છે. જ્યારે તેઓ સંબંધિત હોય છે, ત્યારે તેઓ તેમની ગણતરીમાં અલગ હોય છે અને તેઓ શું માપવાનું લક્ષ્ય રાખે છે. અહીં વિગતવાર તુલના છે:

એફએફઓ એ આરઇઆઇટીની સંચાલન કામગીરીનું માપ છે જે ચોખ્ખી આવકમાં ઘસારા અને ઋણમુક્તિને ઉમેરે છે અને મિલકતોના વેચાણ અને અન્ય બિન-આવર્તક વસ્તુઓના વેચાણ પર લાભ અથવા નુકસાનને બાકાત રાખે છે.

ગણતરી:

• FFO = નેટ ઇન્કમ + ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશન - પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર લાભ/નુકસાન

હેતુ:

• બિન-રોકડ ઘસારા અને બિન-આવર્તક વસ્તુઓને બાદ કરીને આરઇઆઇટીના મુખ્ય સંચાલન કામગીરીનું સ્પષ્ટ ચિત્ર પ્રદાન કરવું જે ચોખ્ખી આવકને વિકૃત કરી શકે છે.

મુખ્ય લાક્ષણિકતાઓ:

• ઑપરેટિંગ પરફોર્મન્સ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરો: REIT ની ચાલુ ઑપરેશનલ ક્ષમતાને દર્શાવે છે.
• માનકીકરણ: નેશનલ એસોસિએશન ઑફ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (NAREIT) દ્વારા માનકીકૃત, જે વિવિધ REIT ની તુલના કરવી સરળ બનાવે છે.
• બિન-રોકડ સમાયોજન: ડેપ્રિશિયેશન અને એમોર્ટાઇઝેશનને બાકાત રાખે છે, જે રિયલ એસ્ટેટ એસેટ માટે નોંધપાત્ર બિન-રોકડ શુલ્ક છે.

ઑપરેશન (AFFO) માંથી એડજસ્ટ કરેલ ફંડ

AFFO એ FFOનું એડજસ્ટેડ વર્ઝન છે જે ડિસ્ટ્રિબ્યુશન માટે ઉપલબ્ધ કૅશને વધુ સારી રીતે પ્રતિબિંબિત કરવા માટે મેન્ટેનન્સ મૂડી ખર્ચ, લીઝિંગ ખર્ચ અને અન્ય બિન-કૅશ અથવા નૉન-રિકરિંગ ખર્ચ માટે વધુ એડજસ્ટમેન્ટ કરે છે.

ગણતરી:

• AFFO = FFO – મેન્ટેનન્સ કેપેક્સ - લીઝિંગ કમિશન - ભાડાની સીધી લાઇનિંગ અને અન્ય બિન-રોકડ વસ્તુઓ માટે એડજસ્ટમેન્ટ

હેતુ:

• મિલકતના પોર્ટફોલિયોને જાળવવા અને ચલાવવા માટે જરૂરી ખર્ચનું ધ્યાન રાખીને શેરધારકોને વિતરણ માટે ઉપલબ્ધ રોકડ પ્રવાહનું વધુ સચોટ માપ પ્રદાન કરવું.

મુખ્ય લાક્ષણિકતાઓ:

• જાળવણી ખર્ચનો સમાવેશ: પ્રોપર્ટીના સંચાલન પ્રદર્શનને ટકાવવા માટે આવશ્યક જાળવણી મૂડી ખર્ચ અને લીઝિંગ ખર્ચની કપાત કરે છે.
• કૅશ ફ્લો ફોકસ: લાભાંશ અને પુન: રોકાણ માટે ઉપલબ્ધ વાસ્તવિક કૅશ ફ્લોનું વધુ સારું સૂચન પ્રદાન કરે છે.
• બિન-રોકડ વસ્તુઓ માટે સમાયોજન: રોકડ આવકનો વધુ વાસ્તવિક દૃશ્ય પ્રદાન કરવા માટે ભાડા અને અન્ય બિન-રોકડ વસ્તુઓની સીધી લાઇનિંગ માટે સમાયોજિત કરે છે.

મુખ્ય તફાવતો

તારણ

એફએફઓ એ આરઇઆઇટીનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે એક આવશ્યક મેટ્રિક છે કારણ કે તે તેમના ઓપરેટિંગ પરફોર્મન્સ, રોકડ પ્રવાહ અને ચોખ્ખી આવક કરતાં લાભાંશોને ટકાવવાની ક્ષમતાનું વધુ સચોટ પ્રતિબિંબ પ્રદાન કરે છે. મુખ્ય કામગીરીઓ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને અને બિન-રોકડ અને બિન-આવર્તક વસ્તુઓને બાદ કરીને, એફએફઓ રોકાણકારોને આરઇઆઇટીની કામગીરી અને સંભવિતતા વિશે વધુ સારા માહિતીપૂર્ણ નિર્ણયો લેવામાં મદદ કરે છે.